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摘要：设计管理是房地产开发项目中贯穿全过程的重要内容，从拿地到规划报批、施工图设计以及施工现场的配合，各个环节均涉及到设计管理。图纸管理主要分三方面，分别为时间管理、技术管理、现场管理，满足开发全周期中对不同阶段图纸的需求。另一方面可通过设计管理实现成本优化控制，把工程成本进行拆分，收放有度的分配每一项工程费用，既要确保有档次及品质的客户体验感，又要在客户不敏感的分项控制成本，提升利润空间。
关键词：房地产；开发设计；成本控制；管理
在房地产项目中，设计阶段作为成本管控的重要环节，它直接关乎着工程总成本，且影响着工程造价。设计决定着工程的整体效益，也是控制工程成本的关键点，待确定初步设计方案后，工程规模、结构布局以及工程材料等也基本确定。因此，强化成本管控，重视开发设计阶段，提升管控水平，已变成房地产企业管理工作的主要目标。
1. 房地产开发项目特点分析
1.1投资高，时间久
一般情况下，房地产开发项目的对象都是一些比较大型的建筑，而这就需要大量的资金支持，属于高投入的项目。就拿现在的小区来说，资金最少也要几千万，多的就需要几亿，时间上更不用说，因为房地产开发包含多个方面，规模小的建筑，少的也需要 2年到 3年时间，规模大的建筑，就需要十几年的时间。
1.2承担风险大
房地产开发项目属于高投入、高回报的项目，很多人都被其高回报所诱惑，都想纷纷加入其中。但是，房地产行业项目周期较长，建设施工中，总会发生一些意想不到的事情，同时还会受到来自不同方面的市场竞争，需要承担的风险很大，包括：财务风险、意外风险和供求风险等。
2、房地产开发设计阶段成本控制原则
2.1坚持实用性与经济性相统一的原则
2017 年两会中提出了房地产的“居住属性”要求，很显然，虽然房地产业对国民经济的发展有巨大贡献，但如果不具备实用性，那么最终并不会被市场和消费者认同。影响房地产业销售的最大问题是价格，价格的形成又直接来源于成本，进一步追溯可知“成本”受到设计初始阶段的观念所影响。如果设计人员没有“经济性”和“实用性”观念，一味地追求浮夸、美观、功能等，那么必然造成整个房地产项目的成本提升；所以，在设计阶段应该引入“预算管理”的约束机制，并在一定条件下展开成本优化工作。
2.2坚持科学性与市场性相结合的原则
房地产开发设计工作主要通过招标的方式与设计单位合作，而在市场经济活动中，不可避免地存在“灰色手段”达成合作目的。因此仅依赖招投标方式是不够的，还应该突出开发设计“科学性”的原则。针对设计方提出的方案，可以通过专家评审、社会征集的方式予以评价，从而决定是否要采用，而这其中“成本”是一个重要的评价要素。
2.3坚持制约性与鼓励性相促进的原则
房地产项目工程的设计工作主要有设计院、规划机构等完成，所支付的成本主要依据建筑面积生成，或者按照投资额度的一定比例计算，这种方式虽然有效地制约了设计费用支出过大，但也不利于设计成本的控制，反而形成设计的保守、不合理、不科学等问题。基于设计方和开发方之间的设计费用博弈，可以转换一种方式，即从单纯地定额制约专项市场性相结合的模式。通过市场的“竞争意识”，鼓励设计单位提出更合理、更科学的方案，如加入新材料、引入新工艺、结构更科学等。这样有效地保障了施工过程中的成本节约，并将这一部分费用用于奖励设计单位，反之，则进行惩罚。
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3、房地产开发项目的成本管理对策
3.1对规划设计阶段的成本进行管理
规划设计阶段对于房地产项目来说，直接会影响到投资的效益。房地产开发项目从最初的场地选择，到规划布局，结构部件的设计，最后再到多种方案的比较与决定，要使用恰当的方法，选用最合理的方案，对项目进行优化设计。
3.2对初步设计阶段的成本进行管理
对初步设计阶段的方案要进行严格的审查，进行对比分析。这一阶段对于房地产开发项目十分关键，直接会影响到楼盘的经济效益。
一是看布局是否合理，现在的人对住宅的要求十分严格，住宅的布局要充分满足人们的日常生活所需，要做到以人为本，同时，环境设施一定要齐全，因为往往大部分客户对户型及环境的要求都超过了对价格的关注。
二是看住宅的经济性是否合理，设计施工时要将功能分区相对集中，减少过多的装饰，采用经济尺寸，环境上也要设计的美观舒适，经济适用。经过全面审查后，对设计方案要及时的提出合理化的建议和修改的地方，使设计方案更加的完善，减少返工现象的出现，对修改后的设计方案要重新进行成本预算，避免超出预算范围。
3.3对施工图设计阶段进行审核工作
只要初步设计阶段成本控制目标得到确定，施工图设计阶段就要严格执行。
技术人员要对设计图纸进行认真审核。一是审核图纸的合理性和公益性；二是审核图纸的设备、材料的适用性，要做到经济合理；三是审核图纸的经济性，资金概算要具体，减少成本增加现象的出现。
3.4对设计招标机制进行完善
房地产企业想要在市场竞争中拥有立足之地，就一定会通过技术的先进、合理的设计方案参与市场的竞争，竞争中要做到公平、公正、公开，对设计单位来说具有十分重要的促进作用。
另外，招标文件编制中要明确说明项目的投资和功能，并且要具有合理的评价标准和评价的方法，投标时要将设计方案与投资相结合构成招标文件，并且将作为以后方案优化的依据，为企业提供合理的参考。
3.5全面参与开发设计，采用资源前置
因侧重点不同，从工程成本控制层面而言，开发单位的重视度远远超出设计单位，因设计单位自身的经济意识不足，更加关注设计效果。由此可知，成本控制管理人员应保证全面参与开发设计工作。成本以及设计人员还需加强合作，密切配合，参照设计任务书有效完成方案对比工作，择优选择，从技术性和经济性层面进行综合比对。通过资源借助，科学设定外部资源介入点，掌握设计标准、确定成果提交规范；提升外部资源的自主性，全面整合相关资源；在资源内部构建有效的竞争机制，以此来选择理想的设备材料；及时总结概括外部资源的利用情况，坚持优胜劣汰制，进而确保工程开发如期开展，降低成本投入。
4、结束语
近年来，房地产商愈发重视开发设计阶段，不断强化其成本控制管理工作，而这将显著改善成本管理现状，有效提升成本管理水平。与此同时，还应明确房地产开发涵盖成本、质量和工期等基本内容。在开发设计过程，房地产商应站在全局的角度来开展成本控制管理工作，有效评判，进而开辟新的成本管理局面，增强核心竞争力。
参考文献：
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[2]梁沛沛，谢瑞峰.房地产项目开发设计阶段成本控制管理研究——以某房地产公司 A 项目为例[J].价值工程，2012，31（24）：54-55.
[3]王笑盈.房地产中设计成本控制的探讨[J].中华民居（下旬刊），2014，（07）：379.
论文作者:郭之权
论文发表刊物:《建筑模拟》2019年第17期
论文发表时间:2019/6/19
标签：成本论文; 阶段论文; 成本控制论文; 房地产论文; 工程论文; 开发项目论文; 经济论文; 《建筑模拟》2019年第17期论文;