宝能地产股份有限公司 518023
摘要：成本控制是现代企业管理中的关键环节，直接关系到企业经营管理的绩效，以及企业战略实现的可能性。对于日趋激烈的房地产市场，项目成本的控制同样成为房地产企业成败的关键。对于房地产企业而言，其成本控制主要体现在投资决策阶段、工程设计阶段和项目实施阶段，在不同的阶段对于项目成本控制的要求和关注点会有所不同，如何针对三个阶段不同要求实施合理的成本控制方案，成为房地产企业关注的焦点。
关键词：房地产开发；企业；成本控制；管理
0、前言
所谓成本控制，是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。成本控制的过程是运用系统工程的原理对企业在生产经营过程中发生的各种耗费进行计算、调节和监督的过程，同时也是一个发现薄弱环节，挖掘内部潜力，寻找一切可能降低成本途径的过程。科学地组织实施成本控制，可以促进企业改善经营管理，转变经营机制，全面提高企业素质，使企业在市场竞争的环境下生存、发展和壮大。
随着房地产市场的不断规范，房地产企业间的竞争日益加剧，房地产项目开发成本核算与控制必将成为房地产企业面对竞争，提升自身核心竞争力的关键所在。合理有效地控制房地产项目开发成本，是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。房地产企业应该根据房地产项目管理不同阶段的特点对每个阶段进行合理的成本控制。主要包括：投资决策阶段、设计阶段和施工阶段。
一 工程前期的成本控制
1.1 营运方案的编制、决策和执行
房地产开发商应对整个项目的开发做好定位、营运方案，并向各有关职能部门及所委托的工程管理公司就营运方案进行技术交底，给出明确的各项成本控制指标，对成本控制、开发意图有一个统一的意识。工程管理公司再将各项控制指标细分到工程管理的各专业、各环节，以指导下一步的设计、工程招标发包、现场管理等各项工作。
1.2 做好规划设计阶段的成本控制
设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制投资规模、提高经济效益的决定性环节。规划设计的考虑，要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究，如高层、多层的搭配比例要合理，容积率指数，设计平面组合适应市场的同步需要，将会有利于产品销售，同时也会提高房地产开发商的经济效益。
1.2.1 加强设计阶段的经济论证，实行限额设计
设计阶段是工程建设的关键环节，它决定整个工程项目的规模、建筑方案、结构方案。设计方案优化与否，直接影响着工程总造价，影响着工程建设的综合效益。统计资料显示，在设计阶段，设计费只相当于工程全部费用的1% 左右，但对建设项目投资的影响程度达70% 以上。控制工程造价的关键是项目实施之前的项目决策和设计阶段，要想使工程成本控制在预期的目标之内，最常用的方法就是限额设计。这里所说的限额设计并不是一味考虑节约投资，而是在保证使用功能和预期外观效果等前提下尽量节约成本，它包含了尊重科学、尊重事实、保证设计预期效果的实际内容。实行限额设计的房地产开发商方面的具体监控方法：1）房地产开发商制定营运方案，确定造价限额指标，与设计单位签订设计合同，明确设计奖罚办法；2）委托中介工程管理公司，利用累积的各项工程造价数据，配合房地产开发商进行设计方案评审、成本分析对比，从而达到预期的造价控制指标。
1.2.2 要加强设计出图前的审核工作，提高图纸设计质量，尽量减少设计变更
加强出图前的审核工作进行事前控制，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在保证预期的设计成果的前提下，克服设计方案的不足或缺陷，力求所花费的代价最小。在设计出图前加强对设计图纸依据文件、标准等的审核管理工作，力求提高设计质量，避免过分设计、超过设计，以减少不必要的工程投入。比如在广东省佛山市某约8 万m 2 的商住楼开发项目的水电图纸审查中，共为该项目节省投资约150 万元。原因是该设计单位为广州地区的某设计院，他们按省会广州地区的用电负荷标准及给水、消防地方要求来设计，而广州地方设计标准高于佛山地区及国家相关规范标准要求，造成了过分设计。因此，在设计中要考虑不同地区的验收标准有所不同，要求设计单位不能死搬硬套，减少不必要的浪费。同时在土建设计中就应充分考虑电梯土建条件、幕墙及外立面预埋问题，并明确经营定位，以尽量减少设计变更，减少变更工程费用。
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1.2.3 细化及明确设计范围，安排好各专业设计图纸及必要时的设计变更的提供时间
在与设计单位签订设计合同时，应明确具体设计范围，特别是各种钢结构、幕墙等小配件的设计均应包括在总体设计合同内，避免再由别的专业公司另行设计，造成设计费用增加，及各工程配合不当引起的预埋件后埋、装饰图纸立面设计与土建图纸结构设计不吻合而造成施工打凿等的浪费现象。另外，水电图纸不能及时提供，特别是供配电图纸往往在工程竣工验收前二、三个月才提供，会造成电梯调试、验收要另外拉接临时电缆，从而增加工程成本。上述现象在许多楼盘开发中都时有发生，应力求避免。
二、解决房地产企业成本控制问题的对策
随着现代市场经济的不断发展，对房地产开发企业项目成本控制管理提出了更高的要求，为了加强成本控制管理，下文针对上述房地产开发企业项目成本控制管理中出现的问题，提出了以下几点解决房地产企业成本控制问题的对策。
1.树立成本控制意识
现代企业的经营必须要以市场为导向，房地产开发企业的项目成本控制管理也要以市场为导向，高度重视成本控制的实际工作，在意识上充分认识到良好的成本控制给企业带来长远的利益。在房地产开发企业的经营管理中，要树立成本控制意识，充分重视成本的控制与管理，以适应社会主市场经济发展的需要。成本控制不能局限于产品的生产过程，应结合经济与技术，管理与生产并重的原则，把房地产企业成本控制工作视为一项系统工程，成本控制的观念贯穿房地产项目建设的始终，降低企业的生产成本，增强企业的成本效应。积极开展培养全员参与控制企业成本的培训，加强对成本专业人才的培养和使用，使房地产开发企业在激烈的市场竞争中企业能立于不败之地。
2.加强成本控制监督
由于房地产开发项目本身的建设过程是一个建设周期长的工作，对于每一个项目实际工作的环节，成本控制监督直接影响财政资金使用效益的好坏。房地产开发企业的领导和相关工作人员应设置一个科学合理、具有操作性的预算、结算和监督成本控制体系，统筹整个项目的成本控制，将成本控制的工作纳入到企业内部监督的体系之中。成本控制管理通过该体系揭示存在的问题、分析研究原因、提出解决问题的建议意见，起到严格控制成本的作用。同时还应积极推广应用先进的检测手段和显示监控装置，堵塞管理漏洞，加强对物资消耗和流向的控制，努力降低成本。此外，充分调动各相关部门工作的积极性，实现优势互补且互相监督与制约，有利于为成本核算和控制创造条件，从而达到降低企业成本的目的。
3.改善成本管理方法
由于目前房地产开发企业的成本控制方法，不能适应新时期房地产开发企业发展的需要，因此，改善成本控制方法是加强房地产开发企业成本控制管理的有效途径之一。房地产开发企业应将项目开发投资的成本控制在预算的范围内，一是建立健全成本管理系统，通过合理分配企业人、财、物等战略资源控制费用支出，扩大成本管理的范围，实施全过程成本控制。二是根据企业竞争战略确定成本管理的重点，运用价值链分析，进行全方位的成本管理。三是借鉴国外的管理方法，健全成本管理方法体系。根据每个企业的不同情况灵活地、适当地加以借鉴和运用，极大地丰富和健全企业的成本管理方法体系。
4.实施信息管理系统
现代企业的成本控制需要一个全面信息化管理系统，房地产企业为摆脱高成本和低效率的粗放式经营方式，在房地产管理领域应运用先进的信息技术进行企业项目成本控制管理。充分利用现代化的计算机技术进行成本控制，推进企业成本管理信息化工作，建立以财务部门为中心，经营计划，人力资源，监察审计等相关部门一起参与成本管理信息系统，能够实现企业各项业务活动高效率地运作。当前，ERP成本管理系统是进行成本控制的较理想的信息化管理系统。它建立在信息技术基础上，以系统化的管理思想，为企业决策层及员工提供决策运行手段的管理平台，对于改善企业业务流程、提高企业核心竞争力具有显著作用。
三、结语
房地产建设市场已日趋成熟，开发商越来越多地把工程项目管理委托给工程管理中介公司，凭借其专业知识积累、专业技术人才集中、工程管理经验丰富的优势，可以给开发商提供高效中肯的专业意见及建议，使开发商能把更多的精力放在市场经营销售上去，以达到建设产品性价比的最优状态。当然在不断提高人员管理技术水平的同时，也应注意提高人员的道德素质修养，以保证其有本事、有耐心、更要细心公正地把工程管理工作或服务做好。
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论文作者:刘益良
论文发表刊物:《基层建设》2016年4期
论文发表时间:2016/6/12
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