广东煤炭地质局机关事务管理中心
摘 要：随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格将增长得越快，土地在所有生产要素中供给弹性最小，特别是城市中心区域，为了赚取土地价格上涨的资本所得，在追涨的羊群效应及广告、媒体诱导下，人们纷纷将大量的资金投入房地产，由于过度投机而产生的虚假需求从而使房地产的价格虚高，加速了房地产价格的上升，使房地产成为最常见的泡沫载体之一，房地产泡沫成为最常见的沫。本文主要就海南房地产泡沫进行分析，并提出防范措施。
关键词：房地产泡沫；原因；防范措施
前言
房地产泡沫是泡沫中的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大；是房地产价格波动的一种形态；房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率；房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。
一、海南房地产泡沫成因及防范措施
（一）海南房地产泡沫成因分析
1. 房地产商品的特别性。
在一定时期内房地产商品供求不易平衡，而且合同期摊销交易资本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。中国改革开放的进一步加强，促使海南一夜之间成为人们投资的乐园，海南房地产的需求成爆炸式增长。
2. 土地的有限性。
土地的有限性使房地产投资者对房地产价格的上涨历来存在着乐观预期。随着人口数量的增多、城市化进程的加快，经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这就使得人们对土地的需求有无限扩大的趋势。海南由于其特殊的地理位置和气候吸引了许多非房地产企业和私人投资者大量投资于海南房地产，以期获取价格上涨带来的好处，房地产交易十分火爆。人们对土地需求的不断增长和土地稀缺性之间的矛盾越来越突出。在土地获利需求的驱使下，房地产投资者利用土地权益的虚拟资本特性，使有限的土地在反复转手交易中价格飞涨，加上人们对经济前景看好而大肆炒作，使房地产价格狂涨而形成房地产泡沫。
3. 开发商的盲目投资及恶性炒作。
开发商的盲目投资会造成商品房供应量快速增加，而市场需求却相对平缓。新增供给的增长速度超过了需求的增长速度，再加上开发商通过炒作，使房地产价格不断飙升，致使房地产产品按照高于价值或高于生产价格的垄断价格出售，其市场价格脱离了实际使用者的购买能力，从而产生房地产泡沫。
4. 房地产投机需求的膨胀。
对于一般的、非专业型的消费者，他们不能获取充分的信息，也就是说不能对现有的房产、地产做出合理的估价，加之开发商无休止的炒作，以及消费者对未来价格的美好预期，使相当一部分人买楼不是为了居住，而是为了转手倒卖。这种行为一旦形成你追我赶的群体行动，需求量急剧增加，形势就会很难抑制，加之此时房地产持有者惜售，使得供给量反而减少。这样就使房地产价格严重脱离其实际价值，房地产泡沫随之产生
5. 银行及金融体系发放房地产贷款的偏向性。
由于房地产价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，最根本的条件是市场上有没有大量资金存在。因此，资金支持便成为房地产泡沫产生的必要条件，而房地产开发资金主要来源就是银行贷款。一方面，由于房地产的不可移动性及其保值增值性，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产为抵押的贷款。在宏观经济一片看好的情况下政府也鼓励投资，银行利率就比较低。另一方面，由于各商业银行之间的相互竞争，使许多银行在实际操作过程中，违反有关规定，甚至没有详细验证开发商的信用等级便向其发放贷款。此外，银行部门往往过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资房地产的融资能力。据统计，在1992-1993年，海南房地产开发的资金占社会牢固投资的三分之一。这些都使许多开发商比较容易获得大量资金，大量资金涌向房地产市场，信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，造成过度开发，而银行部门的金融风险不断堆积，为房地产泡沫的产生埋下了隐患。
6. 对房地产“过热”认识不足，控制不利。
房地产“过热”也称房地产过度开发，是指当市场的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的现象。房地产“过热”反映了市场供求关系，“过热”不一定就产生“泡沫”，但“过热”是房地产市场产生“泡沫”的前提。当前人们在对房地产“泡沫”的讨论中，习惯采用“空置率”来反映房地产市场中供需失衡的程度。但因其计算方法各不相同，致使计算结果存在一定程度的失真。由于采用的计算方法不统一，所以使人们对房地产“过热”现象认识上存在着分歧，认识不及时、不全面、不充分，再加上市场规则和政府政策调控不当，在这种情况下房地产泡沫比较容易产生。
二、海南房地产泡沫防范措施
（一）大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。
国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。去年，国家计委、建设部宣布，投资1700亿元，计划建设2.25亿平方米的经济适用房。这将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响。经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是平抑过高的商品房价格。1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。如果大规模建设经济适用房等政策能够付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。
（二）建立健全的住房保障体系，积极推行住房双轨制。
既然是住房保障体系，那么这个体系的建立就必须从面向城市中低收入的住房困难的群体，由政府的住房保障体系去解决这部分中低收入群体的住房问题，这是一个原则，在遵循这个原则的基础上，再对住房保障体系去完善细化。政策应当鼓励扩大中低价商品房和经济适用房的建设规模，满足普通市民改善居住条件的愿望，通过转移支付提高低收人家庭的购房能力，同时控制对高档房的土地审批，节约土地资源，建立住房双轨制体系，即“保障+市场”。
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政府要把解决低收入家庭的住房保障问题作为房地产调控的首要目标和任务，而将中高档住房市场放开，使其供需完全由市场解决。制定详细的保障性住房计划，重点发展廉租住房、经济适用住房，适当推出限价商品房和中低价位、中小套型普通商品住房，并完善保障性住房的公示制度，提高信息透明度，稳定市场预期，引导房地产市场健康稳定发展。同时，政府应当适时关心夹心层即中等收入家庭的住房问题，并推行可以通过限价房和经济租用房解决中等偏低收入家庭问题，但同时不能违背房地产市场化发展。
国家应当把保障性住房政策纳入今后的房地产调控的主要政策中，要把保障性住房当作个地方政府的发展重点，将保障性住房覆盖到城市低收入群体中，成为未来房地产供应的一个重要部分。根据目前我国的情况，保障性住房建设的资金主要来自于中央、地方和开发商三个利益主体，地方政府对于“土地财政”的依赖度，会使其在政策的推行节奏和力度将有所缓和。因此需要将住房保障体系能否顺利推行纳入到地方政府的绩效考核中，使地方政府有动力去推行住房保障体系，而不是流于形式。
（三）强化土地资源管理。
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，切实控制海南过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
（四）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。
建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系有利于形成良好的市场信息反馈机制，科学把握市场发展态势，适时适度地实施宏观调控，增强市场透明度，引导理性投资与消费，充分发挥市场的自我调节作用，促进房地产市场的健康发展。
加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。近年来。我国房地产业持续以较快的速度增长。吸引了大量的企业进行房地产投资。因此。国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产“泡沫”的产生。建立全方位、多角度的房地产运行预警系统可以在一定程度上对房地产市场的泡沫进行有效的评估，对购房者一些比较严重的投机思想有警世作用，对化解房地产泡沫发挥积极的作用。
房地产泡沫预警系统是通过研究宏观经济的波动和规律,找出能够反映市场发展趋势的一些基本指标,并通过对这些指标的监控,及时发现市场运行中存在的问题,针对这些问题,分类提出调控对策,把问题解决在萌芽状态,促进房地产市场的健康发展,有效防范房地产市场过热累积的潜在风险。银行风险预警系统具有金融管理及经营状况诊断双重作用,其意义在于依据相关金融业经营管理原则,选定一组变量,并建立一套预警函数、指标、临界值,运用预警模式后,如发现有不符合规定或逾越警戒范围的状况,即显示警讯,给银行机构发出警告信号以便尽早采取措施,也给监督机构提供及早采取银行监督的措施,并要求银行机构限期改善其风险状况,以保证其稳健经营。
通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。
（五）整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。
房地产泡沫的产生与银行的信贷扩张有着必然的联系,国内经济学家武康平、皮舜等建立了房地产市场与信贷市场的一般均衡模型,通过对均衡解的比较静态分析,其研究结论认为房地产价格的上涨导致了银行信贷的增加,银行信贷供给增加导致房地产价格的上涨,两者之间存在正反馈的作用机制。因此,我们要从银行信贷着手,优化信贷资源配置,在房地产投机风气较盛的时候采用较严的房贷政策,而在风平浪静之后可以适当放松。这样一方面能减少银行的不良贷款,维持银行的稳定,另一方面也能促进房地产业持续、高效的运行。
银行应严格执行国务院和中国人民银行关于房地产贷款的有关规定,从严掌握贷款条件,加大对房地产开发贷款和居民住房消费贷款的监管力度。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。
通过对贷前贷后的严格把关,既支持了优良的房地产项目开发和个人贷款,又防止房地产泡沫累积的潜在风险。
总之，房地产是泡沫的主要载体之一，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。一方面鼓励消费性购房，另一方面抑制投资性住房，引导人们进行多渠道的投资，应是未来政策改革的方向之一。在新形势下，希望海南房地产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性；少一点炒作，多一点真诚，给消费者多一点实惠。认认真真的在房子的质量、功能与服务上下工夫，海南房地产企业才能在激烈的世界市场竞争中立于不败之地。
三、结论
伴随我国经济发展和城市化进程的加速，我国房地产市场的旺盛局面还会持续。如何改善我国居民的住房条件，让“居者有其屋”，是我国和谐社会建立的重要目标。房地产市场持续健康发展，离不开对房地产市场的有效控制，而房地产泡沫的治理则是房地产宏观调控的主要目标，对此我们必须有清醒的认识。本文通过对房地产泡沫产生原因的论证，结合中国房地产市场的现状并以海南为例提出了相应的防范措施，希望房地产市场能够健康发展。由于受时间和自身知识积累的限制，对一些资料、数据和指标的选用上可能出现一定的偏差，会影响到结论的准确性。
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论文作者:黄继红
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年1月下
论文发表时间:2017/5/13
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