摘要：伴随着国内经济社会水平的不断提升，极大的带动了我国房地产开发企业的发展。房地产企业要想提升自身的竞争力，就要不断提高经营管理水平，提升企业的抗风险能力。从开发、销售、开发速度、品牌建设等方面对房地产开发过程中应注意的问题进行了探讨，并对如何有效地控制进度进行了阐述，最后对开发过程中质量方面的问题进行了分析，以确保房地产业的健康发展。
关键词：房地产开发；问题；措施
引言
通过加大房地产开发管理，可以提升企业产品的质量。但是，就目前房地产开发管理工作来说，依然存在着很多问题，这些问题严重的阻碍了房地产行业健康的发展。因此，对于房地产开发企业来说，要积极寻求相关问题的解决对策，提升企业的经济效益与社会效益。
1房地产开发项目管理的重要性
1.1保证项目的按期完成
要想保证房地产开发项目的规范化进程和顺利完成，就要对房地产开发项目进行合理的规划和管理，有效的管理是保障房地产开发项目顺利完成的前提。要想做到管理中的科学性和规范性，就要从房地产开发项目的全过程入手进行规划和统筹管理。
1.2保证项目进展的组织性和协调性
①保证房地产项目的开发中有相应的法律法规作为支持；②管理人员的制度落实到个人；③根据项目开发的实际情况，制定出相应的管理规章制度。
1.3保证项目效益的最大化
对房地产项目进行开发和管理目的就是要让项目实现最大化的效益。为了能够将这个目标实现，在开发房地产项目的工作过程中，就要做到对房地产项目施工质量的管理以及控制，项目的质量得到保证是项目开发的最有利条件。除此之外，还要对项目的施工工期进行管理和控制，让工期在计划时间内完成，才能让开发工程中的社会效益最大化。
2房地产开发中的问题
2.1开发方面的问题
房地产投资有较大的风险，要增强风险意识，切忌急功近利，盲目乐观。开发商要审时度势，强化投资风险与防范意识，但也不能因为担心有风险而裹足不前，无所作为，因为风险与利润同在，任何开发都是存在风险的。为了防范高风险，房地产投资要重视市场研究，项目开发前期须重视对房地产市场宏观与微观走势的分析与预测，不能凭感觉，凭经验搞项目，应聘请专职的市场研究人员做研究，提供研究报告参考。房地产开发不要盲目跟风，细观房地产开发市场，跟风现象严重，从建筑风格到户型转换，从大户型到小户型，目前流行什么就跟风做什么，没有方向。房地产定位不在于目前流行什么，而要根据地理环境和市场需求，跟着市场走。
2.2销售方面的问题
房地产销售要借助于专业公司，好东西不宣传，别人是不知道的，但不能过于依赖它。在营销推广中过于依靠中介代理，用大量广告轰炸或明星参与方式促销，把楼价定在高位，使发展商处于进退两难之间，项目仅凭炒作一些概念，借助一些广告媒体手段，大张旗鼓，表面文章做得绚烂多彩，而事实上难聚人心，一定要东西好，货真价实，才有市场。在消费者日益理性化的今天，发展商应注重项目内在素质的完善。要在产品上下功夫，才是硬道理。
2.3开发速度方面的问题
因为房地产开发动用的资金量大，周期较长，所以开发项目不宜四面出击，拉长战线，宜稳打稳扎，步步为营，一步一个脚印的发展，做一个项目，就做好一个，不求多，不贪大。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆一个项目的开发，主要的功课是开发前期的工作要做足，市场调查要充分，产品定位要准确，准备工作要到位，在远离了空手套白狼的年代，资金也一定要充足，开发手续要齐备，对有争议的地，有纠纷的项目，要敬而远之，否则，很容易将前进之车陷在泥沼中。尤其是不能目光短浅，盲目跟风。当一个项目前期工作做足之后，后续一切工作就可按部就班，有条不紊展开了。具体的工作由分管的部门和下属去完成，决策者只需在休息中等待胜利的消息，而将全部精力放在下一个项目的研究和决策之中。这样，一个项目接一个项目的开发，人也不用太多，速度也无需太快，公司就能稳步发展了。
2.4技术方面的问题
（1）进度方面的问题。首先是桩基础的施工方案和工期，其次是地下室的施工，尤其是地下室的顶板和顶板的防水施工。因为主楼脚手架的影响，防水施工不能一次完成，这主要与地下室以及整个建筑方案有关，也与地下室的后浇带与沉降缝和施工方案有关，尤其是与外脚手架的搭设有关。因为脚手架影响地下室顶板的防水施工，防水施工不完成则影响地下室顶板的覆土施工，而覆土工作直接影响小区庭院的园林绿化施工，园林绿化进展太慢则影响销售的形象等等。这些都是影响施工进度的因素。如果在施工方案中，采用挑脚手架，让地下室顶板防水施工不受影响，可以大大加快地下室顶板的园林绿化施工，从而加快工程进度。主体结构可以5d一层楼，但后续工作要能接上，不然，前面赶了路，后面又在等，前面的路就白赶了。主体结构除了材料的供应要及时之外，验收的工作也要跟上，资料工作要及时全面，有了好的资料还可以申报评优工程。除此之外，还要有一个好的施工方案和施工方法。举例来说，如果小高层有塔吊施工，当主体封顶后，将需要运送的大宗物件尽早运到工作面，如屋面材料、墙体材料、电梯机房内重型物品等，然后尽早将塔吊拆除。这样不仅可以加快工程进度，而且可能降低开发成本。结构封顶后，电梯即具备安装条件，需尽快完成室内电梯的安装并投入使用，用它解决垂直运输问题，并尽快将施工电梯拆除。因为施工电梯是最影响施工进度的，它影响窗的安装和墙面收口，影响外墙面的抹灰和涂料施工，直接影响外架的拆除和形象进度。在电梯投入使用前，用施工电梯将主要墙体抹灰材料运送至工作面。室内电梯投入使用之时，就是室外电梯拆除之日。这是加快进度缩短工期的关键，同时也可以较大的降低工程成本。当工程完成之后，再调试电梯，完成验收。
（2）质量方面的问题。一个大型住宅小区，有大面积的地下室或半地下室时，容易发生质量问题。除了常见的屋顶及窗框渗漏之外，就是地下室的沉降缝、后浇带的设置和处理。出现渗漏，一方面是因为现在的设计师大多缺乏防渗漏设计的经验；另一方面是建筑师主要关注的是造型、外观、建筑风格及如何标新立异而忽视了防渗漏的技术设计。而设沉降缝或后浇带可以将主体建筑与地下室分开，但覆土层对缝的要求很高，很难处理。后浇带可以解决加荷过程中地下室底板和顶板在不同荷载下引起板开裂的问题，但后浇带的封闭导致板面积加大，引起的膨胀变形积累而产生的板面开裂，导致渗水的质量问题，是大型地下室开发所必须引起足够重视的问题，也是常常被人们所忽视的质量问题。窗的渗漏是常见的质量通病。因为窗是外墙的一部分，它要经受气候变化的影响，所以，只要有点质量问题，就非常容易发生渗漏。窗的防渗漏的常规做法是留窗洞，安装窗，打发泡胶，抹灰、打胶封闭等。这也是外墙窗容易渗漏的原因之一，因为太简陋了。问题在于这种常规做法的窗洞，没有施工窗带。因为没有窗带，所以窗洞有误差，造成局部发泡胶太厚和发泡胶高出窗平面太多，影响发泡胶的施工质量和防水效果。增加窗带，可以保证窗洞口尺寸准确，就能保证发泡胶的施工质量和防水质量，就可以减少投诉，增加开发公司的质量信誉。
结语
房地产开发管理作为房地产开发企业保障建设品质的重要手段，虽然经过多年的发展形成一定的管理模式与方法。然而在房地产开发中还存在不少问题，本文主要介绍了其中几个主要问题，希望引起重视。
参考文献
[1]甘再兴.探究房地产开发项目管理的重点及难点 [J]. 现代物业（上旬刊），2015，（4）：66-67.
[2]姜红.房地产开发企业项目组合优先级评价研究 [D]. 重庆交通大学，2015.
论文作者:张鹏
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第12期
论文发表时间:2018/9/13
标签：地下室论文; 房地产开发论文; 项目论文; 顶板论文; 电梯论文; 窗洞论文; 工作论文; 《建筑学研究前沿》2018年第12期论文;