我国住房金融市场发展中的政策配套，本文主要内容关键词为：金融市场论文,住房论文,我国论文,政策论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、我国住房金融体系的发展现状
我国住房制度改革已历时10多年，其中一条主要教训是未能及时充分地发展住房金融，没有一个发达的住房金融市场。
1.关于住房储蓄。住房储蓄是住房金融体系的资金来源和基础，根据国务院房改决定，建立“个人缴存、单位资助、统一管理、专款专用”的公积金制度是下一步房改的一个中心。公积金作为一项义务性长期专项储金，对住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立具有重要意义。它具有来源稳定、期限较长、利率较低的特定优点，是住房储蓄的重要部分。住房储蓄来源除公积金外，还有各地建立的城市住房基金和单位建立的住房基金，它们和公积金一并被算为三级住房基金。
住房基金的管理十分重要。它是通过政策指令筹集的，同时又属于储蓄，在有关部门的责权利划分方面，实践证明由专业金融机构运营这部分资金比较可行。
2.关于住房抵押贷款市场。目前我国承办住房信贷业务的金融机构主要是专业银行的住房信贷部门及烟台、蚌埠的两家住房储蓄银行。从运营情况看，尽管与一般性存款、信贷业务实行分帐处理，但实践中并不能真正做到专款专用。比如工商银行到今年一季度末，全系统房地产信贷部门吸收各项存款余额高达315亿元，各项贷款222亿元，仅去年一年支持了各地建设商品住宅6000万平方米。其贷款投向中以支持企事业单位和居民个人购、建房，支持房地产开发企业开发建设普通民用住宅的贷款为107亿元，大体占住房贷款的50%。
尽管如此，从现在起到2000年，按照人均8平米的住房小康目标，我国平均每年需投入资金近700亿元，是1978年－－1993年投入资金的2倍。如此庞大的投入仅靠国家绝无可能，继续福利性住房分配制度也只能使计划落空，可以说，房改已到了举步维艰的境地，表现在继续提租或大幅度提租国家难以承受日益巨大的财政补贴“包袱”；出售公房只能是低于成本若干倍的低价，导致国有资产大量流失；单位、个人共建住房只局限于资金内部循环，对大量无建房能力的单位不起作用。基于此，制定有关住房金融体系发展的配套政策措施，大力推进住房金融市场建设已经到了刻不容缓的地步。
二、区分房改金融和房地产金融
西方国家虽不存在房改金融的概念，但有一个发达的住房抵押贷款市场。房地产金融作为产业金融的一个支柱，则是银行和金融机构业务领域的一个重要部分，一般占50%以上。房改金融特指我国住房制度改革中的政策性金融配套。
目前政策性房改金融和商业性房地产金融主要从资金来源划分，前者资金来源主要包括①城市住房基金；②预算内行政事业单位住房基金；③预算内行政事业单位出售公房回收的资金及住房租赁保证金（定金）；④职工住房公积金；⑤发行地方住房建设债券筹集的资金；⑥国际金融机构为地方政府提供的住房贷款资金；⑦政策性住房信贷业务经营收益中转为城市住房基金的部分。
规定哪些资金来源属于政策性房改金融业务，目的在于保证资金专用，防止流入商业性的房地产业。众所周知，近两年我国房地产业发展迅速，但结构不合理、企图依靠以利润为目标的房地产开发企业大量开发廉价适用居民住宅，是不可能的。同样，商业性房地产金融在资金运用上只能使用一般存款，不能动用实际上是依靠各项政策、规定筹集的住房资金。既然政策性房改金融的资金来源是以特定行政指令为前提筹集的，带有一定的强制性，不是普通的居民或单位存款，因而其使用一般只限于以下方面①参与房改单位购置、建设、大修理住房贷款；②参加房改单位职工个人的购置、建设、大修理住房贷款；③房地产开发企业（限于向上述单位和职工个人出售、出租的普通住房）开发贷款。同时，政策性住房资金存款须以一定比例交存人民银行作为存款准备金和备付金，这是由其金融业务一般属性的一面决定的。对于政策性住房资金的闲置和收益部分，应用于投资国债和国家政策性银行发行的金融债券。
要想有效地加强对政策性房改金融业务的宏观调控，首先，国家应对政策性房改金融业务给予各种优惠，比如人民银行对房改存款业务的利率优惠，并将政策性住房信贷业务纳入政策性住房信贷计划，由人民银行专项下达规的，对资金来源于职工公积金的部分免交存款准备金等；国家计划部门在控制固定资产投资规模的同时，对以政策性房改贷款进行的基本建设应以单列计划的形式加以管理，将其视同国家重点建设项目对待；财税部门对政策性住房信贷业务应规定其独立核算，单独纳税以及收益分配的具体办法，这些都直接体现政府对房改金融业务的政策性倾斜。我们说，房改本身不是目的，房改的最终目标是建立住房的社会保障体系。从近期看，这是实现本世纪末我国“小康”战略的一个基本内容，这一点是不可动摇的。其次，国家有关住房改革的调控部门应切实加强对房改金融业务的指导、监督和管理。对承办房改业务的金融机构违规扩大政策性住房资金运用范围，按违法经营金融业务处置；对擅自吸收政策性住房资金存款和办理此类贷款业务的金融机构或非金融机构，按占用财政性资金和擅自扩大经营范围处理；经办政策性住房信贷业务的银行，应按期向当地人民银行、财政部门、住房资金管理部门以及上级行报送有关业务报表，以主动接受监督。
根据政策性住房金融业务的特殊性，本着责权利相一致的原则，合理划分政府有关部门和经办银行之间在房改资金筹集，使用和出售上的职责是十分必要的。从总的方面看，政府有关部门应负责房改资金的筹集的使用和出售，包括制订政策、审定住房资金的使用计划和财务收支预算等；经办银行作为被政府有关部门委托经营政策性住房信贷业务的金融机构，其主要职责是业务经营而非监督管理，它按照地方政府提出的政策性住房信贷计划审定和发放贷款，按保值、安全、流动性原则经营政策性住房资金，按财政部门规定进行住房基金的财务决算和盈利分配。
另一个相关问题是：房改金融业务是否有必要成立专门的住宅银行统一办理，即关于政策性房改金融业务承办主体的选择问题，我们认为很有必要但目前条件尚未具备。
分离政策性金融和商业性金融的方法无非是①分帐管理；②成立政策性金融机构。从实践看，分帐管理是一种不彻底的改革，引起的一系列弊端显而易见：一是难以避免商业银行以追求利润的方式去经营政策性住宅信贷业务，目前专业银行为支持房改而设立的房地产信贷部虽然实行的是自主经营、自求平衡、自负盈亏、单独核算、单独纳税的原则，但其存货、结算、融资仍离不开主办银行的支持与制约，这既有好处——发挥专业银行作为大银行的优势，又有房改资金流失之虞。二是由于企业在多家银行开户，银行间为争夺房改资金而展开竞争，造成了房改资金使用的分散。三是现在专业银行开办的住记储蓄，由于要和住房抵押贷款挂钩并实行优惠利率等，加之抵押贷款期限较长、风险较大，这对于以追求自身盈利为目标的专业银行难以承担，尽管群众急切盼望和十分需要这一储种，但专业银行因缺乏内在动力、内部存贷部门分工衔接一时难以理顺等原因，迟迟不能发展这一业务，对职工个人的住房抵押贷款更是举步维艰。
由于专业银行占有的市场份额巨大，而政策性房改业务融资规模可观且期限较长，在目前房改资金难以靠行政办法大量筹集的制约下，各地都组建政策性住宅银行尚难落实，但少数大城市可率先成立，相当长时间内只能是依赖专业银行作为承办房改金融业务的主体。实践证明由商业银行经办政策性房改金融业务是不合适的，在政策性房改金融领域，只存在有限的市场竞争，是一种基本不以盈利为目标的特定金融业务。
政策性住房金融业务是直接为房改提供资金支持和配套服务的金融业务，是与房改有关的各种货币资金筹集、融通等信用活动的总称，它是根据国家的房改方针、金融政策和有关规定，主要经营住房信贷和有关结算业务，筹集资金，促进住房资金的合理流动和流动增值，实现住房资金投入产出的良性循环。而房地产金融则是房地产领域金融业务的一般总称，是产业和金融一体化渗透的产物，它形成商业性的房地产金融市场。
三、我国住房金融市场发展中的有关政策配套
与西方国家相比，我国的居民住房以公房为主，这是一笔相当庞大的国有资产。而改变传统的住房分配体制，实现住房的商品化，需要一个发达的房地产市场，这一市场的形成，正是与房地产金融市场相互配套、互为条件的。通过建立一个高效、完备的房地产金融市场，对这一领域国有资产的保值、增值是至关重要的。
现行房改方针的一个基本思路是以全部产权或部分产权转让、出售公房，而这一思路又以居民有支付能力为前提。换言之，须通过住房金融市场融通一个长期、稳定的住房资金以推动公房出售从而加速房改进程。
1.住房金融市场与中央银行的货币政策
中央银行的货币政策对住房金融市场的稳定和发展是至关重要的，这是因为：
其一，中央银行货币政策的目标是稳定货币，为经济增长创造一个低通货膨胀的货币金融环境。住房金融市场资金融通具有长期性，一般对居民个人的住房抵押贷款在10年以上，最长可能达30年，居民个人为获得住房抵押贷款而缴存的公积金甚至要延续到其退休为止，因此这一超长时期内无论对房地产金融机构或居民个人，都要承担通货膨胀风险和利率风险。很难想象在一个高通货膨胀时期，会有更多的银行从事房地产抵押放款业务。中央银行应使物价指数始终控制在银行存贷款利率以下，否则，不仅退休养老金等一类长期资金要大量流出银行，从而使住房贷款机构无法获得稳定的长期资金，而且住房贷款机构已有的住房抵押业务，也会因利率和信贷风险的加大而出现亏损，从而使这类业务逐渐萎缩。
其二，中央银行稳定货币的一个重要杠杆在于调节住房金融市场。住房尤其是商品住房消费是居民消费中价值最大、时间最长久的一笔消费，住房金融市场是最可观的资金融通市场。长期以来我国对居民住房的高福利、高补贴制度，致使住房消费仅占居民消费的很小部分。因此，居民的即期消费主要投向住房以外领域，居民的存款转为即期商品购买力，很容易冲击消费品市场从而造成物价波动。中央银行在这一领域内作用的主要体现应在对住房抵押贷款二级市场的有效调节方面。住房抵押贷款二级市场是指住房抵押债权的转让和流通市场。随着住房抵押一级市场的迅速发展，仅靠政策性房改资金将无法满足日益扩大的业务规模，还须通过建立住房抵押债权的流通市场从更广泛的金融渠道融资。这时，中央银行可运用公开市场操作的方法，在住房抵押二级市场吞吐住房抵押债权（债券），通过稳定货币稳定住房抵押市场。中央银行在证券市场上对住房抵押债券的示范操作，将有助于提高房地产抵押债券的信誉，促进债券的发行，这也是中央银行调节流通中货币的一大领域。
其三，住房抵押债权的信用保险离不开中央银行和政府部门的积极参与。住房抵押贷款的长期性，使得这一业务领域的信用风险担保将日益成为住房金融机构关注的焦点，这对住房金融市场的稳健发展十分重要。我们可以借鉴发达国家的成功经验（如美国），在各类住房抵押业务中经过政府官方或半官方的金融或非金融机构提供信用风险担保，保险的占相当一部分。
我国的政策性房改金融业务实际上从资金汇集、使用、管理到偿还都体现了政府有关部门和人民银行的充分指导和监督，但这种指导和监督目前还只是单一的行政干预，随着包括房地产金融市场在内的市场体系的逐步发展和完善，建立起中央银行和政府指定金融保险机构对住房贷款信用风险的保障体系，从而将行政手段和经济手段相结合，这对稳定发展住房金融市场无疑是大有裨益的。
2.住房金融市场与社会保障体系的建立
住房保障本身是社会保障体系的一个重要内容。住房金融市场的发展需要一个长期稳定的资金来源，社会保障制度的改革，将会有更多的家庭在这方面增加储蓄。可以预见不久的将来，我国各类形式的以社会保障为内容的基金会有一个大的发展。从别国看，美国住房金融市场的资金来源主要依赖养老基金和养老保险金，在住房抵押贷款市场上的一些重要放款人即是养老基金会和相应的保险机构，新加坡则主要通过强制推行公积金制度取得住房资金，但无论形式如何，这两类资金都须以住房金融市场的渠道营运以实现保值和增值。
现行房改办法中的公积金包括的范围过窄，其实公积金是一广泛概念，不仅指住房方面，而是泛指与个人社会保障相联系的公共缴存基金，是市场经济社会个人基本保障社会化的必然要求，它不同于一般的居民自愿储蓄存款，可以说各国在推行公积金制度时都带有一定的强制性。这种强制是十分必要的。在我国，公积金的推行无论在广度或深度上均有待大力拓展，应将其置于整个社会保障制度建立的大概念下予以考虑和设计。
四、结论
住房改革作为社会保障制度改革的一个基本方面，在我国更具有艰巨性、长期性和推动整个经济体制改革的重要意义。其中的关键之一是通过改革形成一个长期、稳定的住房资金来源并在政策性房改金融业务的基础上形成一个发达的住房金融市场，这就要求中央银行推行更为彻底的反通货膨胀政策，并以多种经济手段推动、调整住房金融市场。为此，当前及以后一段时期房改资金筹集乃至房改工作的一个重点应放在大范围、大规模、多层次公积金制度的推行上，力争有更多的居民储蓄和社会储蓄以及闲置收入转化为长期、稳定并有较好回报的住房公积金。
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