摘要：房地产行业在急速发展的过程中，出现了很多问题，其中在成本管理方面出现更多的影响因素，房地产管理层要根据实际的问题，结合企业自身特点来不断改正措施，这是推动房地产产业持续发展的关键，也是下一个时期房地产行业持续发展的关键，对市场经济整体发展起到相当重要的作用。本文对房地产成本管理中突出的问题进行了讨论，并有针对性地提出了解决策略。旨在提升房地产成本管理水平。
关键词：新时期；房地产；成本管理；突出问题；解决策略
引言
随着房地产行业的发展重新回归理性，过去粗放式的经营模式已经难以为继，在行业整体利润水平大幅下降的情况下，需要更加精细的管理，尤其是对房地产开发成本的控制显得尤为必要。成本管控能力已经成为房地产开发企业的核心竞争力之一。房地产企业需要根据市场的变化发展不断的提升自身的竞争力。但是在房地产成本管理中存在的突出问题将会严重的制约房地产企业的发展。根据房地产成本管理突出问题的特点，制定有效的策略进行完善能够进一步的推动房地产企业经济效益的增长。
一、房地产成本管理存在的突出问题
1.1项目前期调研工作缺失导致成本浪费
在房地产行业发展过程中，无论项目规模大小，在进行项目规划设计和拿地的时候，要充分进行必不可少的房地产成本调研，充分结合当地的实际情况和企业自身情况，对成本管理给与足够的重视，前期的调研工作如果不够细致充分，将直接造成土地信息失真，给企业带来巨大的经济损失。由于缺乏调研，在生产过程中一些企业为了追赶工期，盲目地增加施工设备和人员，技术人员的现场工作缺乏准确性，导致材料和各个方面的缺失，不但工程质量没有保证，而且还导致了大量的二次浪费。
1.2规划设计不合理
规划设计阶段是在可行性研究报告的基础上，对预计方案在设计阶段的最终实现，是房地产开发阶段成本控制的关键。规划设计阶段的定位是否准确，房屋功能是满足客户需求，是项目能否达到预期的销售价格及销售目标，能否将成本控制在企业可承受范围内的关键。目前大多数房地产企业由于设计能力不足，将大部分的设计工作交由设计院实施，但对设计院最终的设计成果往往缺乏审核能力。有时由于设计院的设计水平不高，导致最后的设计不合理，不必要功能没有有效缩减，使用材料成本过高，整体上，房屋造价在设计阶段就偏高。由于设计不合理，后期变更洽商率较多，影响施工进度，建造成本大幅提高，超出原有设计成本限额。
1.3成本超支
成本超支是房地产成本管理中面临的重要方面。造成成本超支的因素有很多，情况较为复杂。目标成本是房地产企业进行工程造价管理，控制投资建设的重要参考依据。当出现设计变更的时候就会造成成本超支情况的发生。多则接近20%，少则也在6%左右。房地产企业对于设计变更造成的成本超支情况没有一个明确的认识，设计变更是对施工设计的修改工作，对于工程建设的开展具有重要的影响。多数企业成本控制存在账面成本等情况，这也是导致成本超支的重要原因。
二、房地产成本管理过程中出现问题的解决策略
2.1构建全面预算管理制度
全面预算管理制度构建的主要目的是提升企业收益，以市场需求为出发点，以工程质量及收益为主要目的，构建完善的全面预算管理制度，其主要包容包含预算条例、预算核算、实际执行、后期考核等多方面。首先房地产企业需要对项目构建、资金预算进行充分分析了解，从资金分解利用、资金汇总、资金审批、实际执行等多方面构建管理条例，构建具备精细化、精准化的控制管理制度，以达到强化资金管理的最终目的，避免资金浪费，严格控制项目成本。
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2.2结合房地产企业内部各个部门，对成本进行合理调研评估
增强企业内部各个部门之间的配合，在项目进行前期，各个部门要加强协调配合，房地产公司要实现最终盈利不仅仅是一个部门的职责，需要企业内部设计、市场、采购和销售等各个部门进行统一合作，对项目和市场进行充分合理的调研，保证调研成果客观准确，为后期的成本预算打下基础。在调研过程中，要制定出科学合理的方案，对市场实际需求和未来变化进行准确的分析，将不同部门提供的成本评估信息包括材料费用、设计费用和各项其他收费标准进行评估，进行成本管理的有关部门根据实际工作准则，整合各个部门的相关信息最后进行市场评估，再完成科学的评估报告，制定出详细科学的评估方案，为企业领导层投资提供决策。
2.3提高设计部门人员素质，各部门配合细化设计方案
规划设计的好坏，直接决定了后期开发建设阶段成本高低，如果设计完成，依靠后期施工环节大幅节约成本是非常困难的。以前的房地产开发企业设计力量比较薄弱，设计工作主要由设计院完成，而如今要使设计环节能够符合业态及国家规范要求，又要节约后期建造成本。所以，开发企业首先要加强自身设计部门的水平，聘任设计专业出身、有房地产开发经验的优秀人才，组建相应的设计部门，这样既便于与设计院沟通，指导设计院设计工作，又能够审查设计院设计成果的优劣，发现问题，减少后期设计变更，节约后期变更成本。其次，设计开始前，最好能够在符合项目定位的前提下，找多家设计院提供多种设计方案，房地产企业设计、营销、成本、工程等部门参与，筛选出最优方案。在最终方案确定后，设计部门在设计工作的过程中也要召集相关部门跟进设计结果，在设计阶段对最终方案进一步优化，在满足客户使用功能的前提下，去除不必要功能，选用性价比高的施工材料，使设计功能无浪费，施工材料成本最优，减少施工阶段变更洽商。
2.4建立目标成本管理制度，加强全过程的成本控制
目标成本管理就是将成本管理的目标进行逐级分解，最终落实到具体岗位和个人。在项目的实施过程中，随时将目标成本与实际成本进行对比，一旦发现两者出现偏差，就要召集相关部门和人员进行对照分析并提出改进措施，防止出现成本失控现象。
加强项目实施过程的成本管理，要实施监控全过程的实际成本情况，一般来说，主要包含事前、事中、事后三个阶段。在项目开发的前期阶段，要对拟开发的项目进行可行性分析，做好项目的成本费用估算，不断优化项目的设计方案。规划好本阶段成本管理的目标，制定好相应的方案确保完成成本控制目标；在项目施工阶段，房地产企业在重大设备、原材料采购和土地动迁等的过程中应该选择集中采购或者竞标等方式在保证质量基础上降低采购成本；在项目竣工后，房地产企业应组织财务审计部门，或者委托造价事务所清查资金使用情况，对实际成本进行测算，并与目标成本进行比对，分析出现偏差的原因。
2.5强化合同管理力度
合同的签订是房地产行业中项目建设的重要流程之一，企业要使用招标、投标等方式进行合同内容制定及签订。要将合同变更程序进行规范管理，从根本上实现成本控制管理。除此之外在工程项目竣工后的结算过程中，可以建立核算小组，对工程流程进行进一步梳理，确认合同各项工程项目都已顺利竣工，且在不同阶段收付款时要按照工程建设流程执行。
三、结束语
总之，房地产行业成本管理工作绝不是一蹴而就，其实际管控不但需要管理人员具有广阔的眼界、超前的认知，还需要优秀的成本管控制度以及管控团队支持，只有拥有优质的管理制度与执行条件才能够将成本管理制度进行充分落实。且只有对成本进行严格管控才能进一步保障企业拥有较高的经济效益，进而创造出良好的社会效益。
参考文献：
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[4]房地产开发企业成本控制存在的问题及对策[J].谢凯. 住宅与房地产.2018（03）
论文作者:黄溜珠
论文发表刊物:《基层建设》2018年第32期
论文发表时间:2018/12/24
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