我国住房积压现象原因及对策探讨，本文主要内容关键词为：对策论文,住房论文,现象论文,原因论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
［中图分类号］F293.3
［文献标识码］A
［文章编号］1008-7435(2001)03-0026-02
经济学界一般认为，当较低层次的基本生活满足后，住宅和汽车将成为下一轮的经济增长点。我国经济在经过一段高速增长后实现软着陆，温饱问题得到解决并渐入小康社会。但由于新的经济增长点对经济的拉动作用未能及时得到体现，我国的经济因有效需求不足而正处于一个低谷，因此房地产业的发展在现阶段便显得尤为重要。早在1997年3月八届人大五次会议新闻中心的记者招待会上，建设部部长侯捷就提出：“九五”期间，房地产业将成为新的消费热点和经济增长点，成为国家的支柱产业。其后我国政府对房地产业的发展极为重视。但是我国房地产业的发展正面临严峻的考验，严重的住房积压现象成为影响其健康发展的一大障碍，这一问题的解决刻不容缓。
一、严重的住房积压现象
据统计，我国1998年初城镇累计积压商品房7700多万平方米，而另一组数据则表明这种现象正呈加剧趋势。如表1：（时间：1998年1-10月）
地区
施工面积
新开工
竣工面积
销售面积
单位
全国
2726580
995870
497563
480555
万平方米
国际上通常把3%视为合理的空置率，称自然空置率，高出3%则说明已出现房屋积压现象。而我国的该项指标为42%，高出国际近40%，而且，我国是一个发展中国家，城镇人均住房仅为8平方米，还存在大量住房困难户，住房需求量大，因此，这种高空置率是极不正常的，其存在一方面会使我国经济失去新的增长点，另一方面严重影响居民生活水平的提高，使“小康”难以真正实现。
二、住房积压现象成因的探讨
1.高昂的房价
毫无疑问，我国目前市场存在很大的需求，但其中有效的需求却占很小的比例，因为高昂的房价让广大的中低收入家庭只能望房兴叹，却无力掏钱购买。房价的高低是相对居民的收入而言的，一般认为居民家庭年总收入与房价之比为1：3～6较为合理，在此范围内，一方面住宅对经济的拉动效用由于住房支出比例较高而十分明显，另一方面居民也有财力购买合适的住房，从而能使该拉动效用持久。但在我国即使是在人均收入较高的大中城市，该比例仍然很高，让年收入两三万的家庭购买20万的住宅显然是不现实的，即便居民倾其全力购买了住宅，也会使他们在其他方面的合理需求受到压制，影响经济的发展和居民生活水平的提高。高昂的房价已成为住宅发展的最大障碍，理顺房市价格关系迫在眉睫。
2.住房体制改革的遗留问题
1998国务院召开了全国住房制度改革与住宅建设工作会议，下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出了停止福利分房的改革目标，切断了人们对福利分房的依赖，调动了个人购房的积极性，为住房成长为新的消费热点起到了重要的推动作用。但由于福利分房在我国存在的时间长，改革一次难以成功，在推行中出现了不少问题，阻碍了住房市场的成长。(1)许多单位未能很好执行中央方针，仍在或明或暗地实行福利分房，其主要手段之一便是进行名目繁多的补贴，致使一些单位出现了老同志花很少的钱便买到上百平方米的住房，而住房紧张的中青年家庭却因为补贴少，房价高而买不起住房的现象，这与住房改革的初衷是严重背离的。其结果只能是使一小部分人获利而使另外大部分人受损，阻碍了经济的发展。(2)福利分房的长期存在人们的思想中产生了根深蒂固的影响，大多数居民不愿在分房上投入过多财力，思维惯性使一些人仍对福利分房抱有幻想，仍不愿采取行动投资购房。
3.住房供应结构不合理，与需求结构脱节
在积压住房中，有很大一部分是档次较高的别墅、高级公寓，虽然随着我国经济的飞速发展，出现了大批收入上百万的富裕家庭，但其在我国总人口中所占比例还很小，他们的个体购买能力强，但集体购买能力却还不能与规模庞大的豪华住宅的供应相适应，致使大量高档住宅严重积压。在我国现阶段，家庭年收入在一万至两万的工薪阶层占城镇人口的很大部分，真正适合他们购买的经济适用房的供应却因利润低而难以博得房地产供应商的青睐。因此理顺住房的需求与供应的关系，使供应商提供适销对路，适应市场需求的住房是当务之急。
4.住房市场不健全
(1)住房销售市场混乱。住房由于其价格高，使用期限长的特点而使用户极为关心其质量水平，但目前售后服务极不理想，这可以从“3·15消费者权益日”中大批有关住房的投诉中窥见一斑。(2)住房一级市场发展滞后。房地产是人们投资的一种重要方式，但它的这种地位与作用在我国目前尚未受到足够的重视，多数人购房时怀着买好房便住一辈子的思想，将住宅与其他财产分别对待，另眼相看。因此住房的二级市场一直未能有很好发展。其实对住宅应完全象对股票、债券等资产一样，在交易市场上进行自由买卖。我国城市中鲜见住房的二级市场，但许多家庭换房的要求却表明二级市场的建立与完善是适应现实需要的。(3)租赁市场受冷落。在当前买房正逐步成为主流的情况下，另一种获取住房使用权的方式——租房正逐渐受冷淡，但许多低收入家庭、新建无积蓄家庭和流动家庭对租房仍有较大需求。从国外看来，在全部住房中，有30%～40%是出租给住户的，因此，我国租房市场的发展前景也是十分广阔的。(4)由于房地产的不可移动性、地点的唯一性、交易的地方性及信息的缺乏性等特点，使房地产不具备完全竞争的条件，房地产商可施行较高程度的垄断，控制住房价格，获取超额利润。
三、住房积压现象的解决途径
1.几条途径
(1)政府降低地价。由于目前房价中一般包含很大比重的地价，降低地价可促使房价下降。虽然这可能导致政府收入的减少，但相对经济增长而言，付出这样的代价是值得的。(2)规范各种税费，坚决取缔各种不合理收费，压缩房价中不合理部分。据调查，广州市房地产开发收费项目有62项，而上海市的行政性、经营性摊派、变相收费更高达115项，这无疑会使住房价格严重超过其价值，造成价格体系扭曲，影响市场正常运行。(3)引入竞争体制，打破市场垄断，降低房地产利润。目前我国房地产开发商的利润一般在30%以上，而国外房地产开发商的平均利润仅为6%左右，因此降低房地产开发商利润尚有很大空间，这是牺牲一部分人的利益而使国家与人民收益的措施，与社会主义共同富裕的目标一致。(4)增加居民收入。对广大中低收入的工薪阶层来说，设立职工住房工资，切实保证收入稳步增加并使其对未来收入有良好预期是让他们愿意掏钱购房的根本措施，这可以通过政府调整收入分配政策，使之略向个人倾斜等方法实现。
2.针对福利分房的措施
国家在政策上已明令废止福利分房，但由于具体细节很难一步到位，致使一部分单位和个人有机可乘，因此应当对有关法律与政策不断加以修订和补充，使之适应复杂的情况。同时应加大执法力度，坚决惩治顶风而上的不法行为，使废止福利分房的法令得以真正贯彻。
3.针对市场的措施
(1)理顺供求关系，使住房建设适应居民实际需求。房地产开发商在开发房地产时应充分重视我国居民的住房状况，看到许多居民无房可住或住房困难这一事实，将住宅建设的重点放在有较大需求的经济适用房上。(2)完善住宅销售市场，发展二级市场与租赁市场，建立良好的现代化物业管理体系，解决居民的后顾之忧。
4.关于住房金融的发展
自从开展住房贷款业务以来，已有许多家庭通过贷款购买了住房，但其作用远没有预期得大，这主要是因为贷款期限短，利率高的原因，因此，通过银行的努力，住房贷款业务的发展前景会是相当广阔的。但我们也必须看到，贷款购房的仅是少数对未来收入有良好预期的家庭，大多数家庭由于对未来收入预期不明朗而不敢贷款买房。此外，我国近年来的高储蓄率也从一个侧面说明住房贷款是不能彻底解决问题的，因为很少有人会放着自己的存款不用而去用贷款购房。
［收稿日期］2000-02-03