深圳能源集团大厦分公司
【摘 要】物业的优质服务管理和物业管理公司的管理模式及运营模式有着直接的关系。本文根据物业管理实例，对深圳能源大厦的的物业管理及运营模式进行探索。
【关键词】物业管理；运营模式；法律依据
一、能源大厦项目介绍与定位
深圳能源集团自成立以来，侧重于创业拓展，对办公场所缺少统筹规划，集团各单位办公场所分布在各区12个地点办公，不利于相互沟通交流，增加行政运行成本。为了集约化办公，提高工作效率和节约成本，提升能源集团品牌和形象，发挥“总部经济效应”和“窗口”效应，提高能源集团知名度与公信力，深圳能源集团于2008年4月3日通过竞拍取得B119-0053宗地。
本项目建设用地位于深圳市福田中心区金田路与滨河大道交叉口的东北侧，地块东侧为莲花中学南校区（原岗厦中学），南侧为滨河大道，西侧为金田路和会展中心，北侧为福华五路。本项目总用地面积9047.06平方米，总建筑面积142520.30平方米，包含南北两个塔楼，北塔楼（42层）约为218米，南塔楼（20层）约116米。
本项目开发主题定位是总部式、标志性的高档甲级写字楼。通过创新设计及标志性建筑特征吸引市场关注，形成市场冲击力。项目建筑设计定位既符合集团对本项目的总部发展要求，也使本项目以总部物业的形象切入高端商务市场，奠定物业中心区门户形象，保证项目的开发利益。
二、前期选定物业服务企业的法律依据
本项目已于2015年12月16日成功封顶，预计2017年7月竣工验收。现阶段本项目进入预租赁及选聘物业管理企业的阶段。
我国中央有关部委与地方政府对物业服务企业的确定和选择均有明文规定，具体有以下几项：
1、根据《深圳经济特区物业管理条例》“第六十九建设单位在销售物业时，应当明示前期物业服务合同，并向业主告知物业服务企业的名称、办公场所、联系方式和资质等级等。”所以项目销售（租赁）前必须确定物业管理服务企业，并签署《前期物业管理服务合同》完成备案手续；
2、根据《建设部关于印发（前期物业管理招标投标管理暂行办法）》“第十九条通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。”
3、根据《建设部关于修改（物业管理企业资质管理办法）的决定》，“第八条一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
能源大厦项目总建筑面积约15 万平方米，60%的面积自用，40%的面积用于出租，所以深圳能源集团必须在能源大厦交付使用前90日确定一家拥有一级资质的物业管理企业来进行物业管理。而深圳能源集团下属企业深能物业管理服务公司只有三级资质，将不能承接能源大厦的物业服务业务。
选聘了物业服务企业之后，还有一项非常重要的事情要做，那就是明确物业管理费用。国家及地方政府对物业服务收费出台了以下管理办法：
1、根据《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》摘录“第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。”
2、根据《深圳市国土房产局关于建设单位必须采用招标方式选聘前期物业服务企业的通告》其中内容之一---“二、招标方式建设单位可采取公开招标或邀请招标方式。采用邀请招标的，应当向3个以上符合条件的企业发出投标邀请书。”
3、根据“深圳市物价局深圳市国土资源和房产管理局，关于发布《深圳市物业管理服务收费管理规定》的通知，深价联字〔2006〕18号”
第五条住宅物业的物业管理服务收费实行政府指导价。业主与物业管理企业应当根据市价格主管部门和市物业管理行政主管部门公布的指导标准在物业管理服务合同中约定收费标准。非住宅物业的物业管理服务收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业管理服务合同中协商约定收费标准。市价格主管部门应当会同市物业管理行政主管部门定期发布住宅物业管理服务收费指导标准。
第六条建设单位销售物业时，应当向物业买受人明示前期物业管理服务费标准。建设单位与物业买受人签订买卖合同时，应当明确物业管理企业、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。涉及物业买受人共同利益的，相关约定应当一致。物业入住前的物业管理服务费用由开发建设单位承担。
依据以上几条规定，能源大厦项目可由深圳能源集团采用邀请招投标方式来选聘物业管理服务企业，在租赁前确定有关物业管理服务机构及物业管理费标准定价必须通过确定的物业公司来明确。
三、物业管理运营模式对比分析
现阶段在深圳福田商务核心区高档甲级写字楼群里，采用的运营模式主要有五种：
1、由业主直接选聘外资全资物业服务公司做全管；
2、由业主直接选聘或指定国内物业公司做全管，外资品牌物业公司做驻场顾问；
3、由业主直接选聘或指定国内物业公司做全管，外资品牌物业公司做顾问；
4、由业主直接选聘或指定国内物业公司做全管；
5、由业主的自有物业公司进行管理。
四、深圳福田CBD周边写字楼物管模式汇总分析
从表中18个甲级写字楼的物业管理方式统计来看，深圳市甲级写字楼项目中的物业管理服务中有外资国际品牌物管企业参与的项目达到90%以上。这些甲级写字楼邀请外资国际品牌物管企业提供服务一方面是国际品牌输出，另一方面也是吸收和借助其先进的物业管理经验。
五、能源大厦的物业运营与管理建议
能源大厦作为集团自有物业，应通过专业管理使成本控制、经济运营达到最佳的效果，费用合理利用，整合各种优质资源，树立品牌，专业化管理，吸引优质客户进驻，保证服务品质，规范化管理，延长大楼生命周期，提升租金水平，最终达到资产保值和增值，实现集团优质资产价值最大化。
通过对深圳福田中心能源大厦周边写字楼的平均租金比较，可以发现一些规律。
深圳市福田中心区写字楼中，国际机构合作服务管理的写字楼，其租金、出租率、要价能力、可持续性能力均优于本地机构服务管理的写字楼。福田中心区写字楼超过50栋，租金最高为嘉里建设广场（最高成交价格为每月450元/平方米）、太平金融大厦（最高成交价格每月410元/平方米）、投行大厦、深圳证券交易所大楼，这些写字楼的服务管理机构均为国际机构或与国际机构合作，国际机构与本地机构管理引致的直接租金差大约为50元/每月每平方米左右，如果计出租率、要价能力和续约率等，综合租金差将在80元/每月每平方米以上。
深圳能源大厦项目建成后将成为集团在深圳持有的核心资产之一，为保证资产保值增值，综合以上各种因素，适合能源大厦的物业管理模式有以下两种：
1、与国际专业机构合作，引入全程资产管理模式，既能以最少的管理投入获得最大的资产回报，还能满足能源大厦总部高效内务服务，较高的出租率，较强的租金要价水平和资产增值。
2、能源集团为了提高自身物业管理机构资质等级及管理水平，最终达到自行管理本项目，能源大厦项目物业管理服务机构的选聘，可采用”3+2+1合作模式”：即3年全权委托管理+2年驻场顾问+1年顾问。
在能源大厦交付使用后头三年委托国际专业机构全权管理，能源集团筹建物管公司，以达到培养管理团队，奠定项目物业管理服务项目的目的；第四年和第五年管理权平稳过渡，服务品质延续，能源集团全权管理，国际专业机构做驻场顾问；第六年能源集团全权管理，国际专业机构做物管顾问，实现品牌建立，品质提升，进入正常管理阶段。前期物业管理阶段，引入部分现能源物业班子骨干进行培养，但任项目服务岗位，参与项目的现场物业管理运作，待前期物业管理阶段结束后，若物业实施自行管理，保障物业管理运作的顺利正常和服务品质的稳步提升。这样能源物业即可延续高品质的物业管理又可获得较好的经济效益和服务口碑。
六、结束语
引用物业管理专业人士的一段话作为结束语：物业管理是长期工作，专业与非专业管理的区别在于楼宇品质、管理成本、资产管理和客户感受等方面，好的管理能保证大厦维持好的品质，使大厦保值增值，最终达到资产管理，不好的管理会令大厦使用寿命减少，所以选择好的物业管理单位显得非常重要。
参考文献：
[1]世邦魏理世的市场行情数据报告
[2]世邦魏理世对本项目的建议书
论文作者:许志铭
论文发表刊物:《低碳地产》2016年9期
论文发表时间:2016/9/6
标签：物业管理论文; 能源论文; 物业论文; 大厦论文; 项目论文; 深圳论文; 集团论文; 《低碳地产》2016年9期论文;