高周转时期房地产企业财务内控管理存在的问题及对策
李晓菲 桂林彰泰实业集团有限公司
摘要： 随着居民收入增长，生活水平提高，对居住要求的增长，促进了房地产企业的快速发展，房地产成为解决居民住宅条件中发挥了重要作用，同时，也成为推动我国经济发展的重要力量。在房地产企业快速发展过程中，不少房地产企业，特别是在高周期时期的财务内控管理中问题突出，影响着企业自身的发展，同时对整个社会经济发展带来不良影响。为此，本文对房地产企业财务内控管理进行分析，找出其中存在的问题，并提出了相应的解决办法，希望能对企业有所帮助。
关键词： 高周转时期；房地产企业；财务内控；对策
房地产企业项目投资周期长，项目投资规模大，在开发成本不断攀升的情况下，以‘快’制胜成为房地产企业项目投资成功的关键，也是企业发展的重要保证。在实际运营活动中，多数房地产开发企业为了取得竞争优势，抢抓机遇，快速占领市场，大力提高项目的运转效率，然而，由于房地产开发本身具有较强的周期性，在高周转模式运行情况下，对房地产企业形成很大挑战，对企业的财务内控管理提出了更高要求。然而，许多个房地产企业对此认识不足，财务内控管理弱化，对企业发展产生很大影响，需要引进高度重视，加强财务内控风险防范，从而促进企业良性发展。
一、高周转时期房地产企业加强财务内控管理的重要意义
现阶段，由于经济下行压力增大，房地产市场形势瞬息万变，加上企业间的竞争激烈，对房地产企业带来很大压力，房地产企业为了有效应对市场风险，加快项目投资提速增效，高速周转，在这种情况下，房地产企业加强财务内控管理对于房地产开发企业具有重要意义。首先，由于房地产企业自身防范财务风险的需要。由于房地产投资项目大，周期长，企业为了加速项目运行，在各项管理必须加强，在此过程中，出现风险漏洞的情况可能较多，都有可能影响到企业的财务状况，财务风险发生的概率大大增加，因此，必须加强企业财务内控管理。其次，由于房地产企业投资项目涉及的往来业务单位较多，资金活动量大，在资金往来结算过程中的风险因素较多，加强财务内控管理有利于做好财务风险防范，从而保证项目正常运行。最后，房地产企业的稳定发展对于促进整体社会经济具有重要作用，房地产投资项目涉及到社会经济和各个层面，房地产企业加强财务内控管理有利于财务稳定，保障项目顺利进行的同时，对相关产业起着带动作用，如果项目运行过程企业财务状况出现问题，在影响项目进程的同时，也会对相关产业带来联动影响，从而影响整个经济运行。
为了解高中英语阅读教学及学生阅读能力的现状，本课题组针对江苏地区设计了《英语阅读现状调查问卷》，在线上、线下对284名在读高中生进行了调查，取得了真实可靠的数据，并对调查结果进行了分析。
二、高周转时期房地产企业财务内控管理中存在的问题
(一)房地产企业的财务内控风险意识缺乏
与其他产业不同，房地产企业开发的“产品”属于固定资产，购买对象特殊，不能重复消费，这就导致房地产企业不可能像其他产业一样实行流水线作业，在一个厂房内重复生产某类产品，可以控制产品质量和数量。房地产企业的产品属于固定性、不可移动，房地产企业项目投资较为分散，投资周转长，资金量大，在房地产行业供不应求时，房地产企业开发的产品不缺销售市场，可以按部就班进行“产品生产”，不愁销路，大多数房地产企业没有财务压力都可赚到钱。如今，房地产形势发生很大变化，行业不确定性因素增多，投资风险加大，市场风险累积，对房地产企业发展带来很大影响，然而，许多房地产企业的观念仍然处于过去房地产时的“黄金时代”没有改变，没有认识地房地产行业的发展风险，在高周转时期企业财务内控管理风险意识缺乏，企业发展过程中风险隐患较大。
(二)房地产企业财务内控管理体系不合理
在房地产企业高周转背景下，部分房地产企业财务内控管理存在一定问题，内控制度不健全，内控监督不力等现象突出。表现在如下几个方面：一是房地产企业组织架构体系庞大，内部职能部门较多，有的房地产企业各个部门都有财务开支权，对部门的财务状况缺乏约束，有的房地产企业各部门没有财务开支权，开展业务申请资金程序繁琐，导致部门工作效率不高。二是项目建设分散，项目财务缺乏有效监管。房地产企业投资的项目分散在各个不同的区域，管理难度大，各个项目有独立的财务班子，公司对项目财务监督力度不大。
(三)资金管理不善
婴儿培养箱可以为其提供适宜的温度和空气湿度，保持体温恒定，同时也可以避免在进行临床操作时的体温波动，并且可以预防交叉感染。体温不升患儿、新生儿硬肿症患儿也需要在婴儿培养箱内进行体温复温治疗。此外，对于一些特殊感染的患儿、新生儿惊厥、新生儿脓疱疮等患儿也需要在暖箱内进行隔离观察。
三、高周转时期加强房地产企业财务内控管理的有效措施
(一)增强财务内控管理风险意识
高周转时期房地产企业的财务风险加大，为此，房地产企业要树立风险观念，增强财务内控风险防范意识。首先，要加强宏观政策研究，做好政策理解，掌握政策情况，把准投资方向，降低投资风险。其次，要做好行业调查，分析行业形势，做出理性判断，在进行项目预测时更要做好财务风险防范。
房产地企业资金量大，往来资金频繁，许多房地产企业对资金管理不善。一是筹资融资活动缺乏计划。为了保证房地产开发项目进度，房地产企业必须进行筹资融资活动，组织项目建设资金，然而，许多房地产企业筹资融资缺乏计划，导致筹资融资活动失败或者资金成本较高。一方面，因为相关程序准备不足，与银行金融等部门或其他投资人未达成协议，导致筹资融资活动失败，影响了项目进度；另一方面，由于筹资融资活动时没有预计筹资融资成本，导致筹资融资成本较高，不利于项目运营，导致企业财务风险较高。二是对资金没有做好统筹管理，导致大量资金“闲置”。由于房地产企业资金量大，而项目建设有一定周期，这样就有大部分资金平时处于“闲置”状态，而许多房地产企业没有充分发挥这些资金的最大利益，一方面大量的贷款利息需要支付，另一方面企业大量资金呆在账上“闲置”，没有发挥出资金的效益。
(二)完善财务内控管理体系
房地产企业结构庞大，流程复杂，项目多，资金量大，为了有效发挥财务管理要企业管理中的作用，防范内部风险发生，为此，需要完善企业财务内控管理。一是要建立健全企业对各个项目的财务监管体系，保证项目财务运行在公司财务监管范围之内。可以通过加强项目联网核算，做好项目运行财务监督。同时，企业要定期组织专班对项目财务情况进行检查，防范项目风险。二是加强合同管理，防范合同风险。对于大额合同统一由企业负责签订，统一结算，防范合同风险发生。三是对于企业各个部门要给予一定的财务开支权限，促进部门提升运行效率，对于重大事项实行专项授权，保证部门实行高效运行。
(三)加强资金管理，用好盘活企业资金
房地产企业资金量大，为此，需要针对资金管理建立专项制度，设计资金使用流程，确保资金利用效果。一是做好资金规划。企业要根据业务发展情况制订资金规划，对筹集资(融资)投资活动过程进行统一筹划，既保证资金需求量，又不使资金形成“闲置”，保证资金合理分配使用。二是对项目资金实行集中统一管理。针对企业项目较多，各个项目的资金量都较大的特点，要将项目资金集中在财务管理统一调度，可以根据项目情况给予项目一定额度的支付权限，保障项目资金的有效运行。现阶段，虽然房地产项目投资分散在各处，但是由于现在支付简便快捷，各个项目可以根据资金需求量制订资金计划，由企业财务统一设置，使企业资金效益最大化，同时，可以有效防范财务内控风险。三是做好资金使用合理安排。企业可以组成“内部结算银行”，提升资金效益，对项目用款实行“利率”机制，促进项目加强资金利用。企业财务可以根据资金需求量进一步做好资金高度，要保证资金安全的情况下，将平时“富余”资金用于临时性投资，提升资金的收益率，增加企业利润。
四、结论
高周转时期房地产企业面临的风险进一步加大，为此，加强财务内控管理意义重大。房地产企业要提高财务风险防范意识，完善财务内控管理制度，加强资金监管，保障资金安全，提升资金的使用效率，为房地产企业良性发展提供保障。
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