论房产价格构成的倒置性及治理对策，本文主要内容关键词为：对策论文,性及论文,房产论文,价格论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
房产价格的倒置性，是指其价格构成中直接成本较低，而其它间接成本比重较大。从政府角度看，土地资源管理的非市场化、各种税费收取的随意性，对此有一定影响。而开发商队伍的良莠不齐和过高的预期利润率，也推动了这种倒置现象。由于国家已确定将住宅消费培植为新的经济增长点，因此目前实行土地批租公开招标制和开发商资格淘汰制，进一步清理不合理税费，就十分重要，政府部门和金融部门也应努力为开发商创造宽松的多渠道融资环境，以促进房产价格构成的合理化。
一、从政府角度看房产价格构成的倒置性
1、政府土地资源管理的非市场化，导致地价居高不下。 政府土地资源管理，近年来似乎没能适应高速发展房产业的要求。从土地占有主体看，不仅各级政府拥有土地的使用权，其它企事业单位也是其占用土地的使用主体，但是后者往往借此进行不规范的国有土地转让，开发商和企事业单位绕过国有土地管理部门，盲目进行房地产开发的现象，近年来有所抬头。从土地批租政策看，政府对城市的空间发展缺乏前瞻性，在进行土地批租时，往往不实行土地资源的长期储备政策，而将大量土地以长期出租方式推向开发商；对不同地段和面积的土地，也往往不进行开发项目的公开招标，从而导致与政府联系较密切或进行幕后活动的开发商，获得开发权；没有利用市场机制对开发商进行资格淘汰，即没将资本金水平与房产开发资质不相称的开发商，淘汰出局，自然土地资源的价格也是行政型的而非市场型的。由于城市中心土地总量有限，其稀缺性较宜于炒作，因此不少开发商从政府部门得到用地权后，不是直接进行开发，而是层层转手，这导致东南沿海一带城市地价的飙升。目前狂炒房地产情形虽有一定改观，但是不能说地价已降至合理水平。如地价畸高的两广和东南沿海地区，近年来地价有所回落，但实际测算表明，在珠海商住用熟地价仍高达每平米700元左右， 深圳的商住用熟地价仍在1200元左右，仍然占到房产实际开发成本的40%以上。中西部地价仍稳中有升，据估算近年来中西部地区引进外资中的70%流向了房产业，使中西部地区地价上扬，其中兰州市地价上升20%，西安市为15%，重庆市1995年政府审批转让的地价平均成交额上升了一倍，呼和浩特市地价上升了20%以上。如果考虑到土地批租过程中的非市场化竞争行为和开发商必须负担的一些“灰色”费用的支出，则地价实际占用成本可能更高。
2、政府收取各种税费的随意性，导致开发商税费负担过重。 从目前商品房价格的构成看，土地开发费（含出让金、征地费用、拆迁安置费等）约占25%，设施配套费（包括配套工程、市政设施、商业网点、教育设施配套）及有关其他税费占30%至50%左右。据建设部的一项调查表明，目前商品房价构成中不合理成份占30%以上，主要表现为摊派过多，一般的摊派项目达30项，多的达60项， 有的竟占商品房费用的1/3。名目繁多的回扣及包工头从中赚取的高额利润， 均被纳入建房成本一，一些中介机构在交易中买断、整买零卖、加价出售，则使楼价不断攀升。政府收取各种税费的初衷，也许有两条，首先是针对房地产开发利润过高，政府希望通过收税降低其利润；其次是政府财政收入相对下降，使政府不得不通过提高税费来弥补财力不足。这使房产价格构成中税费的比重较大。尽管1995年国家计委已发出《关于禁止向房地产企业乱收费的通知》，但目前各种不合理税费一定程度上仍然存在。构成房产价格中不合理收费有：供电负荷费、供水管网补偿费、煤气工程费、通讯工程费、小区配套缺口统筹资金、教育设施配套费。这七项收费每项占房价构成的实际额一般都在每平米25元以上，高的达100元。 估算开发商交纳的税费，约为开发成本的30%，加上约占开发成本30%的出让金，仅此两项摊入成本后，就已使房产价格中的直接费用退居次要地位。如果进一步考虑各种行政性收费、集资性收费和摊派等缺乏法律依据的项目，则开发商要通过房价转嫁给消费者的费用更多。如果以一般市政费用按直接建安费用的10%计提、不可预见费用按建安费用的10%计提、勘察、设计等专业人士费用按建安费用的7%计提、 开发商贷款利息按建安费用的18%计提，销售税费（包括中介及广告支出费用）按建安费用的15%计提，则房产开发中其它间接费用，通常占到熟地价的一半以上，如果开发商不能大幅度地提高地上容积率，则房产价格下行的余地并不大。实际情况可能比上述估计更严重， 在售房价构成中，直接建设费用往往可能只占三成到五成，其它均属于间接费用。
二、从开发商角度看房产价格构成的倒置性
1、房产价格构成中预期利润率过高。 依据国际惯例，房产业应是一个较稳健的、风险较低和资金回报较低的行业，投资利润基本维持在6%至8%的水平。但我国房产开发商的预期利润回报率普遍偏高，一般不低于30%，即使在近年房产市场相对不景气情况下，资金利润率也在25%左右，连利润最低的安居工程，政府也承诺15%左右的利润。由于开发商过分追求高利润，也使本来偏高的房价雪上加霜。当然在市场经济条件下，追求利润最大化是企业的驱动力，房产企业获取利润的权益不仅是应当的，而且受法律保护。《城市房产管理法》明确规定：“房产开发企业是以营利为目的，从事房产开发和经营的企业。”但房产开发收益水平应有一个合理的区间，以当前普通房产业25%的赢利水平看，相对于一般10%以下资金回报率的其他工业行业，已经不低了。
2、过分庞大的房产开发商队伍，也导致了房产价格构成的倒置。 应该说，目前房地产开发商中，有相当部分为资本金严重不足、冒较大风险过度经营的开发商。这些房产开发商的自有资本金较少，如1995年我国房产投资中，房产开发商自有资金占19.2%，定金及预收款占24.7%，剩下的56.1%，多为银行短期贷款和外资。因此这些房产开商对资金回报率期望值较高，如1994年上海首次利用外资开发房地产以来，陆续推出的外资内销房地块94幅，其中正式签约的仅有9幅， 关键原因在于房地产发展商对投资回报率要求较高，通常10%的利润回报率是不能满足他们要求的。他们从事项目开发的资金来源，只有较少部分是自有资金，大多数以银行短期信贷资金为主，利息负担比较重，能够承受的项目开发周期短。基于以上特点，部分不完全具备房产开发能力的开发商，似乎陷入这样一个怪圈：为较高的资金利润率，弥补借入资金的利息开支，以及房屋空置可能带来的资金沉淀成本，为应付突发性的政府税费，开发商就必须不正常地提高房价，房价过高则空置率越高；空置率越高，则开发商必须承担的逾期贷款利息支出就越高，房价就越不能下行，开发商的预期利润就越难实现。
三、对房产价格构成倒置性的治理对策
房产业是基础性、先导性产业，在发达国家，房产业净产值一般占国民生产总值的10%至15%，现阶段我国房产业占国民生产总值的比例只有2%至3%，预计“九五”将达到5%，2000年至2010 年将占国民生产总值的10%左右，而大中城市存量土地每年将以1%至3%的速度投放市场。合理调整房产价格构成是必要的，有利于房产业作为国民经济的支柱产业，保持健康快速发展的势头。
1、加强城市土地规划管理，实行公开招标制。 对土地开发的过程，目前大致是开发商首先寻觅有利可图的生地，然后与各级政府部门联系开发事宜。这种作法造成一系列严重后果。首先给不正当开发商以机会，使其在经过活动后，可能以低于生地市场价格的水平获得开发权，从而造成国家土地资源收益的流失和开放商间的不公平竞争。其次使房地产开发陷入无序，甚至村、乡也争相转让土地，从而导致房地产开发忽而虚热忽而停滞。再者，星星点点的土地批租，使整个城市规划凌乱不堪，不利于城市整体布局。因此政府各职能部门应协调配合，对土地开发实行公开招标制，吸引合格开发商的投标。招标书可多种多样，如对城市黄金地段，可以最高价出让，而安居房的开发，政府可选择最低报价的开发商，并对安居房以此价进行回购。这样土地批租的市场化，可以充分体现土地资源的价格或政府的意向，也淘汰了一批走后门开发商。从而使有实力的开发商在地价成本控制方面发挥作用，将地价在房产价格构成中的比例合理化。
2、统一税费征收，清除不合理税费。统一房产税费的征收， 不是要大幅度降低对房产的合理征税，而清理不合理的税费。即使在发达国家，税收也是政府调控房产收入再分配的重要手段，如日本扎幌市1988年房地税收占税收总额的40%，美国各州政府财政收入70%来源于房产业。但随着房产税体系的完善，原先房产价格构成中的一些费用部分，必须及时清理。如前所述，房价过高的重要原因在于，开发商负担的不合理、过高、重复收费太多。除前述的供电负荷费等七项收费外，一些地区房产开发商需缴的费用最多达数百种。如果这部分行政性、任意性费用不能清除，房产价格中的水分就不能挤干。地方政府之所以收取如此多的费用，既为防止暴利，更为弥补地方财力的不足。如果统一税制后的房产税列为国税，恐怕不符合国际惯例，更不能遏制地方政府重新收取各种已清除的费用。因此建议房产税的绝大部分应划归地方，扩大城市下放的财权，建立起以房产税为主体的地方税收体系。在房产税收入的分配上，美、日、加拿大等国，均以地方为主，中央政府制定大政方针，城市政府致力于城市建设，为居民办实事。目前我国房产税实行中央与地方分税制，以地方为主，以后是否考虑将其划为地方税，否则很可能旧费刚除、新费又生。
3、拓宽开发商融资渠道，降低融资风险。 造成房产价格倒置的另一原因在开发商，这就要求在规范开发商队伍的同时，为开发商融资提供更广阔的渠道。
（1）实行开发商淘汰制。一个国家房地产业是否繁荣， 并不取决于房地产开发商数目的多少，而在于市场的有序和房地产一二级市场的供需均衡。目前我国有必要对开发商实行资格淘汰制。如上海对外商投资企业启用强行注销政策等淘汰机制，南宁市对67家房产开发公司进行了用地资格淘汰，收回土地近二千亩， 占同期南宁市批租建设土地的5%。这些企业的资本金少、经营杠杆大，违反了有关规定，逾期未办理用地手续、未交地价款或没按期开工建设，从而影响了整个城市的规划和房地产市场的发育。因此目前对过度经营的房产商实行淘汰制，不仅为避免资本金少、规模经营差、过分依赖银行信贷资金的房产开发商遍地开花，防止为牟暴利而将房价定得过高或将不该摊入的费用（如银行贷款滞纳罚金等），摊入成本，也是为保护资信好、整体开发和配套建设能力强的开发商的利益。这种思路有利于促进房产价格构成的合理化。
（2）对个人购房消费提供有力的信贷支持， 以刺激房地产市场的有效需求。目前所有国家的商业银行，均可办理公积金委托贷款和个人住房担保抵押贷款业务，估计1998年央行原定的1000亿元住房贷款总盘子中，将有半数以上用来支持个人购房。这种作法可以通过降低房产的空置率，带动开放商对预期利润率的合理下调，最终带动房产价格的下降。
（3）对房产开发商提供多渠道融资。开发商的资金来源， 主要分为开发商自有资金、银行信贷资金、社会集资和其它筹资渠道四种。由于开发商资格审定方面的缺陷，使部分自有资金较低的开发商，得以进入一级市场，其中一些难免经营杠杆过大，导致银行利息负担太高，加大了项目开发的风险。但是房产开发商融资渠道过窄，也使不少房产开发商挺而走险，既然其资金筹措风险太大，当然相应地开发商也要求较高的利润回报率。如果能设身处地为开发商着想，适当拓宽其融资渠道，那么房产价格构成的倒置将减少。我们认为，多渠道筹资主要可通过下列方式：①政府对微利房提供信贷支持。如马来西亚政府通过银行向开发商提供年息4%、期限25年的信贷。 我国财政也应为从事以安居工程为主的微利住宅工程的开发商，提供一定的信贷支持。这样将极大地理顺房产的价格构成。②尽早采用房产证券化的金融工具创新，从根本上解决房产业注资不足问题。所谓房产证券化，是指基于风险分散理论和投资组合理论，借助金融机构的力量，将房产投资由固定的资本形态，转变为可在市场上流通的有价证券，这样，小额投资者可通过金融机构发行的房产受益凭证，间接投资于房产业，从而最大限度地利用了社会闲散资金，这是比集资更为规范、更有利于发挥金融机构优势、降低开发商融资成本的措施。③由于房产金融有其不同于其他金融业务长期性、行业性、区域性的特点，因此能够从事房产金融的，并不是所有金融机构。我们认为，建设银行具有从事基本建设中长期贷款的经验，在从事长期信贷业务中，形成了从项目评估到项目管理、从发放贷款到回收本息的一整套管理办法和组织体系，并在固定资产投资中承担了大量的政策性业务，因此由其全面负担或牵头负担房产融资证券化较为适宜。当然为防止垄断，也可考虑让其它金融机构（如工商银行）也同时从事该项业务。