摘要：在房地产高速发展的大背景下，建筑设计逐渐成了人们关注的焦点，建筑设计不但是房地产企业发展的重点问题，同时也是房地产企业发展的难点，建筑设计能够体现出房地产公司的综合水平，同时直接或者间接的影响着公司的后期发展。本文以房地产项目为出发点，分析房地产的工程建筑设计。
关键词：房地产项目；建筑设计；设计管理
房地产项目建筑在设计管理时要注重其对房地产企业的影响，对建筑工程进行有效的设计管理可以为施工企业带来较好的经济效益和社会效益。加强对建筑工程设计的管理，从质量控制方面，要加强图纸的审查，做好施工材料的选择。从进度控制方面，先制定出总目标体系，然后做好前期工作，选择合适的设计单位。这样一来，可以使房地产项目各个部门进行相互协调，也使房地产企业充分认识到设计管理的重要性，促进房地产企业的持续发展。
1 房地产项目建筑设计的标准化管理
1.1 流程的标准化建设
设计标准化组织，在项目扩展的过程中可以进行复制，避免在新项目中重复规划。根据之前的经验不断对组织进行优化，提高组织效率。同时，通过组织的标准化设计，总部和项目公司、项目公司和项目公司之间，可以建立共同的节奏，在工作上互相促进。通过设计管理流程的设计，在外部建设管理部门的管理程序日趋完善的前提下，不同项目公司的工作内容也基本相同，我们可以通过建立标准化的工作流程保证各项工作不存在漏项。完善的标准化流程可以让下一阶段的执行部门对上一阶段的工作进行监督。
1.2 管理工作内容的标准化建设
设计管理的主要对象之一是设计单位，设计单位是否合适，对整个设计管理有重大影响。一些单位擅长工业设计，一些单位擅长住宅设计。不同的设计单位各有特长，如何选择合适的设计单位，从而避免人为因素作为选用依据，应该建立标准的程序对单位进行选择。
1.3采购招标规范的标准化建设
流程建立的重要环节是和招标部门相互配合，对工程招标和材料采购编制有效的技术标准，确保工程相关设备的采购能符合要求。
2 房地产项目建筑设计的管理要点
2.1 前置条件的充分收集及落实
在正式启动设计之前，需将前置条件理清并确定，如项目定位、用地规划条件、后期使用要求（设计任务书）等相关信息确定并落实，才可着手开展具体的设计工作。项目前期定位对整个项目的开发、运营有着决定性的作用，从宏观上决定着整个项目的发展方向。因此在设计开始之初，需对项目定位进行理解和明确，作为依据贯穿于整个设计进程。在满足用地规划条件，并在国家、地方及行业规范的制约下，按照后期使用（设计任务书要求）开展设计，是从具体操作过程中推进项目进程，与项目定位相互制约，互为补充。
2.2 多条线同步推进设计
各专业、专项综合协调，设计进程相互穿插；注重后期使用要求对设计进程的干涉，深化设计的适时介入工程项目无论规模大小，均涉及多专业、多工种及多个参与方的共同协同配合。大规模的城市综合体项目更因体量巨大，建筑功能多样，涉及的设计内容众多等客观因素，对建立合理、清晰的沟通、交流与协作的系统化管理的要求更为严格。工程项目的设计工作，应按照政府建设主管部门对项目每一阶段设计的审批要求进行推进，除按部就班遵循概念设计、方案设计、初步设计及施工图设计等一般设计报批流程之外，在项目推进进程中，各专项设计对于项目的影响和制约，亦须体现在整个设计推进过程中，并应协调好各条线的设计，及深化设计介入的时间，以避免同一阶段设计工作的反复并减少设计修改的工作量。所有的工程项目均为后期使用服务。招商运营对于建筑空间的要求，办公塔楼的使用者对垂直交通合理、高效的利用要求等，均影响着设计。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆随着技术水平的发展，对建筑节能绿建设计要求、机电深化设计要求均有了更高的要求，而随着建筑形态、建筑高度的不断突破，对结构设计的合理性、各种超限设计的论证等，亦提出了更严格的要求。
2.3 合理选用设计控制方法
首先可以采取协作表法，所谓协作表法实际上就是房地产工程建筑设计某个相对较为特定的设计时期，比如初步设计以及施工图纸设计中的计划性管理，需要指出的是，协作表法计划管理不管是在时间管理方面亦或是周期管理方面其职权都非常明了，能够清楚有效的认识各个专业工作的结束时间以及开始时间；其次可以采取横道图法。在房地产项目中，建筑设计本身就是一个周期调整的过程，而横道表法进度计划的管理往往比较适合使用在工程项目的进度计划管理等各个方面，一个工程的设计往往也需要遵守上述原则，横道图法不但适合使用在设计工程的总体计划管理中，同时也适合使用在各个阶段的计划管理中，这些阶段包括方案设计以及初步设计阶段；最后可以使用会议法。此种方法比较适合使用在非合同的工程设计中，这种设计往往任务相对较为简单，同时设计的周期也较短，正常情况下都会在30个工作日之内，当然此种方法下其收业主的影响因素往往也较大，很难有非常明确而又有效的完成时间方面的设计。
2.4 加强设计变更管理与质量控制
设计变更的提出和执行涉及到责任方认定，容易受到其他部门的影响，从而导致执行难、效率低。设计变更不能及时提出而影响整体工程进度的情况时有发生，建立设计变更管理流程是设计管理的必要环节。具体的项目应该根据公司的特点和各部门提出，从而加强可操作性。变更控制原则首先要求符合国家规范，在满足国家规范的前提下进行变更，使之满足国家相关法律法规。同时，要对原设计中的不合理部分变更，使之满足要求。在不影响功能的前提下，变更方案要更节约成本，更加节约工期。原设计中若存在不符合国家规定的内容需要修改，或原设计中存在施工方式难以实现、某些功能不能达到、设计存在缺陷的内容，或客户提出变更的内容。在对工程进行设计时，也要关注合理选用建筑材料，确保材料质量过关。
2.5 设计优化和成本控制
做好设计管理过程中的成本控制，使产品有精准的市场定位，从而全面提升产品品质，改善企业的经济效益。房地产项目的设计费用虽然不到项目总成本的5%，但是却影响75% 的盈利，对设计优化的管理有着重要的意义。项目运作要求成本和质量的均衡，应该避免不计成本盲目追求设计效果，也要避免过度追求成本而忽略品质。
2.6 设计优化与进度控制
进度表是项目管理的基础，当业主要求修改而调整进度时，常有因时间不足而放弃进度表的中间节点，只控制出图节点的情况。进度表中的节点有协调各方人员控制质量的作用，缺失节点意味着提资、评审、校审等环节和相关人员工作不到位，对内影响设计质量对外影响其它部门工作，对项目和公司的管理不利。一个项目能严格执行进度表，常意味着管理流程到位，明确了项目所涉及的机构、人员的责、权、利关系。不论项目条件是否充分，当需要调动人员开始工作时，都应根据设计流程并结合房地产开发程序及不同阶段的甲方需求特点，对不确定因素做预判并制定进度表。设计时间紧已是常态，设计需要常态化的管理来保证质量和效率目标，进度计划表是确保管理措施落实的依据。
3 结语
建筑设计项目涉及的内容很多，项目管理应着眼全局确保各项工作连续有效，注重设计中体现开发和使用方需求的内容，并在技术体系的范畴加以管控。设计要在项目开发中有更多话语权，就要提高细节设计能力和设计深度。强化工作的计划性和规范性可提升效率和质量，标准化作为设计本身的规范、优化的同时可为实现设计全程的常态化管理提供便利，是体现竞争力的有效方式。
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[3]刘晓光.房地产项目材料采购管理的改进优化分析[J].建材与装饰，2019（26）：207-208.
论文作者:顾晨立
论文发表刊物:《基层建设》2019年第30期
论文发表时间:2020/3/16
标签：项目论文; 建筑设计论文; 房地产项目论文; 进度表论文; 设计管理论文; 工作论文; 流程论文; 《基层建设》2019年第30期论文;