摘要：物业项目机电设备的维护和管理在物业企业管理当中占有重要地位，其管理的有效性事关业主与物业管理企业。机电设备的维护和管理效果优劣将会直接影响到广大居民的生活和居住体验，也会对企业竞争力与管理水平产生一定的影响。因此，物业企业要想在激烈的市场竞争当中胜出并获得优势，塑造良好的企业形象，就必须把控好机电设备的维护和管理环节，通过实施有效的维护与管理措施，确保物业项目机电设备设施的安全有效运行，通过有效的管理，延长机电设备设施的使用寿命，为业主、用户们提供到位配套服务，为业主与租户提供安全保障，来提高物业小区的档次，提升物业价值。
关键词：物业项目；机电设备维护；管理探析
1物业项目机电设备维护与管理的重要性
伴随着物业建设水平的提高，物业企业对于机电设备的认识和重视程度也在增强。再加上人们对物业项目机电设备的依赖度和要求在不断提升，只有做好全方位的设备维护和管理工作，才能够让人们获得更加稳定舒适和安全的生活环境，并进一步推动物业企业的现代化发展。物业项目机电设备维护和管理的重要性主要体现在以下三个方面:
1.1做好物业项目机电设备维护和管理工作有助于提高物业企业的声誉，帮助企业树立良好的形象，为企业的生存和发展奠定坚实的基础。目前物业企业在发展过程当中面临着激烈的市场竞争，而企业在机电设备维护管理方面的质量将会直接影响企业的竞争力以及社会地位。
1.2做好物业项目机电设备的维护和管理工作有助于提高企业的资金利用水平，提高服务质量，减少资源浪费。做好设备的维护管理工作可以有效延长设备寿命以及检修周期，进而极大程度上节省维修费，避免停工损失，从而为物业企业经济效益的提升创造良好条件。
1.3做好物业项目机电设备维护与管理能够从根本上提升设备的技术性和安全性，进而推动和谐安全社区的建立。设备维护和管理工作的实施能够提升设备运行的可靠性和安全性，极大程度上降低安全事故的发生率，让和谐社区建设的目标得以达成。
2对机电设备的维修技术展开论述
2.1 机电设备的维护与保养
通常情况，如果想要对设备进行护理，就可通过擦拭、润滑与清扫等方法，以达到保护设备的目的，也就是这一系列过程，被称为设备的维护和保养。具体实施过程如下：其一，清洁。无论是机电设备的内部还是外部，都应保持清洁，尤其是一些特殊部位，比如油孔、齿轮箱、齿条等，确保上述部位不漏油以及设备四周保持干净，没有任何杂物。其二，整齐。不管是使用工具、产品，还是管道等，都必须要摆放整齐；其三，润滑。机电设备必须要定期加油或者换油，保证设备至始至终处于不断油状态，且油压正常，不存在任何磨损情况；此外，油路必须顺畅，最重要的是，油质必须符合要求，油杯与油枪是干净的；其四，安全。必须要严格遵守操作流程，切记不允许超负荷使用设备，关键是，防护装置还必须齐全。除上述内容以外，机电设备的维护还包含不定期维修、一般养护、特殊养护、设备润滑以及系统冷却等。机电设备的保养作为设备维护的重要内容，其在整个运行设备中发挥出至关重要的地位，这就要求，设备的维护保养工作必须要规范化与科学化。而且，当设备进行维护与保养时，就应提前制定好物资消耗量与工作量，并定期进行考核，必要时，还应将设备维护作为重点考核项目。众所周知，定期对机电设备进行检查是一种有目的性的行为，不光需要人参与，而且还必须借助一些工具来对其进行检查，故也被称为定期点检。可如果想对机电设备进行更为精确的检查，就应事先明确设备的好坏。当然，设备的维护还必须严格按照要求来实施。这样做的目的是为延长设备的使用寿命，确保有一个安全、可靠的工作环境。具体内容如下：第一，机电设备要想保持清洁、整齐、润滑，同时，还可以安全施工，就应定期对使用工具进行检查，尤其是注意一些具体事项。第二，对需要进行维修的设备与方法进行研究；第三，定期对操作人员维护设备的方法进行分析。
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2.2对精密设备进行维护
对精密设备进行维护，必须要严格按照要求来实施。（1）按照机电设备的说明书来进行安装；（2）对有特殊要求的设备采取其他解决措施，比如防震、防灰尘等，使其符合运行设备的要求。（3）在机电设备的日常维护过程中，坚决不允许拆卸零部件，一旦出现异常情况，就应立即停止运行；（4）严格依照运行设备的使用说明书来进行操作，如果是对精密零部件进行加工，就必须要按其用途。当加工铸件时，就应先在毛坯面上涂漆。（5）假设不是在工作状态中，就应给设备加护罩，并定期进行检查。（6）专用工具必须放在专柜，同时，还应定期进行擦拭，保持清洁。
3物业项目机电设备的维护措施
3.1给排水系统设备维护
给排水系统设备是机电设备的一个重要组成部分，该设备的维护保养主要是按照排水设备性能要求，结合一定技术管理规范，对给排水设备进行日常的维护保养，保证该设备的良好性能和稳定运转。具体的设备维护内容包括:第一，定期对给排水系统展开例行检查，观察和跟踪地面是否有渗水问题，以便判断地下管道的安全性。第二，检查室内管道等是否有滴水、漏水等问题，同时注意检查水箱入孔盖的严密度。第三，对各种水泵运行状况进行跟踪检查，查看仪表指示数据，一旦发现有异常升温、响动或者是仪表指示不正常情况，必须立即查找问题根源，并及时进行维护保养，确保居民能够正常用水和排水。
3.2供配电系统设备维护
电力是人们正常生活不可缺少的能源支持，那么物业项目的机电设备维护就需要将侧重点放在供配电系统设备的维护保养方面，满足人们对于电力资源的需求。供配电系统设备的维护主要包括以下几项内容:第一，做好高压部分的年度检测工作。由于高压部分的检测有着较大的难度，而且对于维护质量的要求较高，那么物业企业可委托专业公司或者是供电主管部门来完成这部分设备的维护工作。第二，及时检查和跟进各项公共配电设备的运行情况。要检查和保养变压器、开关柜等，坚持以月为单位进行定期检查，保障各项元器件的完整性。而针对于内部的除尘工作，则需要进行每年一次的全部清扫。第三，对设备房配电和电气设备进行定期维护，查看各项设备原件是否齐全和牢固，尤其是要查看操作部分是否灵活，同样以月为单位进行机房的清扫。
3.3电梯系统设备维护
电梯系统设备是物业项目机电设备的主体部分，但是当前电梯应用当中安全事故频发的问题十分严峻，这就使得电梯使用当中的安全成为人们普遍关注的一个问题。在电梯系统设备的维护工作当中，设备维护人员必须要投入全身心的精力，严格按照电梯设备的维护保养规范开展各项检查维护工作。第一，对电梯系统设备的开关部位进行重点检查，如限位开关、门电开关、越程开关等进行严格检查与维护保养。在这一过程当中，一旦发现安全隐患，则必须立即停止电梯使用，并要求电气设备维护人员及时排查故障和进行电梯修理。第二，及时更换陈旧老化的电梯系统设备部件，确保企业在规定范围内有效运转。第三，定期进行整机清洁和部件润滑以便延长电梯设备的使用寿命，保障电梯系统的运行安全。第四，在电梯系统设备的维护工作当中必须设置醒
4结语
机电设备类型的不断更新，传统故障诊断以及维护管理手段无法满足实际应用需求，还需要在原有基础上进行分析优化，选择最为适应的故障诊断技术，通过对各项数据信息的收集与分析，确定故障位置、原因以及程度，为维修工作的开展提供依据。
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论文作者:龙情情
论文发表刊物:《电力设备》2018年第14期
论文发表时间:2018/8/20
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