摘要：近年来随着我国生活水平的提升，人们对建筑行业的要求也越来越高。在房地产开发过程中，为了更好地满足业主的需求，有效整合越来越多的建设目标，只有不断地增强设计管理能力，从而提高项目从设计报建到施工验收的推进效率。因此，深入研究并分析设计管理在房地产开发过程中的重要性具有一定的现实意义。本文就设计管理在房地产开发过程中的重要性展开探讨。
关键词：设计管理；房地产开发；重要性
引言
随着我国经济和社会迅速发展，人们对地产开发产品需求标准的提高，以及政府对城市品质提升的要求，使得房地产开发成为一项既热门又竞争激烈的领域。在房地产开发过程中，设计管理工作贯穿整个开发过程，成为引领性的核心管理工作之一。有效的设计管理能够减少开发过程中的失误和缺陷，使资源配置高效而合理，从而提高企业的经济效益。
1 建设项目设计的基本原则
房地产项目设计工作中相关工作人员必须要遵守一些基本原则，才能确保设计工作的顺利开展和设计方案的适用性，避免房屋建设项目对城市、环境造成负面影响确保项目建设完成后，能够符合人们日益增长的生活需求，全面提升房地产设计的影响力。结合相关资料，在房地产设计管理中，应遵循以下几点原则：（1）设计人员在设计建设方案时，不能盲目设计，需要深入了解地域文化历史，确保建筑具备历史的延续性,避免对城市的风貌特色造成损坏,历史文化才是城市发展的根本，只有在房地产设计融入历史文化，才能够有效传承文化。（2）随着社会经济的转型,房地产建设需要融入一些地域化特色,在满足业主居住需求的同时，发挥建筑美化城市的作用。（3）在设计阶段加强成本、质量的控制，确保建设质量符合国家相关要求。（4）为了确保设计方案的适用性，在设计阶段需要进行实地考察，结合周围建筑的性价比，施工现场周围环境等采取最佳的设计方案，同时注意控制后期的变更量，全面提升房地产设计方案的适用性。
2 房地产开发中设计管理的重要性
2.1投资决策方面
房地产开发的投资决策过程中，企业需分析目标地块的经济效益，根据土地出让的条件与地块地形、环境等制订方案，提出具有可行性的产品组合规划方案。同时，提供必要的技术指标，作为投拓部门在测算经济效益与拿地价时的必要参考依据。在投资决策期间，强排方案的设计重点，应集中在市场调研的结果体现及产品定位的价值实现两方面，尽可能充分利用土地资源。在成功论证方案后，开发企业就会将方案启动并开展报批工作,一旦投资决策期间的设计工作有偏差，必然会对企业经济效益的获取带来直接影响。
2.2建设项目工程设计招标投标
在房地产的招投标阶段，企业首先需要对目标地的经济效益进行分析，按照土地的基本条件开展设计工作，结合地块周围的地形、环境等，实施多种设计方案。企业应该将设计方案送至技术指标部门，开展设计方案经济测算工作，以此确保建设成本。在招投标阶段，房地产设计方案还需要根据市场经济部门的需求，实现地块价值最大化。同时在开展招投标的过程中，应该尽量选择专业技术、资质过硬的设计机构，以此确保设计方案的精准性。在相关部门的论证之后，确定设计方案的可行性房地产企业应该立即开展方案深化、设计方案批报工作。在建设期间，房地产企业还应该加强招标机构的监督工作，以此确保整个的建设质量，全面提升建筑的建设质量，打造高口碑的房地产品牌。
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2.3总体规划设计阶段和施工图设计阶段
在方案和施工图设计阶段的设计工作是设计工作最核心和最紧凑的环节，对项目的成本和后期销售起着重要的决定作用，几乎可以决定项目70%的成本，规划布局、户型设计、景观设计水平决定项目的销售卖点和卖相。该阶段主要工作有设计管理部门根据营销部门提供的产品定位报告编写设计任务书；规划方案设计、开发企业内部评审、方案报批；施工图设计、设计方开发方内部评审、技术审查、行政审查等。由于市场竞争加剧，开发企业为提高效益，对开发周期时间要求高，设计周期短，报规报建时间压得紧，加之管理不到位往往造成图纸质量不高，影响报规报建的时间和成本的有效控制。由于该阶段的工作联系着开发企业、设计单位和政府管理部门，兼具技术水平、政策把控、统筹协调多方面工作能力要求，因此对现场情况的充分了解和对目标市场的清晰认知，结合整个工程项目的自身特点以及其影响因素，对资源配置以及实施方案进行充分的计划，并且根据计划严格进行实施，加强过程监督管理，检查计划的落实情况，才能够保证整个项目的可行性和经济性。
2.4建造方面
目前大部分开发企业均引入了项目制管理模式，根据项目开展核算与考核工作，但仍会出现结算成本超标的情况，最主要的原因就是工程项目的随意变更。一般情况下，在房地产开发过程中，管理重点集中在质量、进度、成本及安全等方面，而设计管理则发挥着配合性作用。建造阶段的设计管理工作主要以项目为主开展技术交底与图纸技术咨询等工作。尤其是在建造期间，图纸质量问题就会体现出来。所以，需在房地产开发项目施工之前，积极采取必要的准备措施，及时发现图纸问题并采取补充与完善措施，进而对项目成本与工期加以控制。（1）组织召开图纸审核会议，由监理和施工企业共同审核施工图纸，针对存在的问题制订优化措施。设计企业则要根据房地产开发项目的技术重难点对施工企业开展交底工作，并对施工企业、监理企业在图纸方面的疑惑做出解释。如果有必要，甲方设计管理人员可经过会商以后回复。（2）施工期间设计管理人员要对图纸实施状况进行跟踪，审批施工企业的变更申请，结合实际需求对施工方案做出调整。
3 提高设计管理质量的途径
（1）建立科学合理的管理体系和管控流程.项目设计管理体系是房地产开发企业公司管理体系的重要组成部分，也是项目管理的重要内容之一，是公司设计管理理念的体现。把设计工作在项目管理中涉及的环节进行梳理，分析风险防控点，明确管理职责权利，从市场定位、设计计划制定、设计委托、方案评审、报规报建、施工图会审及技术交底、设计变更管理以及总结反馈等方面制定好管理流程，标准化管理行为，规避管理人员个人因素对设计管理效果的影响，同时加强对制度执行情况的监督督促，对制度的缺陷不断完善，最大限度实现设计对提升产品附加值、提高利润率、实现价值最大化的作用。（2）采用BIM技术加强设计质量管理。设计质量的提高是设计管理的核心，建筑设计是由建筑、结构、给排水、电气、暖通等专业设计组成的，传统设计往往是各专业分头设计，经常出现管线位置冲突、现场无法实施、设计变更多、影响工期和成本控制的问题。特别是随着国家对绿色建筑和建筑工业化的推广，模块化、标准化、系列化、商品化是建筑工业化发展的方向，各地建设行政管理部门也将预制率装配率作为建设强制要求。面对标准逐渐提高的绿色建筑及越来越复杂的建筑可持续设计，BIM（建筑信息模型）技术的支持和应用越来越重要，采用BIM技术进行设计和管理无疑是提高设计管理质量的重要方法。在设计过程中的各个专业协同工作，查漏补缺；施工过程中，也可用BIM模型检查错漏，避免返工。
结语
综上所述,随着我国社会经济的迅速发展，人们对居住质量逐渐提升，加之当前绿色发展理念的不断深入，房地产行业的竞争力逐渐加剧。在房地产开发过程中，只有实施设计管理，才能够减少实际建设中的误差、缺陷，确保各项建设工作的有效开展，进而提升房地产企业的经济效益。
参考文献
[1]林玮.初探房地产开发公司的设计管理问题与对策[J].建筑工程技术与设计,2016(25):1580.
[2]陈蓓.设计管理在房地产开发过程中的重要性探讨[J].低碳世界,2017,10(29):248-249.
论文作者:刘重庆
论文发表刊物:《基层建设》2019年第24期
论文发表时间:2019/11/26
标签：房地产开发论文; 工作论文; 设计管理论文; 过程中论文; 设计方案论文; 建筑论文; 图纸论文; 《基层建设》2019年第24期论文;