我国房地产市场宏观调控的效果及其未来的政策取向，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,取向论文,宏观调控论文,效果论文,未来论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1005-0892(2006)10-0087-04
从2004年开始，鉴于当时固定资产投资过热，尤其是房地产投资狂热升温的形势，我国采取了一系列措施对其进行宏观调控，然而当时效果并不明显。2005年初各地由于继续着投资冲动的狂热，众多房产商继续盲目看好后市，加之各地地方政府的呵护及各大银行急于降低不良资产比例而在房地产市场高额信贷中推波助澜等原因[1]，许多城市房价依然在调控声中逆市上涨。鉴于此，从2005年开始我国加大了调控力度，通过土地政策、税收政策、金融政策对房地产市场进行全面严厉调控，应该说这些调控的确是十分必要和及时的。然而，笔者通过分析认为这次房地产调控成效虽然比较明显，但宏观层面不应继续再采取过猛过烈的抑制措施，否则将会使与房地产相关的产业全面迅速冷却，甚至造成全国性的通货紧缩。
一、本轮房地产市场宏观调控成效显著
从国家统计局公布的数据来看，与去年同期相比，国房景气指数及其各分类指数(见图1)都有明显的下降，说明了总体上房地产过热得到有效的控制。从分类指数看，下降幅度最大的就是商品房销售价格，从2005年3月份111.20的最高点下降到8月份的104.35。即使在“金九银十”的传统房地产热销季节中，许多城市房价仍在大幅下降，成交量却有所上升。据上海房产之窗统计数据显示，9月份多数楼盘相比最高价已跌去30％左右，同时在继6月比5月下降16.9％，7月比6月下降4.3％之后，9月份新盘住宅成交量较8月则大幅提升50％以上。这一趋势在图1中也得到充分印证，从5月份开始我国商品房的空置面积一直处于不断放大的下降通道之中。另外，从土地开发面积、房地产开发投资、房屋施工面积、本年资金来源等分类指标可看出，这些指标在上半年有小幅增长，但7月份之后，增幅明显趋缓。与房价对宏观调控的灵敏度不同，这些指标往往是因为以前累积投资项目施工而产生滞后现象，这也正从侧面反映了宏观调控的作用。7月份开始，宏观调控的效果开始显现。不单是房价上涨得到有效控制，抑制投机需求、控制投资规模、改善供应结构等调控目的也取得了较大成效。
注：从2005年3月份开始，国家统计局对国房景气指数的统计方法进行重新调整，故图中2004年10月份至2005年2月份的数据缺省。另外由于9月份国家统计局未公布商品房销售价格指数，故这一数据也缺省。
首先，取消住房贷款优惠政策、提高贷款利率、部分城市的物业税试点等措施对投机需求起到了很好的抑制作用，这一点可从银行的住房贷款比例反映出来：在银行的直接贷款中，购房贷款占房地产投资资金的比例由2004年的24.3％下降到2005年一季度的17.3％[2]，下降比例大，速度快；8月份居民贷款(主要是消费信贷)增幅继续下降，仅增加208亿元，与上一年同比少增175亿元。在个人消费信贷不良贷款率刚刚出现并有所上升的背景下，商业银行对住房贷款开始收敛，这在一定程度上抵制了通过“假按揭”等途径向银行贷款的投资需求，居民贷款的大幅度减少说明紧缩性的个人住房信贷政策已经收到明显效果。
其次，国家统计局统计资料显示，截至2005年9月底，我国固定资产投资为48741.49亿元，其中住房投资比例下降到17.5％。相比于2002年的25.9％、2003年的18.3％、2004年的18.8％，虽然下降尚不十分明显，但由于调控是4月份开始的，而这一比例5月底还是18.6％，到9月底就已经降到17.5％，因此实际上6月份开始下降速度加快，幅度也很大，即房地产投资热实际上得到了有效的抑制。
再者，作为房地产调控的主要举措之一——增加中低价位商品房和经济适用房的供应量，改善供应结构，其目标也在逐渐实现。如图2，虽然整体上经济适用房的投资占房地产投资的比例还较低，仅为4％左右，但其趋势却是在上升的，在各地政府的督促之下，这一趋势将长期延续。
二、房地产市场宏观调控中的微妙两难
尽管房地产宏观调控已经取得明显成效，但是本轮宏观调控仍存在一些政策之间相互抵触、矛盾之处，由此容易产生与调控初衷相左的现象。例如对金融政策的运用，一般情况下，金融政策是不宜随意改动的，金融政策作用的结果有着很大的不确定性：如企图通过人民币升值来击退游资长时间涌入，结果的不确定性就很大。在当前背景下，人民币过快升值意味着汇率制度的较大改变，由此容易产生近期内继续升值的预期，最终的结果就可能是促使游资更快更大规模地涌入。因此要充分认识这些问题，具体可概括为以下几点：
1.提高个人贷款利率与增加低价位商品房、经济适用房的矛盾。为改善住房供应结构，政府增加了低价位商品房、经济适用房的供应量。同时，为抑制投机需求，我国又提高了个人贷款利率。但是，提高个人贷款利率，虽然可以在一定程度上抑制投机需求，但同时也提高了普通老百姓的购房门槛，从而降低了老百姓的购房能力。因此，两种政策的结合效果可能就是一把“双刃剑”：虽然住房供应结构改善了，但很多老百姓并没有得到实惠，很多工薪家庭甚至连经济适用房都不敢向银行贷款，这样增加低价位商品房、经济适用房的作用就被大大抵消了。
2.加大土地审批难度与增加中低价位商品房及经济适用房的困局。众所周知，土地属于不动产，它的价值与其所在的地理位置、文化背景等因素密切相关。对开发商来说，由于土地审批的难度加大，他们的首要目标就是从相对有限的土地资源获取更大的收益，因此走住宅高端路线，增加房屋的附加值，借以提高利润率便是他们的共同选择。结果，土地供应越紧，房产价格就越下不来。此外，要增加低价位商品房及经济适用房，唯一的出路就是在城市更边缘地带——郊区、农村等地投资。因此，最终博弈权衡的结果仍是牺牲低收入者的利益，低收入者被“边缘化”，从而未能真正从房地产宏观调控政策中较大程度受益。
3.抑制国际游资对房地产投机的困局。房地产调控新政策虽可通过营业税等措施在一定程度上缓冲游资对住宅的投资，但是一旦房价下跌，国际游资立即逢低大举进入，目前我国部分大城市正处在这种态势之中。在外国人看来，与东京、首尔等国际同等城市相比，北京、上海等地的房价仍然要低得多。因此，在人民币升值预期的大背景下，房地产成为外资赌人民币升值的最重要的投机载体。根据中国经济统计快报公布的数据显示，2005年上半年外商直接投资房地产业的合同资金已经达到82.9亿美元，实际使用金额为25.2亿美元。从游资比较集中的上海来看，境外资金直接流入上海房地产市场的比例逐年攀升，2001年为16％，2005年9月份已超过30％，花旗银行、澳大利亚麦格里集团、荷兰国际房地产、摩根斯坦利等机构在我国严厉的宏观调控下仍坚决地出巨资购下中心地区的写字楼。因此，政府试图通过提高营业税等措施来抑制外资进入中国房地产似乎事与愿违，房价如果更快更大幅下跌，外资的流入会更快更疯狂，这会造成我国房地产的廉价出售，最终使得民族利益受损。
三、谨防房地产调控过猛过烈对宏观经济带来的负效应
从以上分析可看到，房地产宏观调控已经取得了较大成效，但调控中仍存在许多与政策初衷相左的困局。笔者认为，今后一段的房地产市场调控的重点应该转移到解决这些困局上，切不可再过猛过烈地加大对房地产市场的调控。事实上，如果过猛过烈的调控过于矫枉过正，则可能对房地产市场，乃至整个宏观经济造成严重损失。这种风险性可概括为如下几点：
1.宏观经济将面临突然冷却之考验。房地产行业乃国民经济传统的支柱产业之一，产业链极长，与国民经济的关联度极高。房地产投资及住房消费对国民经济的直接带动系数约为2个百分点，加上间接带动系数，可达3个百分点。因此，房地产是一个“乘数效应”很强的行业，它的需求膨胀，带动了相关很多行业，造成一定程度的经济过热；同样，它的冷却也直接拉垮相关行业，造成经济的冷却，而且房地产业一旦萧条，在相当长时间内很难调整过来。目前，中国宏观经济处于物价上涨仅0.9％～2％的合理范围之内，通缩随时可能卷土重来。2005年以来，居民消费价格指数逐月下降，同比增长从2月的3.6％下降到9月份0.9％(见图3)。在这种背景下，对房地产业的调控一定要小心翼翼，一旦房地产业冷却下来，拉垮一系列相关产业，从而诱发全国性的通缩，这对整个宏观经济的挫伤是很大的。
2.房地产及相关企业面临生存危机。过猛过烈的宏观调控对房地产市场的抑制是不言而喻的，随着新项目审批难度的加大，房地产公司的生存压力与日俱增，许多公司面临倒闭或被兼并、收购。同样，与房地产业高度相关的钢铁、水泥、建材等行业在宏观调控中也在劫难逃。据中国商务网报道，目前全国5000多家水泥企业中，2300多家出现亏损，亏损面达46％左右；钢材市场也是一片低迷，在房地产宏观调控下，建筑用钢材价格下跌更是首当其冲，上海、沈阳、济南、北京等城市二级大螺纹售价已从5000元/吨跌至2900元/吨，离成本价仅一步之遥，在残酷的市场面前钢铁企业不得不面临重新洗牌。这些经历在日本都已经有了前车之鉴。1991年，由于对房地产业的过度调整，日本房地产泡沫破灭，房价的暴跌导致许多房地产业相关企业纷纷倒闭。在日本的破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大。仅2000年，包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年破产企业总数的33.6％。2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有1/3以上是房地产公司，创战后上市企业倒闭的最高纪录[3]。
3.房地产市场突然冷却导致银行呆坏账比例居高不下。众所周知，银行贷款是房地产开发的主要资金来源，商业银行是房地产热潮的始作俑者。同样，在房地产宏观调控中，商业银行仍处于尴尬境地。一方面，宏观调控使商业银行不得不紧缩银根；另一方面，由于在前期房产热潮中商业银行已经对开发商提供大量的融资，对于这些项目，银行不得不追加放贷，否则一旦地产开发无法持续，酿成“烂尾楼”，银行的不良资产更将大幅上升。因此，在这种“两难抉择”之中，银行出于自身利益，很可能采取“迂回放贷策略”，即通过虚增对其他行业的融资，变向投向房地产业。日本房地产泡沫不断吹大跟银行盲目迂回放贷不无关系，而一旦泡沫破裂，银行立即被殃及，日本的长期信用银行、债券信用银行以及北海道拓殖银行在房地产泡沫破灭后相继倒闭就是如此。我国商业银行从未经历过房地产泡沫发展的整个周期，还未理解此问题的严重性。因此，如果我国对房地产市场坚定执行过严的紧缩政策，银行存贷差越来越大(目前我国商业银行的存贷差高达7万多亿元)，在投资渠道短缺的情况下不得不通过“迂回放贷”寻找出路，最终的结果将是使银行系统的风险加大。
四、关于房地产市场下一步宏观调控的政策建议
基于对当前房地产宏观调控效果的判断，对调控中出现的两难困境以及调控力度过猛所产生风险的分析，笔者认为下一步房地产市场调控的重点应该是要巩固前期调控的结果，完善调控措施，切勿再采取更严厉的调控房地产市场的措施。
1.密切关注调控政策的滞后作用，勿忘保护措施。房地产市场的调控措施，尤其是金融、税收等政策，其作用的周期是比较长的。目前，调控的效果已经显现出来，但是整个房地产市场所受到的影响还未充分暴露出来。因此，不能只言调控措施，善后保护措施亦应跟上。例如，对低收入者的购房需求和投资投机性需求应区别对待，要做到有保有压。虽然目前对经济适用房等投资在不断上升，但相对比例过小，因此要大力落实好经济适用房和廉租房的有关政策，真正造福于中低收入家庭。在这方面可以借鉴其他国家的调控措施：如埃及推出“房地产抵押法”；墨西哥政府的一些金融、行政措施；英国的《住房法2004》，这些都为低收入群体提出了一些切实可行的方案[3]。
2.谨慎使用财税、金融调控政策，恰当使用行政措施。前已述及，财税、金融政策的实施往往带有一定的不确定性，如企图通过增加营业税来抑制国际游资对北京、上海等大城市的投机需求，往往事与愿违。因此，要合理使用其他调控措施，如行政措施。行政手段容易变动，灵活性更好，这一点可以借鉴墨西哥政府的做法。为了防止投机商炒房，墨西哥政府规定只有在全国劳动者住房基金机构注册的正式职工才可以申请购买此类房屋，同时对申请人的资格进行严格审查。在中国，也可以利用类似的行政指令来抑制投机需求，单纯的财税、金融措施往往带有很大的负面作用。
3.因地制宜，切忌搞“一刀切”。房地产是国民经济的支柱产业，对其调控务必小心翼翼，尤其是对那些涉及全国的财税、金融措施更是如此。在这次房地产热潮中，上海、杭州等地首当其冲，房价涨幅过猛，政府对其调控是及时、必要的，但全国性一致的过严调控措施，难免使一些房地产业发展比较慢的地区也深受重创，这些地区经济也受影响。同时，对一些地区房价涨幅过大的原因也应认识清楚，如上海，支撑其房价大幅上涨的不单单是国际游资、银行资金，还包括上海周边的浙江、江苏等地的购房需求。认识到这些合理因素，房地产调控才可做到因地制宜。
4.积极完善房地产金融政策，化解银行风险。针对房地产市场调控后银行系统的风险问题，一个有效的解决途径便是发展房地产金融，如房地产投资信托(REITS)、住房抵押贷款证券化(MBS)等等。通过住房抵押贷款证券化，可以使商业银行的风险通过资本市场分散化，从而提高银行资金的流动性，降低银行系统的风险。2005年，中国建设银行的上海、江苏、福建三家分行开始试点住房抵押贷款证券化，笔者认为这将是我国住房金融未来发展的一个重要方向。
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