公租房资产管理存在的问题及对策—以宁夏银川为例
闫晓霞
新形势下加强国有资产管理已经成为政府相关部门的核心工作。而提高国有资产的使用效益，确保国有资产的安全完整，也已升级为国家治理的基础性工作。2017年12月，中共中央印发《关于建立国务院向全国人大常委会报告国有资产管理情况制度的意见》，《意见》将推进国有资产治理体系和治理能力现代化，促进国有资产高效配置运营，切实摸清国有资产家底， 建立各级各类国有资产全口径、全覆盖的“明白账”。
本文结合银川市的实际情况，对公租房资产管理方面存在的问题进行分析，并就进一步加强公租房资产管理、提高公租房资产收益提出解决措施。
一、公租房资产管理存在的问题
（一）公租房已完工项目未及时编制竣工财务决算，已形成资产无法在固定资产中反映
《关于加快做好行政事业单位长期已使用在建工程转固工作的通知》（财建〔2019〕1号）中强调的问题具有相当的普遍性。2008年至今，银川市住房保障主管部门组织建设30多个公租房建设项目，大部分已完工并交付使用，但仍有部分项目尚未工程结算。由于各种原因未能及时编制竣工财务决算，公租房建设支出长期在“在建工程”中进行项目成本归集核算，造成国有资产中“在建工程”比例偏大、计入“固定资产”比例较低，不能真实完整反映出中央资金、各级地方财政资金、地方债务资金多年来为改善困难群众居住条件、构建住房保障体系投入的成果。
在建工程转固定资产（以下简称“在建转固”）是项目成本转为单项资产的过程，也是项目从成本管理到资产管理的转变。已经达到可使用状态的公租房“在建转固”不及时、不准确，会造成房屋资产状态失真、计提折旧不完整、借款利息资本化不配比等问题，从而影响政府投资绩效评价。更要防止出现故意不办理“在建转固”、继续从已完工在建工程中列支各种费用、项目运行维护费用等行为。
公租房在建工程完工交付分配使用后，不及时转固，在实物上体现的是固定资产，要进一步进行使用、收益、折旧、处置等管理，但在财务上仍表现为在建工程。在建工程和固定资产的管理要求不一致，会造成资产管理出现脱节、真空的状态，管理的缺位不利于保障公租房资产的安全完整性，影响公租房资产价值收益的有效提高。
（二）开发企业配建公租房资产未能及时入账
截至2018年底，银川市房地产开发企业在商品房项目中配建的公租房已交付使用2000多套，面积10.57万平方米。这些实物资产虽已配租使用，出租收益也全部缴入国库，但未及时按相应的价值进行固定资产增加的财务处理（购买配置的除外），公租房产权登记工作不及时，造成配建公租房资产“账、卡、物”不一致。
（三）各种因素影响公租房资产运营出租收益
公租房小区配套的非住宅资产（公共用房、经营性用房、车位、设施设备用房等房屋建筑物）招租、定价和使用方式不规范、不透明，部分房屋存在着租金明显低于市价、合同租期偏长等问题，没有实现收益最大化。
据统计，截至2019年5月底，银川市共有公租房1.69万套，建筑面积91.34万平方米。其中：出租1.65万套，建筑面积88.60万平方米；空置485套，建筑面积2.74万平方米，空置率近3%。这个时点数据显示的空置情况与往年相比偏大，并呈继续增加的趋势。造成公租房空置的因素主要有以下几个方面：
（1）集中新建的公租房小区远离城市中心，加之规划设计不合理、基础配套设施不完善，造成居民生活不便，入住率不高。
（2）公租房小区配套建设的商业用房因小区整体入住率低缺乏商业氛围，空置情况严重，退租、欠租、要求降租的承租户明显增多，造成配建营业房租金收入下降。
（3）宏观经济结构调整，实体经济增长缓慢，劳动密集型企业效益不佳，部分企业关停转产，造成就业机会减少，外来就业人员减少，公租房空置率增加。
公租房前期开发建设遗留问题较多，导致交付使用后承租人对房屋质量、配套设施设备的质量、环境质量满意度不高，势必造成后期维修维护压力大。加之存量的公租房保修期相续已过，配套设施设备的老化更新问题愈见突出。如：高层住宅的电梯、二次加压水箱、采暖用燃气壁挂炉等逐年老化，需要投入较多的维修费用进行更新维护。
（3）承租户中有一定数量因重大疾病造成的生活困难户、吸毒、刑满释放的无收入的无业人员以及一些“老赖”长期拖欠租金。
2.公租房租金价格优势不再凸显
近年来房地产市场供求关系不断变化，2017年以来银川市房屋租赁市场持续低迷，市辖三区商品房市场租金普遍较前两年下降较为明显，因公租房建设周期长，租金调整缓慢滞后，其价格优势不再凸显，吸引力下降。部分本地无房者考虑就业、入学等多方因素，就近选择承租市场房源的情况增多。
3.租金欠缴问题持续存在
大豆霜霉病的防治措施主要有∶①选育抗病品种∶根据各地病菌的优势小种选育和推广抗病良种，如吉林的早丰5号和白花锉等。②种子处理∶用瑞毒霉拌种，或以克霉灵、福美双及敌克松为拌种剂，效果很好。③清除病苗∶病苗症状明显、易于识别，铲地时可结合除去病苗，消减初侵染源。④喷洒药剂∶病害流行条件出现时，及早用百菌清、多菌灵、退菌特等喷施防治。
2.规范和加强基建管理，全面清理基建会计账务。做好在建工程转固基础工作。对于已交付使用的公租房建设项目，按时编报项目竣工财务决算。符合条件的基建项目竣工财务决算项目主管部门要及时批复。项目建设单位依据批复的项目竣工财务决算，按照政府会计准则制度加快进行转固资产账务调整处理。
公租房租金因年审等各种管理手段收缴率一直较高，但仍然不能实现应收尽收，造成欠缴的原因主要有：
(2)脱介筛上物料不能过厚，否则会严重影响脱介效果；磁选机处理能力必须充足;在操作过程中，一旦发现磁选机有翻花现象，磁选尾矿中就有可能带介较高；建议在以后的设计、建设中，充分考虑煤质变化情况，配备足够的介质回收设备。
（1）公租房前期建设遗留的质量问题如暖气不热、门窗漏风、上下水爆管、施工垃圾乱堆放等给住户造成损失引发各类纠纷，成为住户拖欠房租的理由。
自1978年以来，黑龙江省经历了小规模救济式扶贫，体制改革推动扶贫阶段，基础制度调试阶段，攻坚扶贫阶段和精准扶贫彻底解决贫困阶段五个阶段，并取得了显著的减贫效果。黑龙江省政府自2002年以来先后发布了《黑龙江省农村扶贫开发纲要（2001-2010年）》、《黑龙江省扶贫开发条例》、《黑龙江省扶贫开发实施重点村整村推进验收办法》、《黑龙江省产业扶贫项目管理办法》等一系列扶贫工作措施[2]。
（2）多年来城市建设中拆迁改造、扶贫劳务移民搬迁等纳入保障的安置人口，以各种借口逃避催收、拒缴租金的情况多有发生。
2.1 两组临床症状及体征变化 患者在用药1周后实验组的发热、盗汗、咳嗽、气短等症状的缓解率均高于对照组，差异均有统计学意义（P＜0.05），见表1。进一步研究发现，实验组患者发热、盗汗、咳嗽、气短缓解所需要的时间明显较对照组短，差异有统计学意义（P＜0.05），见表2。
（4）纳入安置范围的保障户需求提升、承租态度犹豫、办理安置节奏迟缓、单套住房承租人更迭频繁甚至即安即退、阶段性空置情况增加、房屋空置期延长等等。
4.配建营业房的招租方式不合理影响出租收益
十八届三中全会以来，不仅进入了“扫黑除恶”的元年，也进入了司法保护企业产权的元年。在全面铲除黑恶势力的经济基础的工作中，一定要做好区分“关联性企业”和合法企业、“涉黑”财产和企业合法经营财产的界限，严格规范涉案财产的法律程序，坚持审慎把握处理产权和经济纠纷的司法政策，提高扫黑除恶工作的规范性、公正性与合理性。
1.公租房空置影响资产出租收益
（四）公租房资产维护管理资金紧缺
根据回归模型，通过Design Expert 8.0软件分析得出黑曲霉固态发酵冬凌草的最优条件为：冬凌草与麸皮比为1∶3.86（g∶g），固液比为1∶1.73（g∶ml），接种量为1.59%，预测得到的纤维素酶活力为16.67 U/g。对该最优条件进行模型验证实验，考虑到实际操作的便利，将最优条件参数修正为：冬凌草与麸皮比为1∶3.9（g∶g），固液比为 1∶1.7（g∶ml），接种量为1.6%，通过三组重复实验得到纤维素酶活力的平均值为16.49 U/g，比理论值下降1.08%，小于5%，实验值与理论值基本吻合，说明预测模型与实际情况拟合良好。
2018年银川市1.68万套公租房的共用设施设备专项维修及房屋的日常零星维修维护费共计335万元，平均到每套房屋每年的维修费用只有197元。如果地方财政持续投入的公租房维护费不足，势必会影响房屋的正常功用，影响低收入人群的居住质量。
二、解决对策
（一）加快做好公租房已使用资产的“在建转固”工作
1.已交付使用但尚未办理竣工决算手续的固定资产，应当先按照暂估价值入账，待办理竣工决算后再按实际成本调整原来的暂估价值。
在施工过程中，对于一序孔，其实际注浆量和理论计算注浆量相同；而二序孔的实际注浆量应取理论计算注浆量的80%。在地表注浆加固中，需采用两序孔及以上，遵循跳孔基本原则实施顺序注浆。其中，一序孔严格按照定压和定量充分结合的基本原则进行控制，二序孔严格按照定压的基本原则注浆。实际上一、二序孔是对跳孔顺序而定的，先进行间隔跳孔的即为一序孔，而布置在以序孔之间的是二序孔，也可称之为多序孔。在实际的施工过程中，通常需要将注浆压力控制在1～2MPa范围内。
3.坚持“问题导向”，针对影响办理竣工决算手续的症结，积极整改落实，将长期已使用在建工程转固工作纳入绩效考核，对造成工作滞后的责任人进行问责追究。
依据传统的检验方法，在生成变量的回归结果之后，再生成回归方程的残差，经过ADF检验，证实残差序列在不包含时间趋势和截距项的情况下是平稳的。
2019年初，银川市住房保障主管部门严格按照《关于加快做好行政事业单位长期已使用在建工程转固工作的通知》文件精神，将已交付使用但尚未办理竣工决算手续的公租房固定资产按照暂估价值全部入账，待办理竣工决算后再按实际成本调整资产入账价值。
（二）加强开发企业配建公租房项目的管理，细化深化管理措施
《关于进一步加强和改进行政事业单位国有资产管理工作的通知》中指出：加紧做好公共基础设施等资产登记入账和管理工作。按照“谁承担管理维护职责由谁入账”的要求，将公共基础设施、保障性住房、政府储备物资、文物文化等资产分类登记入账，进一步规范和加强各类资产的会计核算，做到账实相符，确保资产信息的全面、准确和完整。
建议相关部门尽快出台实施细则，进一步补充说明“两票制”执行过程中产生问题的处置办法，切实解决企业面临的各项问题，帮助企业克服在政策执行过程中遇到的实际困难。
住房和城乡建设局、国土管理局、规划管理局等部门应共同建立完善的协调机制，及时掌握项目动态，严格落实配建任务， 督促开发企业在取得建设用地后按配建协议完成配建任务。住房城乡建设部门以配建协议作为配建公租房会计入账依据，及时办理公租房产权登记，确保国有资产完整保全。
（三）积极探索公租房资产提高出租收益的有效途径
1.加强顶层设计和制度建设，解决公租房建设和运营管理中的深层矛盾。对不适用新形势的部门及地方相关的法规条款进行适时修改完善，使其更加符合现实情况；适时调整政策尺度，降低门槛，比如根据保障户收入标准，适时调整保障条件，做到既应保尽保，又能达到供需平衡，降低空置率的同时减少社会矛盾。
因此，应对各校区核算的流程和标准进行系统梳理，理顺校区间核算关系，进行协同管理，制订学习计划，编制培训资料，形成常态化学习机制和协同工作机制。通过定期组织各校区核算人员共同学习、解读政策制度，建立统一大核算微信交流平台，出台统一核算报销规范手册等措施，逐步实现尺度统一。
自2014年以来，银川市根据《住房城乡建设部 财政部国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》要求，对承租公租房执行差别化租金管理，对不同保障家庭实行分档分段计收租金。对一线环卫职工、劳务移民、残疾或患重病且家庭人均收入低于一定标准的，执行不同档次的租金优惠。2019年又加大了对新就业单身职工、达到法定退休年龄的老年人的优惠力度，进一步提升低收入住房困难群众的获得感。
2.深化落实“放管服”改革要求，优化、简化公租房申请和分配流程，提高审批效率，进一步完善公租房交付使用后的后续管理，缩短群众申请使用公租房的办理时间，加速公租房资产周转使用。
3.建立、理顺公租房空置房源的公开渠道。通过政务平台、公租房智能管理系统等及时公开公租房出租空置情况，将空置房源的位置、户型、面积、套数、租金等全部公开后，在互联网平台上实现自助选择登记，让更多有潜在需求的人能及时充分了解公租房供应信息。
4.进一步完善位置偏远集中配建的公租房项目周边的配套设施建设，如公交、学校、医院、综合市场等，提高区域的使用功能，方便居民生活，提高入住率。
5.对长期恶意拖欠公租房租金的承租户通过法律途径予以强制清欠，列入失信名单。并通过宣传、劝导促进承租人契约意识的提高，降低欠缴行为的发生。
6.规范公租房小区配建营业房的招租模式。严格执行《公共租赁住房资产管理办法》中关于“公租房项目配套的非住宅资产对外出租应当通过公开方式进行招租”的规定，规范配建的营业房使用管理，实现资产使用的高效益。
（四）加强公租房资产交付使用后的维修维护管理，实现国有资产的保值增值
公租房的租金收入缴入同级国库，地方财政应当在预算中持续加大对公租房的维修维护投入。住房保障主管部门应当对公租房资产实物进行摸底调查，按项目、按房屋交付使用时间建立详尽的资产维修使用台账，掌握配套设施设备的已使用年限、老化程度、产权状况、使用状况、维修情况等基础信息。根据轻重缓急程度进行梳理排序，坚持标本兼治，作出规范、精细的公租房维修短中期的计划，并不断修正完善滚动执行。同级财政部门要加强对维修资金使用的绩效评价，保证有效资金发挥最大效用。
总之，公租房资产管理涵盖了存量、配置、使用、收益、处置等从“入口”到“出口”的全链条管理。相关部门要切实履行好本部门国有资产管理的主体责任，要把资产管理放在与资金管理同等重要位置，建立健全公租房资产管理的内部控制机制，强化职责分工、密切协调配合，形成管理合力。管好、用好公共租赁住房资产，不断满足人民群众日益增长的美好生活需要，增强低收入群体的安全感、获得感、幸福感。
（作者单位：宁夏回族自治区银川市住房保障中心）
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