泸西县房地产管理处
摘要：在房产交易过程中，购房人和房地产公司从看房到达成协议，最后完成一系列购房手续需要很长一段时间，在此期间，部分房地产开发公司会做出一些损害购房人的事情，例如：一套房产变卖给多个购房人，拿已预售出去的房产做抵押等。所以，商品房预售制度则给购房人提供了购房保障，更大强度的打击了不良房地产公司的不法行为。通过与各个地方相比较，制定出一套相对完善的商品房预售制度是非常必要的，这对商品房乃至各大房地产行业都起着一个巨大的推进作用。
关键词：商品房；预售制度；政策建议
前 言：虽然房地产预售制度现在愈演愈烈，但是并不是所有有购房意愿的群众都支持这种制度，因为如果没有一个较为合适的商品房预售制度，对购房者也许起着相反的作用。虽然商品房预售制度可以减轻地产行业在资金上的压力，但是部分购房者认为，一套并没有完全建好的房屋对于他们是没有保障的，很多开发商为了保证自己的利益，在建材上偷工减料，这对购房者无疑是一种欺骗。所以，为了商品房预售有一个好的发展前景，要制定一套完美的商品房预售制度。
一、商品房预售的概念
商品房预售是将还没有建成的房屋进行买卖交易的一种商品交易方式，一些还未完工的房产可以根据购房人的意愿来选择，购房人可以根据自己的意愿选择是否购买，如果购买可以先交付部分定金或者购房款，最后，待房屋建成，双方在具体办理交房手续，并将房屋所有权交于购房者，这样一系列手续完成之后房屋买卖行为就完成了。
二、大陆与台湾商品房预售制度比较分析
2.1商品房预售准入条件比较
不同地区对于商品房预售制度的要求也是不同的，就拿大陆和台湾来分析，发现他们存在相似与不同之处。在台湾和大陆，要想进行商品房预售，都需要土地使用许可证书，作为土地私有制规定的台湾相对来说较为简单，而大陆是土地归国家，只有交付过土地使用权出让金才能获取此证书。而且所有的开发商都必须准备好工程的规划设计资料，所有的时间都要安排合理得当才可以。不同之处则在于台湾只需要获得建造执照就可以了，而大陆则需要五证齐全才行；对于投入建设的资金方面，大陆在预售之前需要投入建设总资产的25%以上，但是台湾就没有硬性要求，他们只需根据进度来付工程款就可以了。
2.2商品房预售资金监管机制比较
在资金监管机制方面，大陆没有一个特定的要求，基本上是根据各个地方的具体情况来制定相应的机制。购房者直接将款项存入对应银行的专门账户，这个款项不经由开发商管理。对于预收款的发放，是由相应监管部门管理。而台湾则就不一样了，他们没有特定的法律法规，而是由房产公司作为主要负责人，这样的话公司经理可以根据自身情况来制定相应要求，灵活应用。对于大陆没有特定的法律法规这一问题，对房产预售资金监管方面存在影响，监管责任不明确、监管方面不统一等造成整个监管机制混乱化；由于每一层监管部门都未能完全做到监管效果，所以最后的结果就是监管不力。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆台湾的监管主体和监管模式都比较妥当，它不仅仅有监管的权利，对房屋预售过程也有保证责任，但是大陆仅仅起到资金监管作用。就台湾和大陆这两种模式相比较，还是前者较为全面。
2.3 预售商品房建设管理机制比较
针对商品房建设管理机制而言，台湾主要是开发商和建筑经理公司负责，大陆则由开发商和监理公司负责，管理人员不同，而且各方面存在较大差异。在商品房的资金成本管理、工程进度和质量问题都是由开发商和监理公司来监管，两者之间就是一种雇佣关系，为了利益而生存。这样对购房者来说无疑是不公平的，因为他无法真正参与到商品房的建设中，对其中的事情一无所知，所有的事情都是由开发商和监理公司决定，对工程质量、时间都缺乏第三方监管。在台湾，这些事情由建筑经理公司联合开发商对工程的进度、成本和质量进行监管。
三、商品房预售中存在的问题
1.预售人抗辩权的缺失
权益人对不满意的地方享有拒绝权，这种权利称为抗辩权。《物权法》中并没有明确的给予权益人相关的抗辩权，这对预售人是不公平的待遇，这对《物权法》这一制度的权威起着消极作用。
2.没有对预告登记的涂销进行规定
在生活中，预告登记但是最后不能实现的情况存在的较为广泛，但是我国《物权法》在预告登记制度中并没有规定预告、登记的涂销，这是一大漏点。对于预告登记的涂销规定会影响商品房预售的价值和效率，所以，对于是否在相关法律中增加这一要求，答案无疑是肯定的。
四、完善我国预售预告登记制度的思考
4.1对预告登记申请审查形式的完善
不论何事，都要制定一个完整的制度，这样才会对事情的发展起到决定性作用。对于预告登记审查形式，不应该完全按照某一个国家或者地方来制定，而是根据自己的现状来决定。就实质审查而言，有两大缺点：一方面，实质审查将耗费很多时间和金钱，一步步审查对于这些都是不可取的，程序过于复杂，导致耗费人力和物力，实则是增加了市场调配机制的困难，所以，实质审查并不是一个很好的选择。在一方面，实质审查中国家公立权会对私权过度干涉，会扰乱社会的平衡。而形式审查就是只需要申请人把相关文件都交于有关部门即可办理预告登记，所以这种方法不仅方便快捷，也节省了大量资金，大大提高了办事效率，所以，形式审查较实质审查而言更为妥帖。
4.2预告登记效力的完善
预告登记效力可以让相关请求权根据情况来拒绝排斥后续登记权利的效果，它能保全全责请求权这种实质性权利，也能顺应这种请求权。一旦由预告登记，被登记的权利就立即被确定。预告登记能对抗其他物权人和不动产权人，当不动产权人破产时，预告登记还可以帮助对抗其他债权人，进一步保证请求权得以实现。经过预告登记保留的请求权，一般要优先于一般债权的效力，所以预告登记也包括破产保护效力。在面临破产时，请求权的时间期限并未开始履行，这时权利人就可以将不动产不被列入破产财产，这时请求权具有优先于破产债权的效力。
4.3预售人抗辩权的规定
对于预售人与预购人之间应该制定一些强有力的规定，来保障双方的权益。例如，预购人在购买房屋之前之交付部分定金，但是最后预购人在没有付完应付的款项就任意处置预购房产，这对预售人的工作进行无疑是较为困难的。应当赋予预售人相对应的抗辩权，对于预购人一些无理的请求，预售人有对抗的权利，比如，预购人在没有交付房屋价款的情况下想要转移房产，预售人可以直接拒绝。在今后的房屋预售制度中应当有明确的规定。
结束语：目前，在我国，商品房的预售制度日渐弱化，没有建立之初的那种炙手可热，正是由于房地产商的投机取巧和没有一个健全的预售制度导致这一现象，但是目前也不可能撤销这一政策，所以，现在最主要的就是建立健全一套完整合理的房地产预售制度，能够加大对购房者的利益保障，使得这个预购房风险降到最低，这样才能更好地推动房地产预售行业，对整个房地产业也是一个巨大的进步。一套优秀的房产预售制度就像一个稳健的根基，只有由于一个合理的预售制度，房地产行业才会越走越远，走向光明的未来。
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[4]徐金铎.建筑业之现状与展望[J]，存款保险信息季刊，1996.6.
论文作者:尚海生
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第30期
论文发表时间:2018/3/13
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