社区商业——未来商业新的增长点，本文主要内容关键词为：商业论文,增长点论文,未来论文,社区论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、展望社区商机无限
社区商业是以一定居住地域为载体，以便民利民为宗旨，以不断提升居民生活质量为 目标，为社区居民提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。随着 北京城市的不断发展，新型的社区大量涌现，面对新的需求，应有定位准确、层次分明 、功能完善的社区商业，这对促进地区经济增长，适应消费观念的变化和扩大内需，应 对国际商业集团的挑战具有十分重要的意义。
(一)促进地区经济增长
近年来，北京商业以前所未有的速度发展着，在流通规模、设施建设、经营管理和效 益水平等方面取得了显著的进步和提高，对保持经济持续、快速发展具有重要的促进作 用。2002年上半年，我市城镇居民人均可支配收入6353.50元，扣除物价因素，实际增 长16.2%，同比上升10.1个百分点；在收入稳定增长的同时，人均消费支出快速增长达 到4953.96元，扣除物价因素，实际增幅为18.1%，超过收入增幅1.9个百分点，同比增 高18个百分点，超过广东、上海和天津，商业经济效益稳定提高。
按照国际经验，当一个国家或地区人均GDP达到3000美元时，人们的消费方式就倾向于 方便和快捷，人均GDP超过4000美元之后，消费结构和消费方式则以物质消费为主的传 统消费，转向现代综合消费。目前我市人均GDP已达到3000美元以上，城市住宅建设的 快速发展所需求的配套面积增加和以城乡居民收入稳定提高为基础的多元化消费结构逐 步升级。商业的发展要跟着需求走。消费的革新，需要新的商业形式来承接，而兼容了 先进的商业业态、完善的商业组合、优美的购物环境和周到细致的服务的社区商业，恰 好迎合了城市居民这种需要。
据有关资料显示，在未来的10年中，我国社区商业的消费将占全社会商业零售额的1/3 。2002年上半年以来，全国社区商业的迅速发展引起了业界的普遍关注。仅上海市社区 商业的零售额就达到了600亿元，占全社会零售额的30%；在北京，2002年上半年就有17 家营业面积在500平方米的商业企业走进社区。我市居民的消费方式已越来越倾向于方 便、快捷，“就近便利”成为消费者的首选。而在欧美发达国家，社区商业早已成为居 民综合消费的载体，居民日常消费支出的60%发生在社区。可以看出，与发达国家相比 ，我国社区商业尚处于起步阶段，但市场是方兴未艾，有着潜在的巨大商机。
(二)提升房地产价值
随着奥运脚步的临近，北京城市建设步伐的加快，新建小区越来越多，边缘住宅不断 增加，形成许多新的居民社区。由于这些社区商业配套设施不很完善，居民生活多有不 便。按照《北京市“十五”时期商业发展规划》的要求，我市二环路内近期不再新发展 大型百货店。北京商业发展重心将向三环、四环沿线和社区转移。许多商家已开始意识 到新的竞争或商业机会应出现在社区商业配套上，这无疑又是一个新的经济增长点。
城市经济的发展离不开商业繁荣所带来的土地、房产、劳动力以及基础设施等要素的 普遍升值。社区商业的萧条将会直接导致社区物业的贬值，给房产商带来巨大的损失。
近两年房地产商不断加大社区各种配套设施的建设力度，社区商业在北京房地产市场 中日益显现其价值。一方面给社区的居民带来便利；另一方面给投资者带来巨大商机。 商业同房地产的集中配套，不仅仅带来的是价格上的收益，同时也使开发企业提升了自 身的品牌和形象。现在，商业设施配套已成为购房者除楼宇的价格、质量之外又一个关 心的热点，并直接影响着入住率。凸显的商机使一些房地产开发商和商家开始实行跨行 业合作，抢占社区商业服务市场，让居民便利、开发商获利、投资者赢利。可以看出社 区商业正在显现出它独特的魅力。
(三)发展社区商业，寻找新的商业增长点
据市建委系统数据显示，2002年我市上半年共动迁居民2.5万户，下半年加紧“拆旧建 新”，近5万户居民也在年内动迁。在过去的几年中，由于道路的拓展、居民的动迁， 内城(东城、西城、崇文、宣武)的人口逐步下降，而外城(朝阳、海淀、丰台、石景山) 人口迅速上升。随着危改力度的加大，城区的常住人口还在以每年1.47%的速度下降。 由于城市空洞化日渐明显，而居民就近消费习惯的形成，使中心商业街空壳化也变得越 来越明显，这无疑使内城相对集中的零售业面临困难。另外，近几年迅速发展的超市、 便利店取代了百货业态的一些功能，加之零售业态之间、业态之内争夺消费者的竞争越 演越烈，一些精明的商家，已从大商场云集、狼烟四起的商战中转战来到社区这一平静 的港湾，以寻求更大的发展。西单商场连锁发展有限责任公司投资1.2亿元，在昌平天 通苑建成的社区式购物中心的开业，或许标志着百货商场全力突围的开始。
当前北京众多零售企业已把矛头瞄向了社区这一新的商机。社区的生鲜超市、24小时 便利店等，正以一股不可抗拒的冲劲开始抢食国内零售业的市场份额。物美、联华、超 市发、华润、金象大药房、普兰德洗染店等一批知名品牌的连锁企业已细雨润无声般在 社区悄然地扎根。
二、北京社区商业的现状
社区是城市商业发展的重要领域，社区商业是体现流通现代化水平的一个重要方面。 几年来，在社区商业服务发展上，政府和企业都做了很多努力，取得了一定的成绩，但 总体上与群众不断增长的物质文化需求和与建设国际化大都市的要求相比，还有一定的 差距，主要表现在：
(一)商业设施配套不均衡
随着中心城区居民外迁和新建居住区不断增多，城郊结合部和郊区城镇商业设施相对 不足，市场空间和消费潜力都发生了变化，迫切需要配备完善的现代化社区商业来加以 满足。目前我市共有2300多个社区，但整体配套分配不均，一些配套好的社区，居民可 以实现就近消费，享受便利的服务；而另一部分社区，商业配套不足，满足不了居民日 益变化的消费需求。
(二)业态结构不够合理
现代化社区商业，应该以满足和提升居民综合生活质量、营造高品质的居住生活新天 地为目标，成为家的延伸。社区商业应同时具备购物、休闲和综合服务功能。一般地， 一个3万-5万人的社区，配置的商业营业面积不低于2.5万平方米，业态设置包括超市、便利店、药店、快餐店、餐馆和理发、洗染等服务设施，以及专卖店、休闲娱乐设施 等。它应以先进的商业业态、完善的商业组合和优美的购物环境，在满足居民日常基本 生活需求的基础上，更注重于为现代人的个性化消费服务，营造宽松、闲暇的活动空间 ，创造高品质的生活空间。
北京目前的社区商业主要是超市业态为主，而且数量不足；便利店比较缺乏，便民利 民的生活服务网点也不足；一些松散的小店小铺出售的商品种类较少，不能满足居民多 方面的需求。同时，由于缺乏稳定、可靠的进货渠道，商品质量不能保证，所以难以得 到居民的认同。
(三)经营中的安全隐患
目前，一些社区商业尚处于传统开发期，社区的商业业态存在着许多不尽如人意的地 方，诸如一些餐饮、修理等项目与居住区混杂开设，油烟噪音等问题严重影响着社区生 活，有的严重破坏了社区环境，造成安全隐患。虽然一些新建住宅配套建设了商业设施 ，但存在着重房产开发、轻商业建设的现象，没有把商业提到一定的高度去考虑。
(四)商业设施流失严重
随着北京近些年来城市建设危改力度的加大和道路的扩建，一些商业网点被拆除。对 于拆除后的补偿资金，由于缺乏法律保障，许多不能到位。部分房地产开发商或者不建 配套商业设施，或者建后改做它用，导致可利用的商业网点减少，使社区商业设施严重 流失。
三、发展社区商业的实施途径
“社区商业”是未来商业新的增长点。《北京市“十五”时期商业发展规划》确立未 来5年商业发展的重点之一，就是将在市区和郊区城镇形成400个配套齐全的社区商业中 心，使之满足迅速增长的多元化、个性化消费需求。
(一)整体规划先行
规划是搞好工作的前提。发展社区商业建设，应将发展规划纳入城市总体建设工作规 划中。要通过调查研究，充分了解社区商业服务资源的情况，以制定科学合理的规划方 案。特别是根据居民消费需求变化，以及社区网点数量做出总体规划。社区商业服务的 对象是居民，不同社区由于不同的居住环境、不同的收入水平，往往有不同的消费习惯 和消费方式。因此社区商业不仅要满足购物，还要满足不同消费需求，能够集购物、休 闲、餐饮、娱乐、服务于一体，体现商业的多样性、适应性。政府应在规划上起到强有 力的导向和规范作用，避免社区商业布局混乱和结构不合理的状况。
(二)适当政策扶持
社区商业的发达程度是衡量一个城市商业综合竞争能力的重要方面。在西方发达国家 ，社区商业的发展已有数十年的历史。而在我国，社区商业尚处于起步阶段。为了营造 一个良好的社区商业经营环境，形成良性运行机制，政府部门应制定鼓励扶持政策。由 于社区商业便民利民回报较低的特点，应在租金、税收等方面尽量予以优惠政策，鼓励 投资者介入。与此同时，对有实力的大型商业企业集团和连锁企业，制定优惠政策引导 其进入社区，发挥其品牌及管理优势，迅速带动社区商业规范化管理和服务水平的提高 。除此之外，社区商业的开发建设还可以采取其他形式，向社会公开招标，广泛吸纳社 会资金，实行投资主体多元化。
(三)加强部门间的合作
社区商业是一个系统工程，其建设和管理涉及范围广、利益关系比较复杂。为有效推 进社区商业快速、健康地发展，需要协调和组织社会各方面共同关心、支持和参与。因 此，在社区商业的建设和管理过程中，要加强各级政府的商业、规划、建设、房地、工 商、税务、街道等各管理部门之间的通力合作。在社区商业设施的建设和利用上，各管 理部门之间的职责分工要进一步明确，以确保规划的按期推进和执行。