对房地产市场中空置问题的界定及衡量，本文主要内容关键词为：房地产论文,市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F713.58
文献标识码：A
文章编号：1002-8919(2002)02-0114-03
房地产市场往往是非均衡的，表现在住宅市场上，一方面存在大量空置的住房——供给过度，另一方面居民又大量需要住房——需求过度，但住宅市场有效需求严重不足，形成住宅供给相对总需求不足和居民目前有支付能力的有效需求不足的矛盾状况。一般认为，西方发达国家住宅市场中3%～5%的合理空置率是必需的；而在发展中国家，为维持住宅市场的有效运作，4%～5%的空置率被视为是必需的[1]。认识并把握房地产市场中房地产被有效使用的状况，并寻找有关减少房地产空置的措施，有必要对房地产市场中的空置问题进行正确的界定及衡量。
一、房地产市场空置及其存在的客观必然性
国外学者将建筑物的整体或部分未得到使用、处于等待出租或出售状态时称为空置[2]。空置量是指某一时刻空置房屋数量。一般用面积(m[2])表示，也可用空屋数（户、套等）来表示；空置率是指某一时刻空置房屋面积占全部房屋面积的比率[2]，即指可供使用的全部存量房屋中未使用部分所占比重，用公式表示为：空置率＝空置量／全部存量。不同地域、不同用途的房地产，其空置率的变化规律是不相同的。国外通行的空置概念，是反映房地产使用市场的统计指标。由于房地产市场供需不均衡，无论从宏观还是微观分析，房地产空置存在有其客观的必然性。
1.空置起到调节市场供求的作用
从供给的角度看，若空置率过高，空置房屋越多，卖方支出成本高，并带来租金损失的风险，为减少费用支出，将降低房价或调低租金以刺激需求、减少空置；若空置率过低，卖方预期收益较高，房价和租金居高不下将抑制需求。从需求的角度看，保持一定水平的空置率，不但使买方选择余地加大，而且轮候费用和寻租费用降低，使需求增大；若空置率过低，买方不但选择余地小，而且轮候费用和寻租费用加大将使需求萎缩。因此，空置起到调节市场供求的作用。适度的空置使住宅市场的供求平衡得以维持，有利于建立合理的市场调节机制。适度的空置存在是合理的且有效率的，并不意味着房地产资源未能被有效利用或房地产资源的浪费。
2.空置是卖方实现利益最大化的保证
卖方保持一定的空置房屋待租、待售，是期望预期收益高于即时出租或出售的当期收益，以达到利益最大化目的。“不即时把楼宇租出其实是一种利润极大化的行为”[3]。虽然空置会带来当期收益的损失，并加大空置成本，但卖方获得较高租金或售价的机会也越大，如房屋当期全部出租或出售，卖方就失去获得最大利益的机会。在难以把握经常变化的需求市场的情况下，“卖方会倾向于略为高估存货的数量以预防突如其来的需求”[3]，并通过调整租金或售价来补偿空置带来的损失。
3.最理想的空置率并不是零空置率
除非市场上所有的使用者都非常狂热，见房就买或租，否则市场上不可能出现零空置率。零空置（或接近零空置）将意味着使用者没有任何选择的余地。而如果使用者不能充分地在空置房屋中进行选择，将很难找到满意而又适当的房屋。可见，正如过高的空置率将使供给方处境艰难一样，过低的空置率必然抑制潜在的需求，使市场变得毫无生气。在这两个极端之间，必然存在一个正常的空置率，也就是维持市场正常运转所必须的空置率水平。这样的空置率水平既保证使用者充分的选择权利，又保证供给方有足够的投资积极性，通常称之为“理想空置率”或“自然空置率”。
4.空置不一定是浪费
这是因为房地产需要较长的开发周期，生产速度很慢，而相对来说市场需求的变化却非常快，这就注定了房地产只能是预先生产而不是预约生产。研究表明，面对市场需求波动的“偶然性”，一定量的空置面积对市场供求双方都是有利的。对于供方，一方面可以通过稍稍调高租金（或价格）水平来分摊空置部分的成本，更为重要的是一定的空置量可使供给方在需求变化和租户流动时保持主动，达到收益最大化的目标；而对使用者来说，空置可以使其在寻找合适房屋过程中的费用（寻租费用）较低，为此支付稍高一些的租金也是值得的。另外，在需求强劲、租金大幅上扬时，通过减少空置量就可以适当降低租金水平，而不一定非要新建项目。
二、对房地产市场中空置问题的衡量
反映房地产市场空置问题的最基本指标是空置量和空置率，其中，住宅市场中的空置指正在求租、求售而未确定使用者的住宅。国外房屋的空置问题用空置率加以衡量。如根据美国住宅空置调查资料，1997年美国出租住宅空置率为7.75%，自有住宅空置率为1.625%[4]；据有关资料，香港1979年～1994年整体住宅楼宇平均空置率为4.2%，而1976年～1994年中小住宅的平均空置率为3.75%[3]，按照欧美国家合理空置率3%～5%衡量，香港住宅空置率属于合理空置率范畴；根据台湾住宅普查资料，1980年和1990年台湾地区总的住宅空置率分别为13.09%和13.29%[5]，较西方国家住宅市场中3%～5%的合理空置率高出近三倍。
我国的空置概念与国外存在较大差异，但房地产统计中房屋的空置问题仍用空置率加以衡量。1994年我国房地产年报中首次出现空置商品房数量统计指标。如按三年竣工商品房总量来衡量，空置房屋约占9.9%。目前我国房地产统计中的商品房空置用于反映房地产市场销售状况，空置面积是指报告期末已竣工的商品房屋建筑面积中尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未售出或租出的商品房屋面积。空置率＝当前商品房空置量／近三年商品房竣工量。如根据《中国（上海）房地产市场监测报体系研究》报告，上海市1988年～1996年商品房平均空置率为13.18%；根据《中国房地产市场报告》（北京分册，1997年），1996年北京、上海、广州和深圳四城市商品房空置率分别为7.5%、28%、8%和32.3%。根据《广州市房地产市场》（1997年），广州市商品住宅样本空置率为10.25%，不同行政区、地段及各类住宅有不同的空置率，其中最低为0，最高为24.9%。由此看出，我国的空置和空置率指标，主要用于反映房地产市场销售状况，但很难全面衡量房地产市场所存在的空置问题。
三、国内外空置率指标计算方法的对比研究
采用当前商品房空置量与近三年商品房竣工量之比来计算空置率，并以10%作为空置率的警戒线，被许多国内专家视为国际通行的方法，其实这是一种误解，从前面的分析中可以看出，至少美国、台湾地区与香港地区就没有采用这种方法。目前，我国计算的空置率指标与国际通行的空置率指标存在的差异表现在：计算方法不一致、计算范围不一致、运用场合不一致，见下表。
国内外空置率指标差异对比表
项目 国内 国际
商品房空置量 空置量
计算方法 空置率＝─────────
空置率＝──────
竣工商品房总量全部存量
计算范围
增量（近三年竣工商品房）
所有房屋
运用场合
反映房地产市场销售状况
反映房地产使用市场状况
国内外计算空置率最本质的差别体现在不同的计算范围。国际上是针对一定范围内现有的、可供使用的所有房屋（包括被占用的房屋和空置房屋两大部分）计算空置率，如果业主购入房屋作为投资、储存而未投入使用，仍被视作空置。由于我国目前缺乏城市存量房屋（旧有房屋）统计资料，因此，计算的空置率指标仅从商品房增量角度来考虑，不考虑存量中也有空置，其假设前提是存量房屋均在使用中。此外，对分母的理解也有很大差异。这就使得按国内方法计算的我国1997年商品住宅空置率为14.8%，无法与欧美国家3%～5%的正常市场空置率指标进行比较。尽管我国空置率计算方法适应我国特点，有一定合理性，但在与国际比较时容易产生混乱。
随着今后我国存量房屋交易日渐增多，如果仍从增量角度来反映整体房地产市场，不仅缺乏科学性，而且是片面的或不完整的。由于我国城市住宅市场化程度不高，存在商品住宅和非商品住宅之分，因此计算空置率指标不能直接采用国外的方法。为此提出一个修正的与国际惯例接轨的计算空置率的公式：空置率＝商品房空置面积／商品房存量面积，式中商品房存量面积可通过调查得到。空置率合理性可通过近几年的平均空置率进行界定。当然仅用空置率指标衡量商品房空置问题只能反映一个侧面，要全面而完整地反映空置问题，需要一系列相互联系、相互制约的指标，既反映商品房增量，又反映商品房存量，并可针对不同地域、不同用途的房地产分别计算。
收稿日期：2001-04-29