摘要：从企业后勤物业经营管理存在的问题、经营管理的收支状况、积极探索后勤管理的盈利新模式，以及创诚信服务品牌，为企业盈利服务等，来探讨企业后勤管理中集约化的收费赢利模式。
关键词：企业物业管理；后勤服务；盈利模式；转变
导言：
对于中小型企业的后勤物业管理来讲，它只是一种微利型或者带有福利性质的亏损型经营服务。其主要收入来源就是企业所属转供水电、家属区用水电，以及小商铺的物业管理费用等，而更多的还是内部后勤经营服务。经营区域具有人力资源密集、劳动服务密集、客户分布密集，以及收费数额很小而又密集的等多种特点。其表现形式，就是更多的后勤服务。经营管理成本相对较高，主要集中在人力资源上，而出现的纠纷也比较多，主要集中在外部家属区。这种 内部经营，其风险也比较集中。很多都不能及时足额收取物业费，且服务显得滞后，经营起来也比较困难。为了尽量避免亏损，单位也会降低一些服务标准，减少一些服务项目。所以，这种单一的企业内部物业费维持经营方式，也根本不适合市场竞争的定位，企业也需要积极探索高效的服务盈利模式，以转变被动管理为主动服务的新体制，让其经营的双方都能实现互利互惠的效果。
一、企业后勤物业经营管理存在的问题
一是起点低。因为企业内部的物业管理，法人资质标准谈不上，但还要进行企业内部的有关收费管理及周围经营户的收费管理，受传统住宅环境和自身经营模式的局限性，这种物业市场层次不齐，实际又存在大、小物业之分。这里也只是所谓的小物业，它是指临时代管物业，不具备公司注册条件以及其他公司并不具备标准物业资质的非物业部门。二是经营的单一性。由于这种物业管理范围仅停留在环境卫生、设备维修、水电费收取、物业费收取等常规项目上，如此既不利于物业的创新服务，也不利于长期的集约发展经营。三是缺乏诚信服务。如果保守经营出现亏损，而负债经营者就要采取偷工减料或降低服务标准，或减少服务项目等，只有以割肉补疮形式才能补平。四是用人的标准缺乏。如此经营，只有用工数量的标准，而就没有了技术标准，因而更不重视于员工的素质和技能培训了。五是经营管理的理念落后，没有创新意识。如此狭窄的物业管理范围内经营，其员工的低素质、低业务水平和低服务质量，往往会被客户所投诉，或拒绝交费及存在法律纠纷等问题。一旦出现这样的困境时，也只能通过调解来维持现状，而不能依法处理解决。这种问题的普遍存在，从而也会造成企业物业市场的混乱和管理领导人的困惑，问题还难以解决。
二、企业后勤物业经营管理的收支状况
1.企业后勤管理的收入情况。①企业后勤物业管理费的收入，严格按政府物价部门指导价执行，这也是物业合法的收入；②代理服务费收入，即代为国家能源部门向业主代收代交的水、电、等费用，该项不得利，且是误工活；③特约服务费收入即积极主动地利用企业资源从而为业主提供及时便捷服务的少量费用，收入也不固定；④综合经营收入，就是利用物业资源，或受委托的区域公共资源，经营或代营项目，其可适当补充主营的收入（比如租区域配套商铺为包租再投资形式，对外扩展经营等）。
2.企业后勤管理的支出情况。①物业成本：比如物管区域的公用部位、公用设施设备的日常维护费；清洁费用；绿化养护费；垃圾清运费；污水处理费等直接成本；相关误工费、材料费等间接成本；②后勤物业管理人员的工资、奖金、福利、社会保险等支出；③企业水、电、暖、通讯、消防、办公、培训费等公用管理费支出费用。
营业利润=营业收入-直接或间接成本-人员支出-管理费用-财税支出-折旧费。
作为企业的物业管理，收入甚少，支出较多，往往都是亏损状态。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆能有所微盈利的状态很少，但主要是为了企业的服务为宗旨。
三、积极探索后勤管理的盈利新模式
作为企业的后勤部门，一般是做好物业管理这一关系民生的服务行业，虽然不是主要经营的主体单位，但能够在为企业做好后勤服务的同时，又能获得一定的利润更好。日常情况下，企业物业管理与服务的客户群体也是矛盾重重的，难于融合与统一。尤其是在企业经济效益不好而又经常亏损的情况下，更难于与外界融合。因此，物业经营更值得去关注，需要认真分析，查找原因，制定和完善物业管理制度，改善经营服务模式，为盈利去创造良好的外部环境。搞好市场配套物业服务模式，有市场需求就有物业服务，需求和服务可以等价交换，这才符合市场发展的规律，只有服务到位才是物业服务的生存与发展之本。对此，应改进服务模式，避免以下几点：一是没有经营实力和物管经验不要盲从跟随市场物业；二是避免不讲诚信、投机取巧和高价低质量的服务行为；三是避免不按企业规模和服务水平提高服务档次；四是避免大规模化的物业服务及随意接管档次较低的散区域服务。为保持物业服务有持久的生命力，并能为企业多创效益，那就要转变经营模式的理念，将综合服务于多元经营。要由传统型的单一“固定管理”物业模式，转变为综合集约型的“多元服务经营”物业模式。管理者须具备一定的物业管理知识和经验，并具有创新能力。同时，要主动服务于客户，缩小服务区域，扩大服务群体。物业服务不能违规经营或违约服务及降低服务质量等，也不能简单的看守物业，从而闲置物业资源。总之，一是要不断地提高物业管理服务水平，二要不断地创新增值服务项目，以实现多元化服务集约化的经营。努力构建多元化服务体系，构筑集约化的物业经营盈利模式。一般业主的需求才决定于物业服务的市场。比如像居民小区家庭的日常购物、饮食、儿童托管、家教、租售、交费、理财等需求，若在居住小区内通过物业服务及时梦满足这些业主的需求，显然物业经营者也会得到较好的收益，这才有助于企业的发展。明显，物业建立区域一站式的多元服务体系就很重要了。利用区域公共资源，建设一些其他类型的服务设施，这也是搞好经营的渠道之一。
在搞好服务的同时，物业要创新经营，改进经营模式，寻求可持续发展。比如以下九种创新经营模式可以借鉴：①战略服务经营模式；②内部专业化模式；③产业链条经营模式；④社区经济经营模式；⑤规模优势经营模式；⑥专业市场细分模式；⑦产品高端化经营模式；⑧成本优势竞争模式；⑨多元化经营模式。这九大物业管理经营赢利模式，它的产生和发展都与物业管理市场环境及投资人的自身资源条件紧密相关，并非任何时候或任何企业能随意选择。一般任何物业管理单位要想处理好和业主的关系，能在当前激烈的市场竞争中站稳脚跟并发展壮大，以致赚取利润，这都必须要根据市场环境的变化和企业自身的资源状况，来进行理性的取舍经营策略，以便找到最适合于本企业发展的策略组合，使之物业管理行业能在不断变化的市场中拥有一席之地，并实现持久发展。
四、创诚信服务品牌，为企业盈利服务
物业服务要提高自身的经营水平，这就需要积极做好预期的组织策划、完善相关制度管理、强化责任分层、业绩考核控制和素质培训教育等。而物业管理的本身是既管物又管人，只有先管好人才能管好物，只有管好人和物才能充分实现有效的服务，最终才能实现物业客户的双赢。同时，物业只要诚信服务，才能赢得业主的信任和物业的托管，通过建立员工诚信服务档案、标准化内部管理体制、完善相关制度，这才有助于铸就物业品牌，并稳固物管市场和拓展物业服务的盈利空间，助推企业可持续发展。
结束语：
企业的后勤物业服务，也需要改变观念，创新模式，使之服务的同时，尽可能多的转化为经济效益，以助推企业可持续发展。
参考文献
[1]田晓洁.物业管理现状及存在问题的分析与对策[J].交通世界(运输.车辆)，2007，08.
[2]范海兰.探讨物业管理企业集约化赢利模式[J].中小企业管理与科技(上旬刊)，2010.01：175-176.
论文作者:陆爱华
论文发表刊物:《知识-力量》2019年12月60期
论文发表时间:2020/3/4
标签：物业论文; 企业论文; 物业管理论文; 经营模式论文; 模式论文; 物业服务论文; 后勤论文; 《知识-力量》2019年12月60期论文;