关键词：商品房 房产测绘 面积预测 面积实测
1.前言
随着不动产登记暂行条例的颁布施行，各级不动产管理机构的设立，商品房销售和产权登记越来越规范。然而，购房者所签订的购房合同面积和产权登记面积不一致的情况时有发生，购房者认为受到了开发商的欺诈，因此，双方发生纠纷，甚至诉诸法律的情况也不断出现。这些矛盾的产生给房地产市场的健康发展和社会和谐稳定造成了很大的障碍。为了解决这一矛盾，各级政府职能部门规定房地产开发企业在商品房预售前，必须委托具有不动产测绘资质的测绘单位进行面积预测算，并建立商品房面积测绘审核备案管理制度，尽可能的规范销售合同面积与办理产权证时的产权面积协调统一，避免产生不必要的矛盾。
2.房产测绘定义
房产测绘是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的专业测绘 。从广义上说，房产测绘是测定和调查房屋及用地状况，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用和交易、征收税费、以及城镇规划建设提供数据和资料的测量工作。从微观意义上说，房产测绘是根据房产产权确权的需要，用测量的手段，以权属为核心，权属单元界线为基础，房产的平面位置、形状、面积为重点，绘制成房产图，并以房屋和房屋用地调查表补充配合图面信息显示的特殊专业测绘。
3. 商品房面积预测定义
商品房面积预测即商品房预售面积的计算，是指房屋开发建设单位在房屋竣工前，为了办理房屋销售许可证和签订房屋买卖合同，委托具备不动产测绘资质的测绘单位根据相关的技术规范，按照批复的设计施工图纸资料，对各套房屋的建筑面积进行分摊计算的工作。
4. 商品房面积实测定义
商品房面积实测，是指房屋竣工验收后，由开发建设单位委托具有不动产测绘资质的测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸、预测算数据等，对房屋进行实地勘察测量、绘图并计算面积。
5. 商品房面积预测与实测的区别
面积预测和实测本质区别在于房屋面积测算对象和数据采集来源不同。预测是依据国家标准《房产测量规范》和房屋规划核准审批图对房屋进行的面积分摊计算。实测是依据国家标准《房产测量规范》和房屋竣工后实际建设的现状进行的房屋面积分摊计算。即“前者算图纸，后者算实体”。
面积预测和实测成果用途不同。预测是指在商品房期房销售中，由具有不动产测绘资质的测绘单位，主要依据国家测量规范和施工图纸对尚未竣工的房屋面积进行一个预先测算的工作，所得面积是开发商进行网上备案和房屋预销售的依据。
实测是指商品房经竣工验收和工程规划相关主管部门审核合格后，开发商委托具有不动产测绘资质的测绘单位依据国家测量规范，参考竣工图纸、预测数据对房屋进行实地勘测、绘图和分摊计算。实测面积结果是购房者办理房屋不动产权证、他项权证、房款结算、物业费、取暖费缴费等的最终依据。
6.房产面积的精度要求
在实际测量房屋各边长和面积计算过程中，受外界条件、人员技术素质、作业仪器的影响，最终不可避免地对面积结果产生影响。在国家标准《房产测量规范》中将房屋面积的测算精度分为三级。如下表：
房产测量规范规定：房屋面积的精度等级使用范围由各城市房地产行政主管部门根据本地区的实际情况决定。大多数城市将商品房面积测算精度规定为二级精度标准。
7. 预测和实测面积差异的原因
房屋竣工前预测建筑面积和竣工后实测建筑面积存在差异主要有可能由于规划设计的变更、在房屋施工中产生的施工误差、房屋竣工后由于部分公用面积功能改变或服务范围改变等多种原因。有时是单一因素，有时是几种组合因素导致预测面积与实测面积不相符，这些面积差异的产生有时是可以避免的。
7.1数据采集
房屋面积预测主要是依据设计施工图纸进行，数据采集、共用部位面积确认、分摊原则等只能是“纸上谈兵”，没有直观的感受和认识。房屋面积实测是按实测边长尺寸计算面积，其中不仅含有仪器测量误差、人为观测误差，而且受墙体位置偏移及抹灰层厚度等因素的影响，完全相同的两户，其实测数据也会有些差别，使得同一户型的建筑面积结果不同。现代建筑墙垛、柱等装饰性附属设施过多，实地边长测量困难，甚至不准确的情况经常出现。
7.2图纸变更
房屋在设计施工上多样化、复杂化，而在竣工实测中所有数据采集都是经过实地勘测得来。房地产开发建设单位在建筑施工过程中，由于各种原因，可能会对建筑设计进行变更（如户室大小、阳台范围和共有面积做了调整），这是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。一旦出现较大图纸变更，必须经过行政主管部门的批准。
7.3技术性原因
由于个别不动产测绘单位技术水平、管理水平有限，从业人员所学专业单一、素质参差不齐，对规范、法规等理解不同。在具体测算作业中，由于工作程序不完善，质量意识淡薄，仪器设备落后，观测记录数据失误，计算过程差错等原因都会造成测算面积的不同。并且有的城市预测和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的，这就更会因为技术原因导致测绘结果的不同。
7.4施工原因
房屋施工是粗线条的，墙面的平整度，垂直度，轴线定位的偏差，模板支护的位移都是不可避免的，在图纸中完全平行的两面墙，在实测时不同的位置距离也会有偏差。因此，房屋在设计与实际建造中本来就存在差异。
8.预测和实测面积差异的解决方法
8.1测绘单位在技术方面应注重的方面：预测时，采集数据要认真仔细，分摊计算要正确合理。实测时使用手持测距仪、钢卷尺测量水平距离时，两端尽量选取房屋相同高度的测量点，以保持视线处于水平位置；房屋存在圆弧、椭圆形、弓形以及其他不规则形状，且无建筑施工图可获得相应的图形元素时，可使用全站仪沿该边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算边长；分段边长应取其和，再与总边长进行校核，测量边长时要有多余观测，防止粗差。共有面积的分摊原则要实地踏勘，询问设计人员，以免分摊错误。
8.2按房屋现状实测的面积与预测面积有差异时，如果实测面积精度在国家规范规定的误差范围内，不更改合同约定面积，产权面积采用合同约定面积。
8.3实地更改：如间隔墙位移等建筑施工误差可以通过实地改建解决，则让施工单位进行更改，测量人员应到现场监督指导，使其与规划批准的施工图一致。此情况也不用更改合同约定面积。
8.4超出国家房产测量规范规定的误差范围必须采用实测面积。具体按照《商品房销售管理办法》和《商品房销售合同》中规定的条款处理：实测面积小于预测（合同）面积，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房款由出卖人双倍返还买受人；实测面积大于预测面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款，由买受人补足，超出3%部分的房款由出卖人承担，产权归买受人。当然，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
8.5加大宣传解释力度。让购房者在购房时了解预测和实测面积会有差异，并可在合同备注栏中做出详细规定。开发商在建筑施工过程中，由于种种原因对建筑设计进行变更，导致面积差异较大时，应及时告知购房者。在施工过程中变更原规划核准，造成竣工后房屋共用面积的大小和功能发生改变，比如门厅扩大、配套设备用房的位置、大小、服务范围等改变，中庭上空改造成房间，阳台不封闭改成封闭等等。这些情况都会造成实测时分摊面积发生变化，这种共用部位的变化和预测时公示的《房屋共有共用部位明细表》有差异，将对房屋建筑面积的计算产生严重影响。建议行政管理部门应该履行监督职能，在发生这一现象时应督促开发商，责令他们书面通知买房人，告知其修改的具体部位、大小、用途，特别是由共用面积差异引起的分摊面积的变化，以及对购房人所买房屋面积的影响情况。买房人在接到通知后一定时间内，有选择退房还是不退房的权利。这样就减少了双方由于共用部位变化引起的纠纷，既保护了购房人的合法权利又维护了社会的安定。
9.结束语
房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，应当采用先进测绘技术和仪器设备，提高测绘技术水平，接受房地产行政主管部门和测绘行政主管部门的技术指导和质量监督。房产测绘从业人员应当保证测绘成果的准确、完整，不得违规测绘，弄虚作假，不得损害开发商和购房者的利益。房地产开发建设单位应严格按照规划审批核准的设计图施工，建造过程中保证施工精度，保证房屋质量。行政管理部门严格履行监督职责，为百姓当家作主。我们共同努力为房地产市场健康发展做贡献。
论文作者:宋 凯1, 杨延利2
论文发表刊物:《科技中国》2018年4期
论文发表时间:2018/8/10
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