江苏省淮安市国土资源局淮阴分局 223300
摘要：不动产登记发证工作是非常重要的一项工作，该工作已经在我国各地都相继开始展开。之前我国不动产登记中存在重叠登记、登记级别不同意、监管部门重合，无法为人们的不动产等物权提供有效的法律保障。在这种情况下，就要求不动产登记工作中必须要对这些情况和问题进行分析，并采取措施进行合理的解决，只有这样，才能够保障我国不动产登记发证工作有序、稳定的开展。
关键词：不动产登记；难点；对策
在土地不动产登记过程中，为了保证登记信息更严格，需要指定登记信息以及权利的边界，严格限定权利的对象和权利的内容。根据不动产规则设定不同形式，其内容和范围的设定属于当前重要的研究话题。如果进一步明确范围和内容，就可以进一步保证民众的财产权利。
一、以不同变动形式为基础进行登记解析
土地登记注册是维持社会安定性和国家统一土地权制度基础的基本方法。世界的土地注册制度分为财产登记制度，托伦斯登记制度，合同注册制度的三个。我国采用土地所有权登记制度，吸收了托伦斯制度注册制度的一些特征。
中国土地注册登记的基本目的是，确认土地所有权，保护土地社会主义的公共所有权，保护土地所有者的正当权利和利益，维持土地交易的秩序，提供合理且有效的理由保护土地。在某种程度上，我国土地登记制度对于权利人申请登记有着一定程度的强制性，这有助于市场经济条件下完善土地利用管理，为土地变更和管理奠定良好基础。另外，根据法律登记的所有土地的权利和利益都应该确保其真实可靠，公信力良好是土地登记制度的明显特性。土地登记制度是在民法的范围内定义土地所有权的所有权，被记录在特别的登记簿上。
二、不动产登记性质
1、国家对不动产登记的介入
在当前形势下，我国房地产的价值非常高，不仅伴随着当事人自身的利益，同事也与社会利益的安定性有关。国家权力在不动产登记领域的干预是保证不动产登记有效性的不可或缺的经济秩序，能够对私领域的混乱状况进行有效调整，但是需要注意的是，公共权力的参与不代表不动产登记的性质的公法化。理由有两个。第一，不动产登记的国家干预只是为了保证当事人的权利能有效地实现。在本质上，发挥了确认私利的作用。选择不动产是否注册登记的注册类型，最终决定取决于当事人自己。第二，国家权力机关的不动产的注册，是权利人应该积极履行的义务。在登记手续中当当事人按照法令的规定严格登记的情况下，注册当局也应该认真履行其职务。
2、不动产登记的性质的确定
如上所述，不动产登记的性质不能够将其限定在公法领域。表面上，注册登记法必须适用于注册机构，需要根据注册机构来进行登记，但实际上，在此工作中其主体作用的并不是注册机构，而是民事权利人。其本质是私人权利的实施，属于私法的民事行为。目前，随着我国学界对于不动产登记研究的深入，越来越多的学者开始倾向于下面一些观点：
第一，不动产登记引起了实质的权利的变化，“真的权利”这个词是民法上的概念，形成民事行为。注册登记必须是基于当事人的协议，而产生平等主体之间的法律效果。注册是帮助当事人实施不动产权的变更的作用。第二，在不动产登记的过程中，当事人自治的原则贯穿了整个过程。如果没有当事人的自治，就不能实现不动产登记。注册机构没有自己的意愿，也不能影响当事人的意愿。根据当事人的希望只能进行注册登记业务。第三，登记机构的相关工作人员进行的不正当登记是应该承担民事责任的，提倡民事责任的合理补偿机制的确立。
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三、土地不动产登记范围及内容
1．权利主体
在《物权法》的具体制度中，第一条内容规定为“保护权利人的物权”，同时还应在相关其他条款内，还会对权利人具体概念进行应用，但是，并未对“权利人”类型给予详细明确，究其原因为：我国物权进行“权利人”的类型划分时，其类型过于复杂，无法在立法的基础上，对列举方式进行明确，从而导致物权主体（权利人）未进行具体定义；《物权法》除了会对各种物权进行相应调整，还和物权、其变动存在法律关系。因此，按照《物权法》具体规定，有助于进行相关物权登记制度制定，尤其是在土地不动产登记中，可以更好明确其物权主体。根据此原理得出，土地不动产登记时，其权利主体的登记主要包括：所有权人与使用权人、占有人等。从权利主体的性质方面分析，其还包括：法人与公民个人、国家和集体，而对于宅基地使用权、土地承包经营权而言，农户属于物权主体。
2．标的物
在土地不动产登记中，其标的物主要是指：土地和附着物。对土地进行明确时，其主要依据立法规定，具体包括：土地及其相关附着物，即建筑物。而在我国土地的定义中，不仅包括城市土地和农村土地，而且还包括耕地、建设用地、林地与草原等。在此基础上，我国土地登记相关制度，主要是以多头登记为主，而对林地或草原所有权、使用权等进行登记时，则应该根据《森林法》和《草原法》等制度进行办理；土地和建筑物进行登记时，同样需要按照各部门法与相关规定进行，例如：在《担保法》中，第九十二条规定为：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”。由此得出，在进行土地登记时，需要包括土地以及地上附着物和建筑物登记，即应该将房产和地上相关附着物等登记内容科学纳入登记范围。
3．土地权利
将土地登记作为不动产登记的基础制度，应先对其权利登记内容进行明确，在民法方面将其称作“登记能力”，具体是指：具有土地不动产登记权利的即为财产权利，其土地权利所具备的登记能力主要包括：土地所有权；在土地所有权的基础上所设立的相关土地物权，即地上权与抵押权、役权以及住宅所有权等；未满足登记能力权利与法律关系，如未被承认物权和债权性权利等。在《物权法》具体实施前期，我国进行土地不动产的登记时，其登记能力主要由《土地管理法》与《农村土地承包法》等相关法律规定得以制定。当《物权法》（2007 年颁布）实施后，以及对土地权利进行具体明确，即国家土地所有权与集体土地所有权等。
4．法律关系
按照《物权法》相关规定，可能会对土地物权造成变动的相关法律关系，主要表现为：法律行为与非法律行为。其中依据法律行为造成的物权变动具体是指：在法律行为的基础上，其物权出现的设立和变更，转移以及消灭，在《物权法》中，第九条规定为“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。因此，物权变动选择登记生效主义模式。而非法律行为造成的物权变动是指：由于遗赠与强制执行等行为造成的权利变动情况，法律在对此种物权变动，一般会对其进行特别规定，并未将登记作为生效要件，则是以法律事实为基准，会随之出现物权取得、变动情况。
四、结语
总而言之，我国人口众多，土地面积大，做好不动产登记这一工作非常重要。然而目前我国虽然已经开始实行不动产登记，但是各方面还不够成熟，在进步的同时也会遇到很多问题，这就要求登记部门的全体人员正确处理过渡期的各种难题，从人和物的角度完善登记工作，以维护利益为首要目标，推动我国不动产登记不断进步。
参考文献
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论文作者:王晓明
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第31期
论文发表时间:2019/1/10
标签：不动产论文; 土地论文; 权利论文; 物权论文; 制度论文; 所有权论文; 法律论文; 《建筑学研究前沿》2018年第31期论文;