摘要：随着我国房地产市场日趋规范，在房地产开发企业管理中，成本控制是非常关键的一个步骤，这不仅仅关系到房地产企业的运营效果，还关系到房地产企业未来的发展前途，而房地产开发企业因为国家监管政策的收紧，在进行房产开发建造的各个阶段都受到了不同程度的影响。这些影响，是房地产企业不能继续在过去房地产发展的黄金时期那样大幅的扩张模式，对于各个项目也不能再盲目的不顾成本的上马。因为整体宏观经济的不景气，房地产市场的低迷，对于企业的回款是无法及时的补充的，这样就会引发企业的流动性危机。因而，这种严峻的形势之下，房地产企业为了生存，必须要对每一个项目的成本进行严格的控制，才能实现项目净现值的最大化。
关键词：房地产开发；成本控制；问题；对策
一、房地产开发成本控制的必要性
房地产开发是一种经济行为，其开发过程的运行、发展及变化情况，直接影响到其他产业部门的发展运行。房地产开发又是一种社会行为，它渗透到每一个老百姓的生活之中，关乎着老百姓“衣、食、住、行”中“住”的问题，因此房地产开发从经济和社会两个方面影响着整个国民经济的运行发展和社会的稳定和谐，房地产开发能否健康发展，与整个社会有着极为密切的联系。
每一个开发商进行房地产开发的目的都是为了获得利润，为了追求利润，开发商尽可能的追求较高的房价，高房价往往又会抑制需求，从而减少房产销售，因此如何在房价和利润之间寻求合理的平衡，达到房地产开发的利润最大化成为重中之重。近年来，我国大中城市，特别是一线城市的房地产市场异常火爆，但就许多房地产开发企业而言，伴随着节节攀高的房价的不是越来越多的利润，而是越来越高的开发成本，这是因为这些企业对房地产开发成本控制不力，导致企业利润降低，甚至出现亏损。因此对房地产开发成本进行深入分析，并在次基础上予以合理的控制成为当务之急。
二、房地产开发成本的构成
依据百度百科给出的定义，房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，它不仅包括房地产开发企业产品的开发成本，还包括开发企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。具体而言，房地产开发成本主要有土地费用、前期工程费用、建安工程费、公共配套费用以及管理费用和资金利息等构成。
土地费用包括土地出让金、土地征收和拆迁安置费用等。就当前而言，虽然房地产开发商拿地基本上都是通过土地出让方式获得土地，房地产开发商只需要支付土地出让金即可，但土地征收费用和拆迁安置补偿费用都是由政府先期支付的，这部分费用肯定会计入土地出让金，而且待开发土地在土地出让前是否已做好拆迁安置补偿事宜也会极大影响拿地以后的开发进度。因此，房地产开发商在决定是否开发一个项目前，必须对待开发土地进行先期考察，对待出让土地的位置、拆迁安置情况进行详细的了解，并将预计的土地出让费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来开发产品的土地成本，以此对项目的可行性进行评估。前期工程费用主要包括项目的规划设计费、勘测费用和可行性研究费用，其中最主要的费用为设计费。虽然设计费用在整个开发项目成本中的比重很低，但这部分费用支出的成果却极大影响着项目后续开发的效果，甚至在一定程度上，设计效果的好坏直接影响着项目开发的成败。建安工程费是指直接用于建安工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等。这块费用是项目开发成本的大头。公共配套费用主要包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用以及其他不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。这一部分费用受外界因素影响较大。管理费用和资金利息主要是指房地产营销的费用以及贷款利息支出。房地产开发与其他行业相比，有资金占用量大的特点，其开发过程中占用的资金动辄上千万甚至上亿元，因此，绝大多数房地产开发企业都需要通过贷款来筹集开发资金，从而产生相当数额的贷款利息支出，在部分房产销售不畅，资金回笼困难的企业，贷款利息支出甚至成为导致企业破产的关键因素。
三、房地产开发成本控制的要素
对土地费用的控制。如前所述，土地费用包括土地出让金、土地征收和拆迁安置费用等几部分，在房地产开发过程中，该部分费用占整个项目开发成本的30%左右。该部分费用发生在土地开发伊始，土地一旦拿到手，这部分费用即产生，也基本确定，除非出现大的政策性变化，否则直至项目开发完成，该费用也不会出现大的变化。因此，对土地费用的控制，必须在拿地之前即开始进行。许多开发商没有对项目的选址做好调研，也就是在拿地之前对地块的位置、地块的开发价值缺乏事前充分的评估，仅仅看到土地挂牌价便宜便参加竞拍，在拿地以后才发现土地开发价值远低于预期，导致开发项目不能盈利，甚至出现亏损的情况。因此，在拿地之前，必须事先对拟竞拍土地区域市场进行充分调研，加强对项目的可行性研究，在可能的情况下，做好对拟开发土地区域的中长期规划，有计划有步骤的对地块进行开发规划，做好土地储备，以应对土地价格上涨带来的土地费用上升。
对前期工程费用的控制。前期工程费用主要包括项目的规划设计费、勘测费用和可行性研究费用，其中最主要的费用为设计费。众所周知，虽然设计费用仅占项目开发总成本的2%左右，但设计结果却决定了整个工程造价的85%以上，设计结果的好坏极大影响着项目后续开发的效果，甚至在一定程度上，设计效果的好坏直接影响着项目开发的成败，因此设计管理是房地产开发成本控制的重中之重。设计管理分为两个方面，一是制定合理的设计方案，二是设计阶段限制工程造价。合理的设计方案既要做到技术的可行性，又要做到经济上的合理性。这要求设计部门一方面要结合合约部和项目部提供的数据，深入现场，对项目的实际情况进行精心分析，在尽可能的掌握第一手的数据信息的前提下，做出最优的技术方案，另一方面要以项目定位为依据，在保证项目技术许可的前提下，尽量做到限额设计，追求项目性价比的最大化，实行限额设计是项目前期工程费用控制的关键所在。依据百度百科给出的定义，所谓限额设计，就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，它包括两方面内容，一方面是项目的下一阶段按照上一阶段的投资或造价限额达到设计技术要求，另一方面是项目局部按设定投资或造价限额达到设计技术要求。限额设计要求，在整个设计过程中，设计人员与管理人员密切配合，做到技术与经济的统一，设计人员在设计时以投资或造价为出发点，做出方案比较，有利于强化设计人员的工程造价意识，优化设计；经济管理人员及时进行造价计算，为设计人员提供有关信息和合理建议，达到动态控制投资的目的。实践证明，限额设计是促进设计单位改善管理、优化结构、提高设计水平，真正做到用最少的投入取得最大产出的有效途径。
对建安工程费用的控制。建安工程费用主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等。这块费用是项目开发成本的大头，占到整个项目开发成本的50%以上。要合理控制建安工程费用要引入招投标机制，实行建设工程招投标制度。首先，拟邀请投标的施工单位必须具有相应的施工资质，在业内具有良好的口碑，并有一定的成功案例，从符合条件的施工企业中选取三到五家进行报价；其次，企业要事先编制标底，作为报价评标的依据，最后，企业要本着公开、公平、公正的原则，对参与投标的承包商进行评标，以吸引承包商进行充分的市场竞争，达到货比三家，最优录取的目的。在项目建安工程建设中，不仅选择工程承包单位要实行招投标制度，选择材料设备供应商也应该实行招投标制度，因为招投标制度是房地产开发企业控制工程成本最有效的办法。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆招投标制度具有竞争性、公开性和公平性，通过竞争，可以获得承包商或材料商最优惠价格；通过公开，可以在招投标洽谈过程中，发现项目前期设计中没有考虑到的问题，对施工过程中可能出现的增加工程量的环节提前预知，减少施工过程中设计变更或者承包商要求中途增加工程量的可能；通过公平可以建立企业良好的信誉，树立企业良好的口碑，为以后开发新的项目积累资源。要合理控制建安工程费用，还要在项目施工过程中做好全方位的监督和管理，在施工过程中，充分利用设计单位和监理公司的资源，做好全方位管理，减少不必要的施工环节和成本。最后，合理控制建安工程费用，还要在工程验收和工程审计结算上下功夫。在工程竣工验收和审计上，要引入第三方，对工程质量进行严格把关，避免出现工程交付后因工程质量出现互相扯皮的现象。
四、房地产开发企业成本控制存在的问题
（一）成本控制意识薄弱
因为我国房地产企业过去采取的一些会计计量方法所存在对于企业成本核算方法存在的缺陷，大多数房地产企业的成本意识很差。造成这一问题的原因，一方面是因为过去很多年房地产行业处于黄金时期，大幅扩张已经成为房地产开发企业的一种惯性行为，虽然外界市场环境已经变化，但是企业却还没有从过去大手大脚不计成本上马项目的惯性行为中转变过来。另一方面，是因为过去的成本控制方法是以事后核算为重点，这种选取重点的方法，对于房地产企业的成本控制计划来说是较为落后的。因为仅仅从一个静态的角度对成本进行考量，然而市场是日新月异的。房地产行业的项目周期较长，随着时间的推移，市场环境变化，合同预算人员使用的方法，仅仅是依靠一纸合同的内容来对成本进行界定。这样一来，没有对成本的变化进行及时的调整。导致企业在进行成本控制时，成本意识薄弱。
（二）成本控制体系缺乏系统性、全面性
房地产企业进行成本控制，是需要结合房产建设的整个周期，覆盖各个阶段的，这种动态的过程是需要一个系统群面的成本控制体系来进行反映核算的。目前来说，各个企业的现行做法事以计划价格进行入账，对房地产企业的各个项目进行核算。对于各个阶段来说，也是分别计算相关的成本，接着进行成本核算。这种割裂的计算，使整个成本核算系统是分隔开的，是不全面的。这样对于最终成本核算的结果，也是打折扣的，无法完整的对房地产开发企业的成本进行准确的反应。
（三）缺乏成本控制的具体细化目标
大多数房地产开发企业都知道需要对成本进行控制，可是真正知道如何进行成本控制，并且为此制定了具体细化目标的企业却是凤毛麟角。只有一个笼统的目标并不能对企业的成本控制有任何的益处。只有将目标细化，才可以真正的对房地产企业的利润提升有所贡献。目前大多数企业，在对于目标的细化方面，都是一个盲区。甚至有的企业还不知道自己存在没有具体细化目标才是真正导致成本高居不下原因。这种没有具体执行措施的目标对于企业的成本控制来说，没有任何的实际意义。
五、解决房地产开发企业成本控制问题的对策
（一）提升房地产开发企业的成本控制意识
成本控制意识属于企业文化的范畴。房地产开发企业提升成本控制意识，也与自身企业文化的建设是息息相关的。主要可以从企业整体层面和员工层面两个层面对成本控制意识进行提升。
在企业整体层面上来说，房地产开发企业应该对于过去不计成本的疯狂扩展模式进行整改。因为房地产行业的黄金发展使其已经过去，现在的市场环境日益恶劣，房地产企业需要做好成本控制，才能够保持一定的利润空间，得以持续经营。从企业层面来讲，成本控制的提升，主要是在与企业文化的建设方面。在企业文化的建设中，有意识的对成本控制理念进行侧重，将会对于企业整体层面成本控制的提升，起到事半功倍的作用。
在员工层面来说，提升成本控制意识，则表现的更为具体细化。在日常工作中，可以通过对于每一个环节的成本控制进行考核建议，以提高员工进行成本控制的积极性。同时还可以选取成本意识很高的员工，进行表彰，作为标兵进行宣传，以增加示范作用。这样可以从物质上、精神上对于员工提升成本控制意识的行为起到一个激励的作用。
（二）构建全面系统的成本控制体系
全面系统的成本控制体系，需要从多个方面进行构建。具体可以细化到以下三个角度。
1.严格控制土地成本
土地成本，在房地产开发项目成本构成中所占的比重，如果将各类成本进行排名的话，土地成本是第一位的。在过去房地产行业处于黄金时代的时候，企业为了扩张，通常不计成本的参与土地拍卖，缺乏理性。现在市场环境改变了。企业需要对成本进行严格的控制，需要理性参与土地成本的拍卖，通过将拍卖价格与评估价格进行衡量，可以作为是否要继续竞拍的依据。严控的土地成本可以为房地产开发企业留有更多的利润空间，从而更加有利于房地产企业的健康发展。
2.预估目标开发成本
对于房地产开发项目进行目标开发成本预估，是衡量是否要进行投资的一个重要的过程，也是构建全面系统的成本体系中非常必要的一环。这一过程是保证成本控制体系完整性、系统性的关键的一步。房地产开发企业预估目标开发成本之后，才可以明确所需要哪些因素来支持项目的运作，例如产品市场的投向、信贷税收政策的适用情况等。只有在前期进行详尽的计划，对目标成本做到心中有数，企业在进行全面系统的成本核算时，其结果才具有科学性。
3.配置合理的资本结构
资本结构是房地产开发企业成本控制中所需要考核的重点的指标。资本结构可以反映房地产开发企业的财务政策。因为房地产开发企业自身的特殊之处，对于项目资金的需求缺口非常大，经常是作为融资的一方。全球的经济衰退，使宏观经济环境日趋恶劣，这个时候，流动性的成本大大提升。房地产企业虽然是对资金的需求量很大，但是也需要对资金的成本进行考量，才可以保证成本控制的科学合理。
（三）制定具体细化的成本控制目标
成本控制的目标只有具体细化之后，才具有可操作性。房地产开发企业需要转换思维，将成本控制的口号落实到具体的日常生产经营活动之中，决策活动之中。例如，对于项目人员来说，主要是通过项目业绩来衡量员工的工作成果，企业可以对最终的绩效考核环节设置一个成本控制考核指标，以激励员工在进行项目的时候，对成本控制方面的注意。除此之外，企业还需要对项目进行核算，对于成本控制目标的细化，可以与之结合起来。细化的目标才更为明确具体，对于员工来说，才知道应该如何去做，如一张产品使用说明书一样，可以大大的提升企业进行成本控制的效率。成本控制的目标越细化，可操作性越强，员工进行成本控制的效果就会越好。
结束语：
总而言之，成本控制贯穿于房地产开发的全过程，只有从项目选址、项目设计、工程施工、项目管理等各个方面做好全方位的控制，才能实现房地产开发利润的最大化。
参考文献：
[1]张媛媛.房地产开发企业成本构成及控制研究[J].财会研究，2013（02）：59-62.
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[3]刘燕.关于如何将强房地产企业成本管理的几点思考[J].现代经济信息，2011.14.
论文作者:刘嘉俊
论文发表刊物:《基层建设》2016年27期
论文发表时间:2017/1/4
标签：成本控制论文; 成本论文; 费用论文; 项目论文; 房地产开发论文; 房地产开发企业论文; 土地论文; 《基层建设》2016年27期论文;