论我国住房信贷的风险与保险，本文主要内容关键词为：信贷论文,住房论文,风险论文,论我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、导言
当跨入新的千年时，在今年一月十二日南京召开的“全国房改及房地产工作座谈会”上，明确规定了政府将把启动个人住房消费作为中心工作，紧密围绕着住房分配货币化的实施和提高个人买房支付能力这两个环节开展工作，努力把住房建设培育成我国新的经济增长点。其中，特别强调了要强化住房金融服务体系，研究和制定住房贷款保险与担保的有关政策，在有条件的城市开展住房贷款证券化和利用人寿保险提供住房贷款保险业务的试点工作。
目前，我国商品房的积压现象非常严重。仅广东省在1999年年中，积压一年以上的空置商品房的面积，就高达1278万平方米；可以满足一个百万人口规模城市的住房需求。商品房的积压和闲置，挤占了大量的建设资金不能回收，加剧了金融风险；占用了有效的资源，形成了资源的巨大浪费；因此，推动个人住房的商品化进程，对活跃市场，促进经济发展，具有十分积极的意义。
住房的商品化不仅会对民众的消费行为产生深远影响而且会对社会经济生产的结构优化，投资方向的改变，以及金融保险行业的发展，带来新的契机。同时，住房商品化制度的全面实现，还需要金融机构在信贷方面，保险公司在住房贷款的保险方面，推出相应的配套措施。本文的目的，即是探讨我国住房信贷中的风险与保险，为我国住房贷款及其保险业务的发展提出建议。
二、我国住房信贷中的风险
当前，我国住房信贷已经成为经济发展的重点，发展住房金融正式写入国务院有关文件，各家银行都开始把住房金融业务作为全行新的存款和收益增长点，作为信贷结构调整的战略性步骤。
在政府和银行的一系列政策和措施的作用下，总的来看，目前我国个人住房贷款面临着较为有利的市场环境。这些有利因素可以概括为下面几个方面：
第一，有大量城镇居民等待着改善居住条件，要达到小康水平的住房目标，我国每年仍需新建大量的住房，商品房的潜在需求量很大；第二，各商业银行房地产信贷的重点已经开始由“重开发、轻消费”转为“开发与消费并重”，并向消费信贷适当倾斜；第三，金融法律基本框架形成，近几年许多金融法规相继出台。为银行贷款构建了一定的法律基础。
从总体来看，我国住房贷款的种类目前主要有政策性贷款、商业性贷款和个人住房组合贷款三种类型：
政策性贷款的特点是贷款利率低、期限长、其资金主要来源于公积金，又称为个人住房委托贷款。一般是由公积金管理中心委托商业银行向公积金交存人发放的购买自住住房的贷款，这类贷款主要有福利房贷款和微利房贷款两种形式。
商业性贷款的特点是期限短、利率相对高，其资金主要来源于银行自身的信贷资金，又可称为个人住房自营贷款。商业性贷款的形式主要有商品房按揭抵押贷款、商品房现楼抵押贷款、存单抵押按揭贷款和委托揭按贷款四种。商品房按揭抵押贷款是以借款人待购的房产作为抵押物的住房贷款，这是最主要的贷款形式。商品房现楼抵押贷款指成品房所有人因购房或其它原因，以该房产（现楼）作为抵押向银行申请的贷款，此种贷款的利率较高，期限较短。存单抵押按揭贷款通常是指购房者为获得一次性忖清房款的优惠折扣，以其存单（该存单上的钱不够一次性付清房款）作为抵押向银行申请的贷款，一般的作法是存一贷二。委托按揭贷款，是指房地产开发企业为促销其楼花而委托银行向购房者提供的商品房按揭贷款，贷款的债权人为开发商，银行只起中介机构的作用。
个人住房组合贷款是首先于1998年，在我国武汉全面推行开展的一种贷款形式，它是按照住房公积金制度规定，申请住房公积金贷款尚不足以支付购房所需费用时，其不足部分可向商业银行申请商业性住房信贷，两种贷款合起来办理的一种方式。利率比公积金贷款略高，但比商业贷款利率略低。
显然，对于上述三种住房贷款。从贷款银行的角度来看，都存在着一定的投资风险；为了保证贷款的资质和安全，了解住房贷款中的风险因素具有着非常重要的意义。
一般说来，住房贷款有以下四种风险：即道德风险、物质风险、行为风险和房地产市场风险。
道德风险是指贷款人以弄虚作假的手段，来骗取银行信任而获得贷款或贷款后恶意违反贷款合同因此银行会无法收回贷款而承受损失。物质风险则指贷款人因生病、受伤、发生人身意外或失业等，导致收入减少甚至没有了收入，因而无法还贷，使银行蒙受损失。行为风险是由于贷款人疏忽或误解合同的有关规定而发生了违约行为，使银行不能按期或按额收回贷款。而在我国房地产市场风险的产生原因，是由于实行住房货币化分配后，政府可以通过减低地价、取消各种不合理收费、加快经济适用房建设等措施，尽可能的降低房价，造成现在未售楼盘将承受越来越大的降价压力。
规避这些投资风险，广泛开展住房贷款保险”是行之有效的手段。
三、我国的住房贷款保险
住房贷款保险的目的就是规避住房信贷中的风险，“住房贷款保险”是指借款人在申请贷款时，根据合同约定购买政府或金融机构设立的住房贷款保险，保险人对于因合同约定的可能发生的事故发生所造成的财产损失，承担赔偿保险金责任，或者当被保险人因下岗、死亡、伤残、疾病等原因，不能按期偿还贷款本息时负责承担贷款人偿还本息的行为”（吕海，1999）。
住房贷款保险一般有住房贷款信用保险与住房贷款寿险两种类型：住房贷款信用保险也叫做履约保证保险，是指保险公司按信用保险条款，在购房者连续三个月无法按贷款合同还本付息时，将代其还贷，但在一段时间之后，保险公司会向购房者追讨代还的欠款和利息，直至处置购房者的房产。而寿险则指在购房者，因疾病或意外事故导致身故或伤残时，其家庭其他成员可使用保险公司提供的保险金继续还贷；直至本息归还完毕，保险公司无权向购房者追讨代还款；从而可以保证购房者能够在出险时，保留自己的住房。
1998年5月， 中国人民银行颁布了新的《个人住房贷款管理办法》，规定了个人贷款以房产为抵押的，必须办理房屋保险。如果发生自然灾害和意外事故等保险责任以内的房屋毁损，由保险公司赔偿。而保险责任以外的房屋毁损，由借款人自行负责。这在一定程度上，降低了银行欠收和抵押房产过度贬值的风险；对借款人来说，也使房屋损失得到及时弥补。在这一方面做得比较好的是中保财险上海分公司，太平洋保险公司上海分公司的“抵押商品房财产保险”。目前，保险公司一般要求，在购买个人住房抵押贷款保证保险的同时，必须购买房屋财产保险。
对于住房贷款的物质风险因素，对借款人和银行来说都是无法控制的；因而对这一风险因素就可以利用保险来规避和转移、目前，主要有人寿保险和履约保证保险（信用保险），太平洋保险公司推出了“商品房抵押贷款合同履约保证保险”，平安保险公司的“平安购房贷款定期寿险”，友邦保险公司的“抵押贷款寿险”等保险产品当物质风险发生后，贷款银行行使抵押权并成为房产所有人。保险公司对于银行的理赔申请，目前主要有向贷款银行赔付全部保险范围内的损失，并取得全部房产所有权；和向贷款银行赔付保险单中述明的保险金额限度内的部分损失，而由银行保留房产所有权这两种方式。
道德风险是借款人的故意行为，对此比较成熟的、适合我国国情的风险处理方式是；借款人向贷款银行抵押自己所购住房和提供担保两种方式。对于行为风险因素，也可以采用这两种方式来解决。
但在抵押所购住房的方式中，存在的一个问题是借款人恶意重复抵押甚至变卖自己的房产，以致借款人违约时银行无产权可卖。目前，全国范围内防范这一道德风险做得比较好的是广东，在广东，借款人抵押了住房产权证这一信息。在其它各商业银行都能查到从而有效地减少了借款人利用产权证挂失等手段重复抵押，恶意变卖抵押房产的道德风险。
而由于借款人疏忽大意和使用不当，所导致的抵押房产损坏以至过度贬值这一行为风险因素；从理论上说，可以利用部分保险、免赔额等保险技术来实现；只不过目前的财产保险险种，却没有采取相应的措施来满足银行分散、规避行为风险的需要。
另一种房产损失的原因就是自然灾害和意外事故造成的抵押房产损失，这既加重借款人的还款压力，又使得银行变现抵押房产蒙受贬值损失。抵押房产损坏及贬值或产权纠纷给银行带来的损失风险，解决的办法可以让借款人投保抵押住房的财产保险。这样，银行和借款人两者的利益都可以得到保护。同时，还应注意建立完善的包括抵押评估、抵押保险、抵押合约和抵押登记在内的抵押制度，对保证抵押贷款的安全性具有重要意义。
目前，我国住房贷款保险还存在着不少问题，这在一定程度上限制了我国住房商品化的发展，和启动市场刺激需求的目的。这些问题主要表现在下面几个方面：
首先，我国在住房贷款借款人的失业险和丧失劳动能力险等方面还做得极不完善，主要在于我国保险公司在这方面还缺乏科学的测算手段，数据也严重缺乏；风险太大。虽然有的保险公司，推出的《购房贷款综合保险》；包含有抵押物的财产险，借款人的人身险，其中包括了死亡之外的残废和失业险，但其规模和影响还非常有限。
其次是我国银行还没有建立起以风险评估和控制为核心的风险管理制度，和有效的风险检测系统，导致大量逾期、呆滞、呆帐贷款；增加了保险公司的出险率。而保险公司由于经验数据少，未经科学测算而形成的费率不能正确反映保险商品价格，保费费率制定的不合理，增加了购房者的负担。
最后由于我国正处于经济转轨时期，很多国有企业经营不善职工还款能力弱，即使有住房作贷款抵押，风险仍然很大。因为保险公司在险（如保证保险）及时强制拍卖房产很困难，而我国社会主义的制度，不能让人民“流离失所”。
解决这些问题的途径，可以借鉴国外在住房贷款与保险业务发展的成功经验，例如在我国大力发展住房贷款的人寿保险，以保证在险发时购房人仍然可以保留自己的住房，不至于流离失所；采用团体险的形式，使住房贷款保险的保费下降、保险范围扩大等等。
四、结束语
中国改革开放的进一步深化，会带来中国市场向国际的进一步开放。中国住房制度的改革，也需要借鉴国际上的成功经验。在西方国家中住房贷款及其保险业务开展的历史，要比中国久远得多；经验也丰富得多这些经验对于中国制定住房商品化的政策，落实“居者有其屋”的方针，无疑是非常重要的；中国的住房制度改革和完善，需要国际上的成功经验和帮助，鉴于在国外，住房信贷及其保险的发展历史比我国要长，相应的政策、法规和措施也比我国要完善得多；因此，借鉴国外的相关经验和措施，来弥补我国在住房信贷与保险方面的缺陷，从中找到最适合我国国情的住房贷款与保险的方式，是简洁和行之有效的方法。
目前首先需要我们完善金融机构体系一是建立起政府公营住房金融机构，执行住房政策；并帮助住房金融组织开展业务；特别是提供担保。二是建立以商业银行为主体的多种金融机构，如专业住房金融机构；住房金融公司，基金组织等；这是住房信贷市场最活跃的部分、三是大力发展保险金融机构，他们是住房信贷一级市场发展的保证，同时使得二级市场能顺利发展。而这三种机构之间的关系，是相互配合，互为补充的关系。
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