施景晨1 王洁华2
1.闸北区规划和土地管理局 200070；2.上海市建设用地和土地整理事务中心 200003
摘要：土地储备对促进城市整体空间布局落地、土地资源高效利用和保障财政收入等方面具有十分重要的作用。基于此，文章从土地储备规划的必要性入手，探讨分析了城市土地储备规划的定位和管理实施策略，以供参考。
关键词：土地储备；规划；定位；管理
一、土地储备规划的必要性
1、优化土地资源配置，最大程度发挥城市土地价值。土地储备规划通过数量和空间上对片区的储备地块进行合理规划，可以制定片区储备地块的运营方案，将城市建设发展用地需求和地块的运营收益进行有机组合，最大程度发挥城市土地价值，增加地方财政收入。
2、实施和协调城市相关发展规划，有效引导城市建设开发，促进城市发展。土地储备规划通过对储备地块的数量和空间上的收储，有效协调城市总体规划、土地利用总体规划和其它相关规划。储备地块自收储范围的确定，至出让用地性质的确定均是对城市总体规划和土地利用总体规划的有效实施。
3、合理统筹储备资金与出让资金，使资金实现良性和高效循环。土地储备规划通过对储备地块土地运营方案收益分析，包括对储备地块的征地拆迁补偿费用、土地开发费用、融资费用和其它业务费用的测算，合理调整土地储备的数量、年度储备计划及地块的出让用途，控制资金风险，促进土地储备与出让资金的良性循环和高效运作。
4、摸清土地信息，平衡经营性用地和公共设施用地，实现土地可持续利用。土地储备规划在制定全区储备地块的土地用途性质及明确储备地块的出让条件时，可从城市可持续发展的角度，对区域的经营性用地和公共设施用地进行明确，有效平衡经营性用地和公共设施用地，实现土地可持续利用。
5、促进房地产市场健康平稳发展，积极发挥土地政策的宏观调控作用。土地储备规划在明确储备地块的数量、空间布局时考虑区域房地产市场状况，使土地储备向有利用房地产市场建库平衡方向发展。通过合理制定土地出让的时限，积极发挥土地政策的宏观调控作用。
二、土地储备规划定位
1、土地储备规划与土地利用总体规划之间的关系
土地储备规划和土地利用总体规划之间在特征上具有较大的差异性，土地储备规划具有经济特性，其更注重对土地资产的市场运营。而土地利用总体规划具有资源性的特性，其注重于对土地资源的合理配置。同时两者在具体规划对象上也存在着不同。土地储备规划其是对规划区域内的更新和改选的存量城市建设用地为具体规划对象，而土地利用总体规划则是将区域内的所有土地都实为规划的对象。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆因此，土地储备规划可以说是土地利用总体规划的一部分，其以土地利用总体规划作为依据，是土地利用总体规划具体实施规划中的一项。
2、土地储备规划与城市总体规划的关系
土地地储备规划与城市总体规划之间不仅具有同一性，而且还存在着一定的差异性。首先，同一性的具体表现。在城市总体规划具体实施过程中，需要以土地储备规划作为其实施的保障，其可以为城市建设过程中集聚资金。根据城市总体规划来对土地资源进行优化配置，对土地功能进行调整，通过对土地资产进行盘活，可以更好的提高城市土地集约化的程度，提高城市土地的利用率。其次，差异性的表现。土地储备规划与城市总体规划由于其内涵不同，所以在具体实施过程中其侧重点也会有所差异。土地储备规划在对地块使用进行考虑时，多从微观出发，对于土地近期的效果更加注重，更关心开发土地所创造的经济效益。而城市总体规划是从宏观的角度出发，更注重于城市长远的发展效果，同时还会对城市近期的发展进行充分的考虑，更侧重于经济效益、社会效益和环境效益的统一发展。土地储备的实施需要以城市总体规划作为指导和控制，而反过来，城市总体规划在对城市用地布局进行整合过程中需要以土地储备规划作为必要依据，从而更好的加快城市总体规划的顺利实施。
三、城市土地储备规划管理实施策略
1、明确土地储备规划的战略目标
1.1 优化城市公共基础设施，提升城市综合形象
城市基础设施是城市存在和发展的物质基础，是发挥城市效能的核心。发展可持续的城市基础设施建设对城市发展乃至城市化战略的实施都具有重要意义。一方面，城市基础设施建设能够有效地推动经济快速发展，为经济发展奠定物质基础；另一方面，完善的基础设施将有利于推进城市化的落实。因此，土地储备应同步考虑满足城市基础设施建设，并积极探索利用土地储备融资模式来落实基础设施建设的资金来源，有效发挥土地储备的作用。
1.2 增加政府财政收入，实现城市资产增值
将土地储备作为辖区内土地运营的重要组成部分，通过对储备地块的用途性质、供应时序等进行合理调整，实现全市土地的资产管理，提升土地利用效益。以城市用地需求预测为依据，在满足城市每年用地需求，特别是保障城市近期发展重点项目落实或重点片区建设的大前提下，充分考虑城市规划优先保障、土地运营收益最大化、土地运营成本最小化、地区发展平衡等影响因素，制定土地运营方案，提升城市土地综合效益。
2、城市土地储备规划实施重点环节
土地储备规划的实施主要包括四个环节，即土地储备计划的编制环节土地收购环节、土地储备环节，土地出让环节。土地储备运作的首要环节就是土地储备计划的编制。土地储备计划是土地储备规划在时间维度上的细化，应受土地储备规划的指导和指标约束。土地年度储备计划是以一年为期，属于土地储备近期规划的具体化，它要对近期储备规划所规定的分年任务做出具体安排，并落实近期储备规划。土地年度储备计划必须要与近期储备规划相互衔接，通过计划落实规划，再反馈于规划，相互影响，良性互动保证年度储备计划的连续性。在土地收购环节，各级土地储备机构，应该在本区域土地储备范围内根据区域规划和土地利用计划，结合本区域的实际情况，战略性选择合适的土地储备对象。
土地储备环节主要重视储备土地的基础性开发，可根据储备时间的长短和地块规划要求，在出让前进行开发。同时，还可以根据地块规划的不同要求，按照地块出让后可以直接进行项目开发的原则，来确定不同地块的“熟地”内涵和基础性开发的具体内容。另外，对暂不出让的地块，可以进行临时性利用，如建设公共绿地等以充分发挥土地的价值。
土地出让环节必须要在明确权责的基础上，以公开公平、公正为原则，组织实旋土地市场化供应工作。在储备土地的出让中，应重点加强土地公开出让市场的监管，完善和落实土地招标、拍卖，挂牌的程序，为土地储备机构的具体运作提供指导。
结束语
由于我国城市土地储备规划起步的时间较晚，无论是在城市土地储备规划理论研究还是规划编制方法研究方面都存在着很多不足之处，还没有成熟的理论体系，也没有统一的编制规范和方法，给我国城市土地储备规划工作带来了较大的难度。所以在当前土地储备规划研究工作中，还需要加快将各种先进的理念整个到具体规划内容中，进一步统一土地储备规划的编制堆积，这样可以有效的提高我国土地储备规划的科学性，加快推进土地储备规划的快速发展。
参考文献：
[1]徐里格.以土地储备规划之手推动轨道交通与城市建设理论研究的协调发展[J].城市建设理论研究：电子版，2011（20）.
[2]郭忠诚.经营性土地储备规划体系构建——以上海市为例[J].上海国土资源，2013（1）.
[3]梁旭初.许莉俊与城市规划相衔接的土地储备规划体系研究——以广州市为例[J].城市规划学刊.2013（z1）.
论文作者:施景晨1,王洁华2
论文发表刊物:《基层建设》2015年20期供稿
论文发表时间:2016/3/17
标签：土地储备论文; 城市论文; 土地论文; 总体规划论文; 地块论文; 土地利用论文; 环节论文; 《基层建设》2015年20期供稿论文;