摘要：装配式住宅项目数量逐渐增加，建设过程中出现的问题也逐渐显露出来，装配式建筑项目的管理方式不同于传统建筑项目，因此本文针对建设单位如何做好装配式住宅项目开发及管理展开分析。首先简单了解装配式住宅项目开发过程中存在的问题，然后针对管理工作中的重点内容进行分析，并提出几点管理对策。
关键词：建设单位；装配式住宅项目；预制式构件；项目开发
引言
随着绿色环保等发展理念的不断落实，建筑方式也发生了改变，装配式建筑在建筑行业中得到了积极发展。装配式住宅项目本身生产效率较高、需要的人力资源较少、施工周期较短，为了进一步提高施工质量，保证施工安全，还要的深入其中，对建筑项目开发过程进行分析，从而提出相应的管理对策。
一、装配式住宅项目开发过程中存在的问题
装配式住宅项目开发建设的流程主要包括六个阶段，分别为：土地获取、施工图设计、总包招标、总包施工、竣工验收、交付使用，此外还涉及住宅项目门窗等专项设计、专项加工、加工制作等过程。虽然和传统住宅项目开发相比，装配式住宅开发流程有效缩短了施工时间，提高了施工质量，但这其中也存在很多问题需要进一步解决，具体内容如下：
（一）项目开发任务问题
对于装配式住宅项目而言，在项目开发前期涉及到的部门较多、任务较重，对参建方的协调能力有着较高的要求，如果前期统筹、协调工作没有得到全面的落实，那么在实际施工的过程中就会出现脱节问题，严重的情况下，还要面临被动停工。一般的住宅项目开发，从正式开挖到预制构件进入施工现场，需要60天-75天，在预制构件进入施工现场前，建设单位必须要完成外立面门窗、栏杆等部分的专项性设计、加工，并完成招标、排产等工作。但目前装配式住宅项目还处于初级发展阶段，产业链并不成熟，很多施工单位无法完成单独完成产业链上的工作，更多的时候模具制作就需要40天-50天。这就对参建商组织能力有着极高的要求，一旦在前期组织上出现问题，就无法保证构件供应、构件供应稳定性，还会导致现场施工脱节。
（二）项目开发前期问题
不仅是协调组织的问题，如果项目开发前期没有对施工项目的情况进行详细的考虑，那么会对后期施工和使用阶段，造成严重影响。不同地区的气候不同，因此对住宅项目的质量要求也各不相同，如果在项目开发前期没有充分考虑到住宅项目后期使用功能问题，那么在投入使用后，住宅项目的弊端就会凸现出来。比如，很多地区要求装配式住宅只能做内保温、夹心保温，同时对保温层的结构面、完成面的厚度也有着严格的要求，如果盲目的按照传统的住宅项目施工方式进行施工，那么就会对建筑本身造成严重的影响。
（三）施工预埋的问题
在装配式住宅项目施工阶段，会应用到大量的预制构件，在安装连接的过程中，会涉及到施工预埋的问题，如果预留孔洞出现错位、偏移等情况，那么就会对施工后期造成负面影响。住宅项目施工过程中，上下层预制构件之间需要进行竖向连接，如竖向钢筋和预留孔位置不同，那么就变相的加大了施工难度，施工效率也会受到影响[2]。比如，在实际施工过程中，套筒灌浆连接方式作为一种抗拉、抗压强度较大且施工方便快捷、施工工期较短的问题是目前使用较为广泛的连接技术，但是在实际应用的过程中，施工工人的预埋件不精确等问题，经常导致现场施工较为复杂、难度较大。
（四）装配式构件问题
装配式住宅项目开发过程中必然会涉及到构件问题，而构件问题中除了预埋位置偏移之外，预埋管线堵塞、脱落等也会对后期施工造成影响。在构件加工的过程中，一部分构件厂可能会出现预埋管线无法连接的问题，或者振捣过程中预埋管内部混入部分混凝土的情况，这些问题都会导致管线和构件无法固定，进而在振捣过程中引发管线脱落或者偏移的情况。此外，水电管线的安装需要在加工厂预埋完成后现场组装，在组装时如果没有考虑到细节问题，如：转角弧度、转角位置等，就会出现预埋电线管经常会出现90°角度，从而给实际穿线工作，造成一定的困难。
（五）预制式构件问题
预制构件作为装配式项目中的基础材料，如果没有得到妥善的保护也会出现问题，预制构件并不在施工现场，一般会在构件厂进行设计、加工，这就涉及到构件出厂、运输、卸料、吊装等问题。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆如果在这个过程中，预制构件成品没有得到良好的保护，出现了不同程度的损坏，那么在实际使用的过程中，就更容易被划伤，或者受到载荷作用发生变形，在最终交房时，出现施工质量问题。
二、装配式住宅项目管理工作中的重点内容
通过前文的阐述，对装配式住宅项目管理工作中存在的问题有了一定的了解，综上所述，装配式住宅项目的管理工作还需要得到进一步完善，管理工作的重点也要重新规划，主要体现在以下几个方面：
（一）参建方能力
由上可知，参建方的能力会对工程质量造成最直接的影响，而且装配式住宅项目本身的特点也对参建方的能力有着较高的要求。因此在项目开前期，作为建设大内需要对设计单位、监理单位、施工单位、构件供应单位进行全面的分析，并且建立能力评价体系，针对参建方的综合能力以及各项指标进行分析。除此之外，装配式住宅项目涉及到的协调工作量较大，任何一个参建方没有及时的进行沟通协调都会对项目质量、施工进度、投资成本造成影响，作为建设单位在项目成立初期就应该制定具体的管理制度，形成管理体系，从而明确管理流程和协调机制，提高协调工作的效率。比如，在评价设计单位时，可以从设计单位的过往装配式建筑项目入手，分析这些项目的标注化程度、设计质量、设计对施工的控制能力；而在评价施工单位时，针对该单位过往装配式建筑住宅项目的承接数量、完成情况等指标进分析；评价构件单位主要针对构件厂的生产规模、合格率、构件品种等因素进行分析。
（二）构件的质量
建筑材料的改变是装配式建筑和传统建筑之间最大的差别，也就是说，构件的质量是装配式住宅项目管理工作的重点。在施工设计阶段，设计单位需要综合各参建单位的要求、意见，对构件进行详细的研讨，尽可能避免构件必须要重新开模生产的情况的发生，也从根本上降低出现施工变更情况。在收到图纸后，构件单位需要和设计单位进行协商，针对构件生产可行性进行分析，在没有开工之前，将可能存在的问题纠正，从而保证构件生产过程中的质量，并且根据施工图纸完成构件的检查工作。监理单位要对构件生产中使用的原材料、成品质量进行严格的控制，并且对构件成品进行质量验收工作，除此之外，监理单位要积极的参与到每一个环节，包括图纸设计、施工组织设计、施工方案确定等环节，从而对装配式住宅项目进行全面的管理。
（三）项目的信息
装配式住宅项目的信息管理工作也十分重要，其中最为重要的两个信息就是项目资料和构件信息，项目资料管理和传统项目之间没有较大的差别，构件信息管理涉及到的内容较多，包括：构件工作量、构件质量、质量问题、质量处理等信息都要通过信息化的手段进行管理。可以通过BIM技术对装配式住宅项目全周期内进行管理，并且为每个施工阶段提供相应的信息数据。
（四）装配式住宅项目管理工作中的实际案例
为了进一步验证上述对策可行性，本文以某建筑工程为例，具体分析装配式住宅全生命周期项目管理中对策。首先简单了解该项目的生产概况，项目位于合肥，属于2#楼住宅产业项目，采用的是装配式结构。在施工过程中，该建设单位采用了BIM技术针对装配式住宅规划设计、施工阶段的、运用阶段进行了全方位的管理[3]。在设计阶段利用建筑信息模型中的自动协调更改功能，降低了协调过程出现人为错误的概率，也降低了设计难度，同时还能够利用BIM技术对组装过程进行模拟，如果出现有问题的构件可以进行消除修改，避免在实际施工中出现这一情况。在施工阶段，利用BIM技术可以实现自动化生产，如：自动化检测，通过对BIM数据库中的尺数据，自动化完成预制构件生产和构件的自动化检测工作，从根本上保证构件的质量。在运营阶段可以对建筑的使用情况、入住人员、入驻数量进行管理统计，从而打造出智慧社区。除了BIM技术之外，还有很多信息科学技术可以应用在装配式住宅项目中，降低工作人员的工作负担，科学控制信息准确率，让装配式住宅建筑项目的全生命周期都可以稳定高效的开展。
总结
综上所述，环境保护是目前国家发展的主要战略，传统住宅项目施工方式已经不符合建筑业当前发展需要，发展装配式住宅是建筑住宅项目转型升级的必然要求。建设单位要对项目开发全生命周期进行严格的管理，包括对各参建商，只有保证装配式住宅开发管理工作得到落实，才能够真正达到降低污染的目的。
参考文献
[1]厉刚.BIM技术在装配式住宅全生命周期项目管理中的应用分析[J].住宅与房地产,2018(34):102.
[2]陆佩文.装配式住宅项目质量管理重点浅析[J].建设监理,2018(09):38-40.
[3]盛厚德.建设单位如何做好装配式住宅项目开发及管理[J].城市道桥与防洪,2017(02):179-182+21.
论文作者:江峰
论文发表刊物:《基层建设》2019年第14期
论文发表时间:2019/7/26
标签：项目论文; 住宅论文; 构件论文; 过程中论文; 预制构件论文; 建筑论文; 建设单位论文; 《基层建设》2019年第14期论文;