（一）关系到物业管理企业的声誉和生存
作为物业管理企业的重要部分，机电设备维护和保养的好坏，对物业管理企业在社会声誉乃至生存方面有着一定的意义。物业设备一直处于良好状态，业主、租户能安心舒适地生活和工作，物业管理企业得到认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，物业管理企业发展前景广阔。
（二）关系到服务的成本和企业资金的合理利用
机电设备维护保养对服务成本的影响，除了表现在数量和质量外，还有机电设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。加强机电设备维护保养，能有效地延长设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用和减少停工损失。随着现代化设备在物业管理企业的不断发展和普遍使用，机电设备所占资金在固定资产中的比例越来越高。提高企业的经济效益，要设法提高资金的合理利用程度，而设备管理的科学化无疑是关键。
（三）关系到机电设备的技术安全和社区的和谐
如果机电设备的可靠性低，管理不善，在运行中发生意外而造成人身事故，不仅破坏物业管理企业的生产经营秩序，同时也使国家和企业遭受重大经济损失，给家庭带来不幸，严重影响和谐社区的建设。
二、机电设备维护保养的措施
（一） 变配电设备的维护和维保
高层建筑中一般都配有专门的变配电设备。这样才能确保电梯、中央空调等各类机电设备的正常工作。因此变配电设备的状态直接关系到建筑物能否正常的生活和办公。所以要做好对其的维护和保养。措施包括：
(1) 建立管理制度。首先对于对较大负荷的用电设备建立档案，做好维护保养的记录及这些设备运行状态的记录，其次要制定维修电工的操作规程、交接班制度、定期试验 、维护保养、配电房等管理制度。(2) 做好对供电系统的管理。所有参与供电系统维护和保养的工作人员要持有上岗证件，要建立严格的配送电运行、电气维修、2 4 小时运行和维修值班制度等，对出现的故障及时的排除，需要停电时要做停电预告，避免意外事故的发生。(3) 供电设备的正常维护和保养时应注意内容。①观察配电盘上各类仪表的电流的变化情况、三相电流和高峰时的电流数值是否正常，确保每个支路的负荷不超过装设的保护元件规定的负荷；②检查配电箱的固定是否符合要求，并确定箱内器件的完好无损、接线头牢固无松动、接点没有灼伤、导线的绝缘性能良好等；③检查接地装置，确保其安全可靠，检查接地电阻、接地螺栓、接地导线是否符合相关固定的要求；并且要检查变电设备的维护保养情况，及开关操作机构和安全装置的是不是灵活可靠；④每次对变配电设备检修后、投入运行、合闸前，都要按照规定对变配电设备进行试验测量，在恶劣天气和自然灾害面前要及时对检查配电室进行检查，确保没有漏水、进水、积水现象的发生。
（二） 中央空调设备的维护保养管理中央空调设备是确保建筑物内不受外界气候条件影响，使居住者获得舒适工作和生活环境的重要方面。若是在冬季对其进行停机检查会对居住者带来很大的不适。所以对中央空调设备的维期主要是在供冷淡季，对它的维护保养是其确保正常工作的前提。
中央空调设备包括空调主机、空调水泵、冷却塔、空调机、盘管风机等。
⑴对空调主机及空调水泵的维护保养管理。按照相应的规章度对空调主机进行检查并做相应的记录，在检查维护之后确保巡检仪表的准确可靠、冷冻剂是无漏油漏水现象。对空调水泵维护保养时要定期每月为轴承加入适量的润滑油，并每季为其清洁换油。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在年检中检查运动部件的磨损情况、密封件的密封状况及泵叶泵壳的腐蚀情况，一旦发现不能符合要求的现象，一律进行维修或者更换成新的。
⑵冷却塔及空调机的维护保养管理。针对冷却塔，要每天进行 1 到 2 次的实地巡检运转及补水情况；每月对皮带紧度和噪音情况检查 10 到 20 次，并对疏水网及冷却塔内外表面进行清洗；在年检时，要针对运动部件的磨损程度，对其进行维修或者更换，检查中如果发现非不锈钢件防锈保护层收到损坏，要对其进行油漆保养。针对空调机，要时刻注意到机组运转的状态，确保没有异响和振动。对皮带及皮带轮的磨损、松动情况也要进行检查，要时换件。针对盘管风机，检查其是否存在漏水现象，如果存在即是维修。对各风机盘管运转也要进行检查，如有必要对其拆检加油或者维修。同时要督促使用单位对盘管风机滤网进行清洁，做好清洁工作。
（三）电梯的维护保养管理
在高层建筑中电梯对人们的生活工作至关重要。所以物业管理单位在对电梯进行维护保养管理时要配备专业的技术人员队伍，制定相应的设备操作、保养维修规章并切实落实。对电梯的维护保养管理中主要包括的措施有以下几条。
⑴对电梯设备的巡回检查制度、安全操作规程要进行严格的行，密切的掌握监视其运行状态，并定时的对其进行保养和维修。也要经常对电梯的环境进行检查，确保其清洁、通风、温度适宜。 ⑵重对电梯主要部件的保养，例如曳引机减速器和电动机、导向轮、限速器、补偿装置、机械 电气联锁装置。同时要组织消防演习，证电梯的反应能力。对电梯的传动机件要加上润滑油，对电梯的维护保养要做到定量、定期、定点、定人，全面确保电梯的运行安全。并且要对电梯每年进行一次年检，确保符合每年的合格要求。
（四）消防系统设施维护
消防系统的维护保养，通过定期的对系统进行维护和性能检测，解决系统中存在的隐患，并对系统进行评估，对薄弱环节加强维护管理或进行整改，做到防患于未然。对火灾自动报警系统，查消防控制室工作环境以及火灾报警控制器、联动控制器、楼层复示屏、探测器、手动报警按钮等是否处于正常工作状态。对自动喷淋灭火系统，检查消防泵房的工作环境、消防、泵稳压、设备电源控制柜、湿式报警阀、管网、阀门、喷头、水泵、接合器（部分设置在室外）、储水设施（地下层）等是否处于正常工作状态。对消防栓系统，检查消防泵房的工作环境、消防泵、屋顶高压稳压设备系统运行状态、电源控制柜、管网、阀门、水泵接合器（部分设在室外）、室内外消火栓、储水设施（地下层）等是否处于正常工作状态。手动启动电动消防泵，并模拟自动控制条件进行自动启动消防泵，进行主、备泵切换功能试验对防火分隔系统，检查防火门、防火卷帘门周围有无障碍物，门能否处于正常启闭状态。对防排烟系统，检查送风、排烟机房的工作环境、送风机、排烟机、电源控制柜、送风口、排烟口、防火阀等是否处于正常完好状态。对应急照明及疏散指示系统，检查安全出口疏散通道重要场所应急照明或疏散指示是否处于正常工作状态。消防通讯设备，检查电话插孔 、重要场所对讲电话、播音设备、扬声器等是否处于正常完好状态。
综上所述，在新形势下，加强对机电设备中的中央空调、消防系统以及电梯等设备的维护和保养，可以有效提高物业管理的质量和效果，从而使得物业管理更好地满足市场需求，提高物业公司在新形势下的市场竞争力。
参考文献
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论文作者:丁锐波
论文发表刊物:《红地产》2017年9月
论文发表时间:2018/9/3
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