关键词：物业管理;成本控制;有效途径
引言
随着人们生活水平的提高、住房条件的改善，人们越来越希望物业管理企业能提供高效、优质、令人满意的服务。但是一个严峻的问题却摆在了所有物业管理企业的面前。那就是物业管理成本逐年增加，经营的压力已经严重的威胁到了企业的生存。如何在保证物业管理服务质量的前提下，最大限度的降低物业管理成本、追求利润最大化，提高物业管理企业的竞争力，成为每个物业管理者需要迫切解决的问题。
1物业管理成本概述
物业管理企业的工作主要是根据与客户签订的物业管理服务合同，对社区内的房屋以及各项配套的公共设施、场地进行日常管理和维护、确保社区内环境卫生、维护社区内社会秩序等社区服务。物业管理成本是指物业管理公司提供物业管理服务过程中发生的各项支出，主要包括：管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；文体活动成本；物业管理单位固定资产折旧费；法定税费等。物业管理成本具有点多、面广、线长的特点。物业管理企业日常管理的事物繁多，包含社区的各个方面，即使是同一物业企业由于社区的物业类型、社区大小、新旧程度、客户需求、收费标准不一样，导致物业管理企业成本监管难度很大，很难实行统一的成本管理标准、统一的成本核算。
2当前物业管理成本控制中存在的问题
2.1物业企业的组织成本较高
在物业企业的管理成本中，组织成本是其重要的组成部分，物业管理成本既包括静态的组织成本，主要由企业自身的组织结构决定，也包括动态的组织成本，主要是指企业在运行中所消耗的费用。企业的组织结构不够完善，领导权利不够集中，管理层次过多等都是造成企业静态成本居高不下的因素。而动态成本则主要体现在组织人员素质差距较大，组织的决策难以有效的贯彻落实等。随着物业企业的不断发展，其组织的不断壮大，居高不下的组织成本在很大程度上增加了企业的负担，严重影响了企业的快速发展。
2.2社区配套设施欠缺规划，增加管理成本
物业管理单位在快速发展的过程中，对于社区的配套设施建设上没有过度重视，使得各个小区的社区配套设施在规划建设时，没有做到全面考虑，不够完善，进而造成业主不满，尤其是停车位数量不足，人车不分流以及绿化面积、便民设施的缺失，在后期物业管理上增加了很大的成本支出，进而导致对于物业管理成本的控制难以有效。
2.3物业管理成本控制思路片面，方法单一
我国很多的物业管理企业都是通过裁员、减少费用支出等方式来降低物业管理的成本。殊不知这样的管理思路已经不适应现代市场经济的发展，更不利于企业的长远发展。因为，无论是裁员还是降薪，都会导致企业的一些优秀物业管理者流失，往往是减人而不能增效。而在需要这些人员时又找不到这样的人才，还必须对招聘人员进行培训，从而增加了成本。
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3物业管理成本的有效控制途径
3.1降低物业企业的组织成本
在物业企业的组织成本中，主要包括静态的组织成本和动态的组织成本，要想有效降低企业的组织成本，就要从这两个方面入手。首先针对静态的组织成本，企业应当完善组织结构，实现有效的领导权集中，使组织所作出的决策可以科学、合理，并能够及时的得到贯彻执行，以保证组织决策的有效性，同时对于组织的管理层次，企业应当促进其向扁平化组织发展，减少垂直的管理层次，以促进信息的快速流通，同时也充分的促进内部员工的主观能动性的发挥，以实现企业的快速发展。对于动态的组织成本，企业则要加强对企业员工的培训，提高员工的素质，对于组织决策，要严格贯彻执行，以保证对企业发展的促进作用。通过对企业组织的不断完善和改进，可以有效的降低企业的组织成本，从而实现物业企业管理成本的有效控制。
3.2完善社区的配套设施，做好规划工作
物业管理单位在对社区进行规划时，要全面考虑社区的配套设施，满足业主多元化的需求。再加上现在的社会发展进步很快，只有物业管理重视社区配套设置的完善工作，才能进一步满足业主多变的需求，从而降低物业管理难度，进一步有效控制物业管理成本的增加。
3.3物业管理成本控制要对人工成本进行有效控制
有数据表明，人工成本在整个物业管理成本所在比例中超过了60%，是整个物业管理成本中最重要的组成部分。因此，要想有效的控制物业管理企业的成本，必须大力减少人工成本的支出。①精简公司部门，完善组织形式，降低人工成本。物业管理企业职能部门的设置，应该以精干、高效为原则。中小型物业管理企业的公司机关部门数量不应超过4个、人数不应超过10人。不设部门，以主管职责代理。比如在规模较大的小区，可以把消防、门卫、监控中心进行合并，成为一个值班点，就减少六个人的人力成本。②合理定编定岗，整合人力资源。物业管理企业应根据管理小区的实际情况来合理的确定编制和岗位。要合理的确定岗位的工作范围、工作量和能力标准，选配胜任工作要求的员工上岗。并加强劳动的考核与管理。提高劳动效率，降低运营成本。③是通过加强技防和配备先进设备来减少人员的投入，例如，在没有封闭的小区修建围栏，在人流较大的出入口安装摄像头等降低秩序维护人员的岗位设定。通过配备电动垃圾车等来提高工作效率减少人员编制。④合理的筹划物业服务的提供方式，对一般住宅小区的绿化维护、清洁保洁、消毒杀毒等服务由物业管理企业自己完成。而像空调的维护、锅炉维修、电梯年检、外墙清洗等项目，物业管理企业要尽可能的通过外包服务来完成。没有必要自己养一批专业技术人员而增加成本。
3.4强化细节管理的水平
物业管理公司的成本管理工作不仅要求工作人员要从整体上构建成本管理机制，还要求工作人员应该强化对细节管理的水平。目前，从物业管理公司的实际发展来看，造成成本管理出现问题的原因较多，且实施相应的管控工作具有一定的难度。因此，物业管理公司应该及时地完善细节管理的水平，对日常成本的细节工作进行具体的研究，积极地改进细节工作中出现的不足之处，尽可能地对微小工作产生的不必要成本进行有效的管控。
结语
总之，物业企业是以服务为宗旨，以经营为手段的综合型经营组织。物业管理成本的高低直接决定了物业企业的可持续发展。因此加强对控制物业管理成本的研究，从而降低管理服务成本，实现投资效益最大化成为物业企业的当务之急。
参考文献
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[3]曾思芳.浅谈战略成本会计在房地产企业管理中的应用[J].中国市场,2018,(04):134-135.
论文作者: 杨兵,董如军
论文发表刊物:《当代电力文化》2019年 18期
论文发表时间:2020/1/16
标签：成本论文; 物业管理论文; 组织论文; 企业论文; 物业管理企业论文; 物业论文; 成本控制论文; 《当代电力文化》2019年 18期论文;