摘要：随着我国老龄化的深化，养老产业正在飞速发展，期间也出现了定位不准，盲目投资，从而形成了一边养老设施闲置，一边养老床位一床难求的怪圈。要使养老事业持续健康地发展，必须将事业发展为产业。专业的策划设计要先行。本文从五个方面论述策划设计为养老产业建设创造价值。
关键词：项目定位；建设量控制；配套设施；医养结合；智慧措施
一、研究背景
根据中国第五次人口普查的数据，2000年全国总人口12.6亿，其中65岁以上老人8811万人，占当时总人口6.96%；60岁以上人口1.3亿，占总人口10.2%。依照联合国的标准，我国从2000年开始正式进入老龄化社会。
在此之前，我国的养老机构建设主要依靠政府力量。其中民政部分分管托底养老，主要载体为各级福利院，以无保老人、困难家庭老人为服务对象。卫生部门分管护理院，以患病康复的老年人为服务对象。另外疗养中心大多为企业自建的，为内部职工修养为目的。因此，尽管在二十一世纪初，我国的老龄化已经在世界排名靠前，但是社会的养老机构受众面窄，养老设施缺口很大。
在2011年国务院发布了《社会养老服务体系建设规划》，其中明确提出要加强社会养老服务体系的建设。采用政府主导、多方参与的方式，建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的网络。这给养老事业的社会化发展注入了强心针。
2013年，国家和各地方政府出台了一系列与养老相关的政策法规。其中国家层面的有：《养老机构设立许可办法》、《养老机构管理办法》、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》、《国务院常务会议：深化改革加快发展养老服务业的任务措施》等。这些政策法规明确了我国养老服务业发展的基本定位、依靠力量、主要路径和最终目标。因此2013年也被称为中国的养老元年，在今后很长一段时间，这些政策法规将引领我国养老事业的发展。
有了这些顶层设计，社会各界积极响应，资本纷纷进入养老领域，正真形成了由养老事业到养老产业的转变。2011年，已经有一大批开发商蜂拥入市，在房地产调控的压力下，以养老地产为突破，在新的领域跑马圈地。尤其是一些地产界的引领性企业如万科、绿城、保利等都在试水养老地产。各类保险企业也纷纷拿地布点。其中泰康、人寿等企业的部分项目已投入运营。养老产业进入到了热火朝天的发展阶段。
但是表面的火热蕴含这巨大的风险。养老界的标杆项目上海亲和园于2010年投入运营，尽管采用了高门槛的会员制，也依然历经了近十年才实现盈利。对于大多数项目来说，无论从养老项目的开发路径还是盈利模式来说，都处于模糊不清的阶段。因此在养老项目开发前的策划设计工作就显得尤为重要。
二、策划设计怎样为养老项目创造价值？
1、项目定位要准确
首先要根据项目的位置来确定项目的定位。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆项目是位于郊区还是城市？位于郊区时，有没有良好的景观资源？优越的景观资源是否足以吸引来自外省市的长者？是否有便捷的交通可达？位于城市中时，城市的老年人口数是多少？其年龄构成、健康状况、消费状况是怎样的？这些因素决定了项目的潜在客户的来源和组成。又由客户的年龄构成、消费能力和习惯决定了项目的赢利方式。
其次项目拥有怎样的可利用的资源，尤其是医疗资源、配套资源决定了项目本身需要配置的功能组成。如附近有医院，则项目就可以不设医疗设施；如有合作的康复专业机构，本项目也可以不必配备。
再次项目的运营团队人员结构等决定了项目可以为客户提供怎样的服务内容。据此提出针对性的空间要求。
因此前期的项目策划是成功的开始。
2、建设量要适度
普通的地产项目以追求项目的容积率，即可售面积为目标，追求资金的利益最大化。养老项目的核心指标是床位数。且从社会效益来说，它是政府补贴、政府业绩考评的依据。但是是否床位数越大，项目就一定成功呢？这里面设计方和发展商一定要充分重视一个问题，就是未来机构运营最大的成本是人力成本。未来机构运营的最大保障是医护团队的稳定。在中国，医院中专业的医护人员本身就很紧张，近些年，大量民营医院、各类养老机构、疗养机构也加入了对医护人员的抢人大战中，那么能否拥有一专业效稳定的医护团队是养老项目成败的关键。一个管理团队、一个医护团队有效的管理对象是有限的， 越多的床位就意味着越多的员工。原则上，二级以上医院医护比应高于1:0.6，而实际操作时一般都达不到这个标准。一旦服务跟不上，将造成老年人入住体验的满意度下降，甚至可能造成医护事故。
不像普通住宅需要的物业服务是有限的，养老机构除了需要提供医护服务外，还要提供大量的生活配套服务。如餐饮、污物管理、被服清洗等，保证服务质量的首要是确保卫生防疫安全。
因此应该从运营管理团队服务的极限、管理成本以及管理效率的最大化方面来确定适度的机构规模。
3、配套设施要适量灵活
很多人对养老机构的认识就是老人在里面吃喝玩乐+医疗。那么在养老机构内是否一定要配备很多配套设施 ？我们今天看日本、台湾等地的养老机构，有的设施已经不能和我们国内发达地区相比了，但是这些豪华的大量的硬件设施就意味着好的机构吗？答案显然是否定的。普通的配套设施占有建设成本，产生运营能耗和管理成本，但往往又不能成为机构赢利的卖点。那么针对这些功能，我们就应该合理灵活运用，比如餐厅兼做下午茶茶馆、多功能厅兼会议室等，空间共用、时间错开。特殊的、能耗大的、投资大的配套功能比如康复设施、洗浴设施等，可以在设计之初就考虑对外营业，做好分区管理的工作。这样为未来机构运营开辟新的赢利点。另外机构在兼对外服务的同时，当社会化程度提高后，机构也可以借助社会的配套设施。如在日本，有很多专门作老年人康复的机构，能提供专车接送的服务，那么在这种情况下，机构就不需要再设置康复的功能，利用社会资源，专业的事由更专业的人来做，一方面减少了机构的投入，同时也减轻了机构的风险。另一方面也促进了社会机构的发展，真正实现了双赢的局面。
4、医养结合要慎重
医养结合是养老产业的必由之路。但养老需要什么规模、什么层次的医疗？是真正的医疗，还是仅作为卖点？理想中医疗成为养老的配套，而我们需要清醒的认识到医疗机构的建设和运营的复杂性远远超出养老机构。特别是面临一次性建设成本巨大、人力成本巨大的现实，让一个本身微利的养老机构来养一个医疗机构是不可行的。因此，医疗机构本身必须要能自负盈亏，要能辐射周边更多的人群。而这一切又需要和公立医院和其他民营医院竞争。一方面要获得政府部门的支持，另一方面还要深挖潜力，做出医疗特色。可见，在养老机构内做好医院非常不易。而对于养老机构，老年人的身心条件各不相同，机构本身承担的风险已经比较大。如果养老机构自带医疗，那么养老机构还需要面临另一层医疗的风险，这方面也是养老机构需要审慎考虑的问题。
5、务实的智慧养老
随着互联网、物联网的发展，智慧养老又成为养老领域的一大概念。这其中撇开商业宣传不谈，我们需要认识到以下的问题：1. 接受度。一方面指老年人是否能熟练操作这些设施。以及照护者是否能方便地操作。这是技术层面的问题。另一方面是这些设施能否使老年人获得尊重和保证他们的隐私权。我们要始终站在老年人的立场去考虑问题，而不应该仅仅站在减轻管理者义务和劳动强度上去考虑问题。 2.对于管理者、照护者来说，智慧养老只是一种手段，绝不是能完全替代人工管理照护的全能王。建筑设计要根据管理的方式来确定智能化的方式。
三、结论
养老设施建筑不同于普通的公共建筑，它蕴含了更多的诉求和服务、更深化的社会效益和经济效益的结合。因此养老设施的设计除了空间上的适老化、以人为本之外，更需要重视项目前期的策划定位、功能设计。只有结合运营的策划设计才可能铸就一个成功的养老项目。
论文作者:戚宏
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第19期
论文发表时间:2018/11/18
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