商业银行房地产信贷业务的风险与控制，本文主要内容关键词为：商业银行论文,信贷业务论文,风险论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
［文章编号］1009-9190(2010)09-0062-06 ［中图分类号］F830.572 ［文献标志码］A
在中国，占投资25%、GDP6.6%、直接相关产业达60多个的房地产行业已成为中国经济的直接“命脉”。作为资金密集型典型产业，房地产行业对于资金的依赖性远远大于其他行业。随着新“国十条”进入执行阶段，地方政府调控细则陆续出台，房地产信贷风险将进一步显露。如果得不到有效的控制，这种风险将会危及商业银行乃至整个金融体系的安全。因此，对于中国的金融业尤其是商业银行来说，构建房地产信贷风险控制机制就显得非常重要和紧迫。本文在对中国房地产信贷业务的发展现状进行分析的基础上，重点阐述房地产信贷风险的主要来源，揭示房地产信贷风险的主要成因，并提出中国房地产信贷的风险防范措施与建议。
一、当前中国房地产信贷业务的发展现状
（一）当前中国房地产信贷业务发展的主要特征
中国自福利分房制度取消以及个人住房按揭贷款政策实施以来，房地产信贷业务取得了超越式发展（见表表2），主要呈现出以下3方面的特征：
首先是增速最快。2000-2009年，中国房地产贷款年平均增幅高达34.69%，比各项贷款年平均增幅(16.08%)高出18.61个百分点，房地产贷款占各项贷款比从2000年的5.94%上升到2009年的19.20%，为近年来商业银行增速最快的贷款。
其次是占比最高。根据Wind资讯，从房地产开发的投资来源看，虽然来源于国内贷款的部分占整个房地产开发投资的比率呈逐年下降趋势，由2000年的23.1%下降到2009年的19.8%。但由于房地产商的自筹资金中主要来源于商品房的销售收入，而这部分收入又主要来自个人住房按揭贷款；另一部分资金来源于建筑施工企业的工程垫款，这部分垫款也有很大一部分来源于银行的建筑业贷款；还有很大一部分资金来源于定金及预收款，这部分资金也有很大一部分来源于银行或住房公积金发放的个人住房按揭贷款。照此计算，有学者测算出整个房地产开发的投资来源中，国内贷款占整个房地产开发投资的比率达到70%，而在国外这一比率仅为20%。这一数据说明中国房地产业对银行贷款的依赖较强，一旦房地产业不景气，银行贷款的安全将会受到严重威胁。
最后是风险较高。目前，国际上一些商业银行房地产贷款警戒线控制在25%～30%，其中个人住房贷款比重一般控制在18%～20%以下。中国银监会规定商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%，但从中国2009年数据来看，国内的一些主要商业银行房地产贷款占各项贷款比重已经接近甚至个别银行已超过这一比率，个人住房贷款占各项贷款比重也已接近国际标准线。投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标，而在中国的个人住房贷款中，有相当一部分是投资性或投机性贷款；另外，中国实行个人住房消费贷款时间不长，虽然中国目前商业性个人住房贷款、住房公积金贷款的不良率还较低，但国际上被广泛认可个人住房贷款的风险暴露期通常为3～8年，由于中国的住房信贷业务是近几年才发展起来的，所以还应对目前较低的不良贷款率保持一定程度的谨慎。
（二）中国房地产信贷风险与美国次贷危机的比较
当前中国房地产信贷业务发展呈现出许多类似于美国次贷危机发生前出现的特征，主要包括房价连续多年上涨、居民购房意愿强烈、利率调整先降后升、主要城市房产出现“有价无市”等。但所有这些特征都是表象的吻合，中国的房贷问题毕竟不同于美国的次贷危机：美国的次贷危机主要由居民的消费过度、储蓄率偏低等导致的还款能力不足造成；而无论从按揭成数、平均贷款期限、资产证券化水平等来说中国的房贷问题远低于美国，且中国目前还没有开展次级抵押贷款这项高风险业务，因此，中国的房贷风险基本可控，但由于中国的房贷问题有其本身固有的特点，其风险问题同样须引起高度重视。除了房贷资产证券化水平不高，难以转嫁风险外，中国商业银行房地产信贷出现的“双承担”以及房地产融资制度呈现的“双转嫁”，更是中国房地产信贷风险产生的重要原因。所谓“双承担”，就是中国的某一家商业银行既对房地产商发放贷款，同时又对购房者发放个人按揭贷款，这种风险的“全程承担”，势必加重商业银行的房地产信贷风险。而房地产融资制度呈现的“双转嫁”，指的是中国在1993年计划经济环境下制定的房地产预售制度，该制度规定房地产商在达到房地产销售条件、取得《商品房预售许可证》后，可将未竣工的期房出售给消费者，先收取消费者定金、预付款和整个房款，从而将风险转嫁给消费者；而在房地产商土地开发过程中，允许建筑承包商带资垫款，因此又将风险转嫁给建筑承包商。这种单边的风险承担机制（即风险仅是由购房者、银行、建筑承包商承担，而房地产开发商不需承担风险）是房地产融资制度最大的“毒瘤”，也是国内房地产信贷风险的主要根源之一。
二、近年来中国房地产市场调控概况
自国务院确定房地产行业为中国支柱产业以来，房地产市场得到了快速发展，但也相继出现了部分城市房地产过热、价格不合理上涨、有效供给不足、无效供给过剩、市场运作不规范等不合理现象。为此，从2003年下半年开始，中国政府果断采取了一系列宏观调控措施来抑制房价过快增长。具体包括以下几个阶段：
1.限制供给为主阶段。这一阶段自2003年4月中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》文件下发开始，至2005年3月房贷优惠政策取消，调控主要转向消费层面为止。这一阶段由于商品房销售量迅速扩大，带动房地产行业价格上涨，因此宏观调控的重点主要围绕房地产开发商土地问题和资金问题展开，其目的在于调控住房供给总量，抑制房价上涨势头。这一阶段的调控措施主要包括“8·31大限”提高拿地门槛，提高项目自有资本金，适当提高高档房、第二套房首付比例以及不再执行优惠住房利率等，这些调控措施使全国商品住宅开工面积有了一定程度的下降，但也带来地价、房价飞涨等新问题。
2.限制消费为主阶段。这一阶段自2005年3月开始，至2006年5月，“国六条”出台为止。这一阶段由于房地产地价、房价不断飞涨，国家出台了一系列调控措施来抑制房地产价格上涨，其政策重点主要围绕消费环节展开。这一阶段的调控措施具体包括：购房首付款比例由20%提升到30%，新、老“国八条”出台，限制期房转让，提高住房交易税等。这一阶段宏观调控取得了一定的成果，至2006年下半年全国房价、住房销量同比有所下降。
3.市场化调控阶段。这一阶段主要通过市场化手段来调控房地产供求结构。例如，针对2006年以来，房地产需求反弹，部分城市房地产价格出现大幅度上涨的市场现象，房地产宏观调控主要集中在抑制房价过快上涨问题上，包括出台了“外资限炒令”、土地新政、90／70政策、二套房新政、“国六条”等。但由于受美国次贷危机影响，为扩大内需，自2008年9月以来，这一紧缩性的宏观调控政策开始松动：下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率、降低住房交易税费、扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等。随着2009年下半年中国经济的复苏，政府的宏观调控又转向了“稳定房价”的主基调，包括“国十一条”（第一次以国务院的名义专门针对遏制房价发文）在内的政策措施相继出台，但这些政策的作用对高房价的调整作用仍然十分有限，甚至于一线城市的房价仍然在快速飙升。
可以看出，中国政府针对房地产领域出台的一系列措施，对房地产市场的健康发展起到了一定的作用，但由于当前房地产产业的生态环境已经发生重大变化①，因此，房地产调控政策还任重道远，不确定性依然存在。
三、中国商业银行房地产信贷风险的主要来源
1.房地产价格的持续增长为房地产信贷风险留下隐患。我国自1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》首次将房地产业列为国民经济支柱产业以来，房地产业取得突飞猛进的发展，房地产价格总体呈现持续、快速增长趋势，到2007年达到巅峰，2008年受全球经济影响出现短暂回落后，房地产价格继续延续先前的增长态势。与普通商品相比较，房地产商品具有供给弹性小的特点。这一特点导致在需求同等上升的情况下，房地产价格增长幅度高于一般商品价格增长幅度。如果政府不进行干预，价格的较大增长会促使投资者加大对房地产投资，导致其价格进一步上涨，最终导致房地产市场泡沫产生，积累的房地产信贷风险就会爆发。目前我国对房地产行业是否存在市场泡沫还存在不同观点，但据《中国统计年鉴》(1999-2009)数据表明：判断房地产行业是否存在市场泡沫的几个国际指标中，除房地产投资总额／固定资产投资总额、商品房施工面积／商品房施竣工面积两项指标已经接近临界点外，其余指标如房地产投资增长率／GDP增长率、房屋空置率、房价收入比、房屋租赁比、房地产信贷指标等均已越过标准线。历史上，多次金融危机都与房地产价格高增长有关。包括20世纪80年代后期的美国银行业及日本银行业，其中，日本银行业更是用了12年时间才消化掉此一时期形成的巨额坏账。因此，我们在看到房地产价格持续、快速增长给经济带来巨大推动的同时，更要看到它同样会给我们的经济带来较为严重风险隐患。
2.利率上行压力的存在为房地产信贷风险留下隐患。近年来，中国的存贷款利率一直处于低位运行，目前一年期定期存款名义利率为2.25%，仅略高于2002年的1.98%。尤其是2007年以来，中国的存款实际利率一直处于负利率状态，但这种负利率没有任何持续存在的理由，一旦国际、国内条件允许，中国的利率水平必将上升。事实上2009年11月份以来，澳大利亚、以色列、挪威、印度等外围国家改变2008年以来所实行的低利率货币政策，开始相继收紧货币宽松政策先后加息，这无疑会给中国调整货币政策的理由和压力。在此背景下，中国的货币政策也从“宽松”转为“适度宽松”，一旦中国的利率水平上升，其必然会为我国的房地产信贷带来风险隐患：首先，对自住性购房者的购房需求来说，由于其需求弹性低，影响可能不大。但对投机或投资性购房者的购房需求却产生了极大影响，不但其需求会急剧下降，而且迫于还贷压力和市场价格预期，购房者会将其已购房屋向市场抛售，促进供应量成倍增长，供需双方力量的对比，促使房屋价格下降成为必然。一旦房屋价格持续下跌，住房按揭贷款的风险隐患就会凸显。其次，对房地产开发企业来说，由于大型开发企业较之中小型开发企业在一定程度上存在融资渠道多元化优势，资产负债结构良好，其负债对于银行贷款的依附程度较小，因此，利率调整对大型开发企业来说相对不太敏感。但对依附银行融资程度较大的中小房地产开发企业来说，由于我国当前采取对囤积土地开发商处罚的土地管理政策，加上中小型房地产开发企业很难具备直接上市融资的资格，因此利率的提高无疑对其来说是雪上加霜，不仅会使其财务成本增大，导致资金周转困难，甚至可能出现资金链断裂。国际经验表明：当经济增长放缓、房地产周期处于下行阶段时，那些规模小、实力弱、资金不雄厚的房地产企业很容易倒闭。我国目前约有房地产开发企业3.5万～4万家，其中规模最大的前10名房地产企业的市场份额仅占全国的3%。因此，我国大部分房地产企业属中小型企业，一旦房地产市场出现较长时间的调整，中小房地产企业就容易倒闭，房地产信贷风险将会显现。20世纪90年代，由于资金链骤然断裂，曾一度导致中国房地产泡沫破灭，使银行背负了巨额的呆坏账，据有关部门调查，当时泡沫最盛时，全国银行被套牢资金高达6000亿元。
3.现行政策的不完善为房地产信贷风险留下隐患。2003年以来，国务院连续出台多项有关土地、税收、金融、信贷等方面的调控政策，以抑制房地产行业发展持续过热以及商业银行放贷冲动。尤其是2009年年底以来，调控力度之大、频率之高、范围之广为历年罕见。连续的调控政策虽然使中国房地产开发投资、施工面积的同比增长在2009年回落到10年前的水平，土地购置与开发同比增长也创10年来新低。但从当前房地产资金来源数据看，银行贷款和个人定金及预收款同比增长均处在历史高位，市场的商品房价格上涨仍有动力，市场仍有冲动，这些因素的继续存在肯定会使政府对房地产的监督和调控比以往更为严厉和频繁。但到目前为止，中国仍然没有一部涵盖房地产开发、经营全过程的比较完备、严密的法律。因此，可以认为，国家会在将来不断制定新法弥补这一缺陷，但这些新的法律、法规可能仍落后于房地产行业的形势，这种行业发展的超前和立法的滞后必然会给房地产行业带来一定的风险。对于一些经验不足的中小型房地产企业来说，不仅在经济上要遭受巨大的损失，而且还有可能因此影响到以后的发展前景。
4.房地产发展赖以存在的基础削弱为房地产信贷风险留下隐患。在房地产赖以存在的消费基础上，70后出生的基数庞大的多子女一代由于已经购房而逐步退出主体市场，上世纪末得到福利分房的一代为改善居住条件而购买新房的市场需求也已接近衰竭，至于正在进入或即将进入住房消费人群的80后出生的独生子女一代由于父母的资助和扶持已提前购买住房从而导致其市场需求提前释放。因此，房地产赖以存在和发展的市场需求基础受到一定程度的削弱。有学者研究，未来10年，中国25～34岁年龄段人口将出现30%的下降，城镇真实住房需求增长也将放缓（方纬，2008）。加上国家对投资、投机性购房的打压，以及“第二套房贷”政策及其细则的出台，人们对房价走低的预期不断增强，持币待购的观望气氛日益浓厚。2008年年末以来，部分调控力度较大的地区房价出现首次下跌情况，尤其是深圳房价已回到2007年年初的水平，北京、上海还出现了一、二手房价格倒挂的现象。但房价的下跌并没有带来交易量的上升，反而出现交易量下滑的态势。例如，北京2010年前4个月期房住宅成交量较去年同期下跌45%，为近年来的历史低点。另据上海银监局提供的数据显示，以2009年9月30日数据为基准，房价下跌10%情景下的银行贷款不良率是正常情况的2.6倍②。因此，一旦中国房地产价格下调，中国银行业的房地产信贷风险的概率也将加大。
5.银行自身信贷管理水平不高为房地产信贷风险留下隐患。目前中国商业银行出于对经营利润的追求，对房地产信贷业务的发展普遍存在重营销、轻管理的现象，风险管理意识淡薄、缺乏全过程风险控制，主要体现在如下4个方面：一是对贷款出现风险的责任承担机制不明确。目前中国商业银行还没有建立专职的房地产信贷风险管理部门，其风险管理职能分散在多个部门，导致风险管理职责不清，责任承担相互推诿。而国外商业银行普遍建立了专门的贷款风险管理部门，专职处理房地产贷款风险。二是风险管理主要体现为事后管理。风险管理主动意识不强，发放房地产贷款前对借款人了解不够深入，放贷后对企业经营动向很少关心，对风险管理主要表现为对风险贷款存量调整和化解。三是防范和化解方式单一。国有商业银行一般靠积极催缴，最近几年来才加大了拍卖和担保力度。而国外商业银行的房地产贷款风险防范和处理方式比较灵活，比如将房地产贷款证券化、出售风险贷款、跨业经营分散风险、利用信贷衍生交易转移风险等。四是风险度量手段落后。国内商业银行贷款审查主观判断多，定量分析少，没有科学、完整的风险度量指标体系；也没有根据宏观经济环境的变化、信贷市场变化、银行信贷资金流动性和监管制度要求的变化，对房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整。信贷风险度量工具的缺失，使得商业银行房地产信贷风险控制难于实现精细化而存在操作风险。
四、加强房地产信贷风险防范的措施及建议
（一）针对系统性风险的防范措施
1.密切关注宏观经济变化，加强房地产市场预警。商业银行要密切关注国家宏观经济走势和政策变化，尤其在经济发展快速时期，更是要引起高度重视。从房地产发展的历史看，房地产风险大多发生在经济快速增长时期。例如，东南亚金融危机、拉美债务危机、日本泡沫经济发生前，相对应的国家都出现经济快速发展势头。因此，要加强对各种不确定的宏观经济因素分析，尤其要重点分析GDP增长率、固定资产投资增长率、社会消费品零售增长率、CPI增幅、居民可支配收入等多种宏观经济数据以及住房开发、居民购房、贷款利率等政策变化对房地产信贷业务的影响，建立房地产信贷的风险预警机制，有效规避房地产信贷风险。
2.构建合理的房地产融资体系，拓宽房地产融资渠道。针对中国商业银行房地产信贷出现的“双承担”以及房地产融资制度呈现的“双转嫁”信贷风险产生机理，以及我国房地产商相对重视开发前期阶段而较为忽视中后期阶段的事实，努力构建房地产融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对称化的房地产融资体系。具体来说，就是房地产开发前期以企业自有资金为主，或通过合作开发、股权转让等权益性融资方式获得资金；开发中后期所需资金主要通过混合性信托资金(REIT)、债券及银行贷款获得。这些融资工具能够促使房地产企业在做好开发商的同时，还能做好运营商，最终实现房地产企业开发与运营协调发展的效果。而银行贷款或住房公积金贷款主要介入到房地产后期的销售阶段，也就是说，未来的房地产融资体系应使银行资金向风险较小的住房消费领域倾斜，由此带来的资金空位由信托资金、股权转让、企业债券来补充，以解决房地产业发展资金不足问题。
3.实行房地产信贷规模管理，有效抑制区域房地产信贷风险。中国人民银行或银行监管部门在发挥信贷窗口指导作用的同时，应要求和指导商业银行对不同区域内的房地产信贷实行规模管理。以区域房地产信贷占区域金融机构信贷总量的比例、区域房地产信贷增长率、区域房地产信贷不良贷款余额和不良贷款率等指标为参考，制定区域房地产信贷规模管理办法，有效抑制房地产投资过热以及房地产信贷的盲目投放。
（二）针对非系统性风险的防范措施
1.明确房地产信贷定位，保障房地产金融体系的安全。商业银行要遵循效益性原则，坚持优质客户发展战略，积极支持地理位置好、楼盘品质高的房地产开发和有还款能力的住房按揭；适度支持如果产生信贷违约，政府能够用房屋维修基金回购或市场化运用的经济适用房建设；坚决退出房价高企、投机浓厚区域的房地产开发项目。对购买不起商用房的低收入阶层，大力推行经济适用房或廉租房等社会住房保障制度，绝不能用住房信贷替代住房保障，避免房地产信贷错位。在房屋型号和价位档次上，要重点支持中小户型、中低价位的普通住宅项目，严格限制建设项目规划面积小、居住社区环境不配套、单户建筑面积过大的住房建设项目。
2.充分发挥信贷利率杠杆的调节作用，规范房地产信贷市场准入条件。虽然中国的利率政策尚未实现完全的市场化，但各商业银行仍有较大的利率上浮自主权，尤其是对收益相对较高的房地产开发贷款项目，商业银行一般会采取相对较高的利率政策。因此，可以区分信贷客户或信贷项目优劣，采取不同贷款利率政策。对品牌效应好、建筑品质高、社区环境优美、具备完善配套人居设施的房地产住房项目可以采取优惠利率政策；对经营实力一般、建设规模较小、不具备良好配套社区环境的房地产住房项目要采取高利率指导政策，促其改变融资方式，加速资金周转，改善经营管理，提高建筑品位和建筑质量。通过采取差别化的信贷利率政策，利用市场经济自身趋利的调节功能，进一步促进房地产信贷市场的良性循环。
3.加强信贷风险度量模型研究，丰富房地产信贷管理手段。由于中国商业银行利用信贷管理系统进行信贷管理的时间不长，且系统不完善，对历史数据的收集、整理、分析不够，尤其是宏观经济数据的采集标准不连贯，使得信贷风险量化模型的运用受到很大的局限。因此，在开发房地产信贷风险度量模型的时候，应该结合中国商业银行经营实际，不能片面追求完美而套用国外现有的复杂模型，要力求实用实效，不把模型做成“空中楼阁”。可以通过对房地产信贷风险度量的理论研究，促进商业银行加快对房地产信贷风险影响因子的分析和计量，将理论与实践相结合，通过房地产信贷管理系统实现信贷风险的刚性控制。
4.有效记录客户信誉状况，对客户信息实行统一管理。在银行监管部门建立全国统一的房地产客户管理系统，由各商业银行、建设部门、土地管理部门、房产管理部门等相关部门定期向银行监管部门传送房地产客户信息，并建立关联客户名录和不良信用记录“黑名单”。一是从审慎经营的角度，避免关联股东用不同的房地产项目成立项目法人申请银行贷款，变相放大银行信用，逃避银行对关联方的监管。二是可以共享不同管理部门记载的不良信息，如伪造开发经历、高价囤积土地、变相降低首付款、虚假房价、虚假销售记录等，为银行核实房地产信贷客户准入提供必要的信息支持。三是可以防止同一开发商在不同地域或不同商业银行的交叉违约，防止房地产企业通过假报表、假权证、假注资、假按揭的“四假”方式套取银行信用，加大对失信单位和个人的市场约束。四是提高借款人伪装成本。借款人之所以会将收益低的房地产项目伪装成高收益项目，是因为伪装成本较低，应增强信息透明度，加大伪造信息的处罚力度，增加借款人的伪装成本。这样，借款人就不会再对项目进行伪装，而真正营造诚信社会、诚信借款人的良好信誉环境。
5.加强房地产信贷行业授信，对房地产信贷客户实行分类管理。商业银行要分区域、分层级推行房地产信贷客户资源管理，建立优质客户、潜在客户和风险客户名单库，实行动态的出入库管理。定期对信贷企业的项目建设进度、项目销售情况、经营管理和财务状况等进行研究分析，适时调整客户名单，合理配置信贷资源，防止信贷资源分散造成重点企业或重点住房建设项目因信贷资金短缺而形成的大量停工、停建。对因投资股东发生重大变化、盲目扩张、过度融资、存在交叉违约，或施工计划重大调整、建设资金来源异常变更、项目销售进度明显缓慢、项目销售价格异常变动等因素，可能影响房地产信贷资金安全的，要及时对房地产客户或房地产项目重新进行风险评估，调整客户分类，采取压缩授信额度、追加贷款担保、提前收回贷款、争取诉讼保全等措施，防范和化解信贷风险。
6.严格控制抵押品价值缺口，全面提高房地产抵押贷款质量。高度关注房地产市场价格的波动，加强房地产抵押品信用风险敞口管理，全面提高商业银行房地产抵押贷款质量。尤其是当房地产市场价格出现下跌时，对每笔已办理房地产抵押的信贷业务要设定房地产价格跌幅下限。在签订贷款合同时，借贷双方可约定房地产抵押品市场参考价格下限。当实际市场价格触及限定价格下限时，银行就有权提前收回贷款；如借款人无力还款，可授权银行自行处置或按照法定程序处置抵押品，以增强借贷双方的风险意识，避免盲目的借贷行为。同时，要对房地产价格波动实行限幅管理，在房地产价格波动的一定范围内对房地产信贷业务进行压力测试，重点测试房地产信贷抵押品充足率、抵押品处置变现率等抵押品价值的变化情况。对发现抵押品价值贬损造成担保不足风险并超过风险临界值的，应当立即要求借款人补充抵押物、追加贷款担保或宣布贷款提前到期，组织对房地产抵押品进行处置，严格控制房地产信贷因押品价值变化形成的信用风险。
［收稿日期］2010年6月21日
注释：
①例如，积极的财政政策趋于稳健，投资拉动经济增长已经演化成抑制投资过热，人民币不贬值已经过渡到防止人民币过快升值，效率优先兼顾公平的发展策略已经成为公平与效率并重，鼓励一部分人先富起来已经被各区域共同发展替代等。
②资料来源：郭雪莹，沪按揭贷款测压结果不容乐观，《第一财经日报》,2010-02-05(A9)。
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