从投资成本构成看商品住宅价格对策，本文主要内容关键词为：商品住宅论文,对策论文,成本论文,价格论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、商品住宅投资成本分析
1.地价。地价通常是指开发商为获取土地使用、开发的权利而支付的综合费用，包括土*0爻鋈媒稹⒄鞯夭钩シ选⒉鹎ò仓梅训雀髦中问健*
各地区、各城市、各地段的地价差异较大，一般而言，目前地价约占市区普通多层商品住宅总投资成本的20—25%。
2.建造成本。建造成本包括前期工程费和建安工程费，其高低主要受设计标准和设备档次的影响，人工费、材料设备费和间接费是构成建造成本的主要因素。近年来建造成本相对比较稳定，根据测算，含土地前期开发和室内外各项建设在内，普通多层商品住宅的建造成本一般约占总投资成本的35—40%。
3.税费及其他开发间接费。税费的主体部分是营业税、城市建设维护税、教育费附加（统称两税一费）和投资方向调节税、市政建设配套费、四源建设费等。税费中的土地增值税和所得税是在商品住宅售价比成本价高的时候才发生，暂不计入投资成本。根据统计分析，房地产开发经营过程中开发商应缴纳的各项税费，除增值税和所得税外，至少占总投资成本的25—35%。
4.公共配套建筑的折合成本。房地产开发过程中除需统一缴纳市政建设配套的各项费用外，对于集中开发的成片住宅区，各地政府都还要求有如居委会、物业管理、停车场、幼托、中小学、公厕、商业服务网点等公共建筑配套，对于零星分散建设的商品住宅，则需缴纳公共配套建筑建设费。这项费用一般约占总投资成本的3—5%。
5.贷款利息。房地产开发的运作资金大部分来自金融贷款，贷款利息相应计入投资成本。上述四项投资成本中，第一、二、四项需在商品住宅销售前全额投入（目前商品住宅的预售率比较低，空置率大幅度提高，故暂不考虑预售收入对贷款利息的影响），第三项税费的部分费用需预交，部分费用则在商品住宅销售过程中发生。考虑到开发商应有部分自有资金预先带入，其效益在开发利润中体现，因此贷款金额按第一、二、四项投资成本合计，第三项部分预交的税费不计入贷款。若以二年作为平均贷款期，年利按10%计，则贷款利息一般约占总投资成本的12—15%。
综合上述商品住宅投资成本五大构成要素的分析，得出如下结论：
1.房地产市场商品住宅的价格一般由投资成本加利润而得，投资成本是价格的主体。而目前国内主要大、中城市市区一般多层住宅的投资成本都接近或远远超过2000元／M[2]（市区边缘、 安居工程等除外），投资成本过大是商品住宅价格居高不下的主要原因。
2.投资成本构成中，一般地价约占20—25%，建造成本约占35 —40%，税费及其他开发间接费约占25—35%， 公共配套建筑的折合成本约占3—5%，贷款利息约占12—15%。虽然建造成本仍然是构成商品住宅投资成本的第一大要素，但所占比重较前有较大下降，而税费及其他开发间接费和地价占投资成本的比重已接近建造成本，商品住宅的投资成本构成存在明显的不合理性，且这种不合理直接导致了投资成本的不断上涨。
二、理顺商品住宅价格体系的对策
国外大量资料表明，当商品住宅平均价格是家庭平均年收入的3—6倍时，才被认为价格趋于合理。此时居民依靠金融贷款具备购房的经济能力，房地产市场能够获得有效需求的支撑。在我国，若以上述2000元／M[2]的投资成本加15%的利润，商品住宅的售价就将达2300元／M[2]。若三口之家购一套70M[2]的中户型住宅，房价为16万元， 而户均年收入仅1.6万元（人均年收入8000元，户均两个就业人口）， 二者之比为10∶1，大大超出了合理房价的范围。因此， 高售价与低收入的强烈反差，使老百姓对购房望而却步，大大影响和遏制了商品住宅市场的有效需求，造成商品住宅积压，空置率提高，市场低迷疲软。
因此，走出房地产市场困境的首要任务是降低商品住宅价格。从商品住宅投资成本构成入手，分别就各主要构成因素的具体情况，采取相应对策，降低投资成本，调整成本构成，是降低商品住宅价格、建立合理的房地产价格体系的关键所在。
1.地价。由于地价占商品住宅投资成本的相当比重，因此控制和减少地价支出对降低投资成本作用明显。现行地价重复征收土地使用费（土地出让金）和征地补偿费、拆迁安置费，混淆了土地所有权转移和土地使用权出让、转让过程中的主客体关系，既增加了投资成本中的地价支出，又会造成土地权属转移过程中的概念混乱，因此要尽早明确土地价格的意义，规范地价构成，减少地价支出。另外，对普通商品住宅建设用地实施变一次性收取土地出让金为买房后长期按年分期支付租金的政策刻不容缓。这一方面可以降低地价在投资成本或商品房售价中的比重，减轻市民买房的一次性负担；另一方面也能有效地控制地方政府卖地的“积极性”，使国家财政获得长期稳定的土地收入，有利于节约有限的土地资源，实现土地资源与城市建设的可持续发展。
2.建造成本。建造成本的降低，从根本上说有赖于提高住宅建设的工业化程度，应用新产品、新技术、新材料、新设备，增大科技含量，降低能源和原材料消耗，提高劳动生产率。但由于我国是一个发展中国家，建筑业、房地产业都尚处粗放型的发展阶段，上述转变必然是一个长期的渐变过程。就目前而言，更应强调以下两点：
①严格房地产开发经营中的过程管理。要严格实行建设项目的公开招、投标制，严禁建设工程的层层转包和层层回扣，认真实施施工监理，保证工程质量和安全，减少浪费，防止预算的一再提高和突破。
②要大力推行初装修制，提倡住宅建设骨架与可变部分的分离，尽可能缩短建设周期，降低工程造价。同时也可避免住房二次装修造成的浪费。
3.税费及其他开发间接费。现行税费及其他开发间接费征收存在的主要问题是：
①税费种类繁多，负担繁重，依据不足。国家税收的部分税种设置不尽合理，存在重复征收和税率过高现象；大部分地方规定的部门收费庞杂无序，且多是地方行为，收费的依据和标准不一。有的城市房地产开发经营过程中涉及的税费多达180项， 税费占商品住宅价格的比重高达50%。
②配套费用过大，重复征收严重。税费及其他开发间接费中，相当部分是各地自行规定、主要用于城市基础设施建设的市政配套费。事实上，城市基础设施是全民使用的设施，其建设费用应该由全体市民，或者说全体纳税者共同承担，由政府的税收专项支出。对商品住宅征收市政建设配套费用，实际上是由一部分购房者额外承担全民使用的设施建设，这显然是不合理的。而且除统一缴纳大市政建设配套费外，各地还普遍按部门另行征收自来水、污水、电力、煤气、绿化、环卫、防洪、抗震等设施的增容建设费，重复征收的市政建设配套总费用占税费的一半以上。
③行政事业性收费部门多、项目多、摊派多。
上述问题造成税费及其他开发间接费过高，且上升趋势不减，引起商品住宅价格的不合理上涨，已严重阻碍了房地产市场正常健康的发展，应加以整治：
①调整税种，降低税率，减少收费。对新形势下明显不合理或重复征收的税种应予清理和调整，如在当时特定条件下设置的投资方向调节税，已明显不适应于积极推进住房改革、鼓励提倡住房消费的今天，至少对普通商品住宅应予取消；税率明显过高的要适当降低，如各地都在积极进行降低契税税率的尝试，但进展不平衡，税率标准也不一样，应尽早统一规范；取消一批与房地产开发无直接关系或明显不合理的收费项目，如教育集资费、邮电文体集资费、白蚁防治费、新材料开发费等，减少收费。
②逐步理顺城市基础设施建设资金渠道，不断缩小纳入商品住宅成本的配套设施范围和内容。对范围以外的城市基础设施建设，应通过提高城市维护建设税的税率、扩大专项税收、加大城市土地收入的使用比重、调整城市公用事业的价格等办法，保障正常资金渠道，提高自我运转能力，实现可持续发展。对范围内的配套建设费用，也应减少征收项目，降低征收标准，规范征收行为，严格征收管理，切实避免重复征收。
③认真执行国家《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》精神，坚决取消国家明令禁止的48种建设项目收费。对于除此之外的其他收费项目，应区别收费的不同类型，分别予以清理和整顿；对于设施配套型收费，应按上款原则逐步调整，不断减少，避免重复征收；对于工本补偿型收费，应严格控制项目，降低收费标准，防止以权收费；对于劳务补偿型收费，原则上应予取消，个别确需征收的，要经过严格的审批程序，严防雁过拔毛、盖章收钱；对于各种乱摊派费用，则要坚决予以取消。
4.公共建设配套。开发商建设普通商品住宅时，按住宅建筑面积的一定比例配套提供公共服务建筑和设施，是必需的。它有利于提高购房者的生活居住质量，也有助于商品住宅的经营销售。但如果是公益性、非赢利性的公共服务设施，政府应给予适当的财政补贴；如果是经营性、赢利性的公共服务设施，应按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，以投资成本价出售或租赁给经营单位或个人，建设费用不应摊入商品住宅成本。
5.贷款利息。贷款利息主要取决于开发建设和经营销售的周期。周期越长，利息成本就越高，占投资成本或销售价格的比重也越大。如长期滞销，则会带动商品住宅投资成本的不断上涨。因此，一方面要尽可能缩短开发建设周期，用好、用活贷款资金，减少资金积压；另一方面要善于经营销售，特别是市场不景气时，不要一味等涨，可采取租售结合、先租后售等策略，以租金收入冲抵贷款利息和折旧，避免利息成本的不断上涨。