摘要：房地产项目管理工作繁多，住宅项目设计管理工作是其中一个关键环节，其相较于普通的管理工作更具技术含量，对管理者而言更有难度。之所以开展住宅项目设计管理工作，最主要的原因就是它可以保障建筑设计质量，只有制定的设计方案符合房地产项目的实际情况，那么才能为其顺利施工提供正确指导，不仅如此，建筑设计的科学合理还可以为房地产项目节约成本，防止资源浪费，对实现房地产项目的经济和社会效益而言都极为有利。基于此，文章就房地产住宅项目设计管理要点展开分析和探讨。
关键词：房地产；住宅项目；设计管理
引言
与传统管理方式不同，住宅项目设计管理是管理工作体系中的一项特殊组成部分，因为这项工作对人员专业度要求极高，而管理者必须掌握建筑设计、建筑材料以及建筑施工等多方面的知识，还要对工作人员的工作水平进行全方位的了解，以此确定分工，从而出色地完成建筑设计工作。住宅项目设计管理人员还要亲身参与建筑设计实践，再优质的理论如果不付诸于实践都是空想，将相关的管理理论、建筑设计以及施工技术进行有机结合，实现理论指导实践，技术得到最大程度利用的目标，对提升建筑质量和水平有积极的意义。当然，房地产项目管理工作也有着与其他管理工作类型相似之处，即建立一支精诚高效的团队，充分发挥个体和团队的力量，使得整个住宅项目设计管理工作水平得到实质性的提升。
1住宅项目设计管理在工程建设中的重要性
住宅项目设计管理在工程设计中的重要性主要体现在以下3个方面：
（1）从房地产项目投资的角度来看，优秀的建筑设计必然会吸引更多的投资，为工程建设提供更加充实的物质基础。一般来说，项目决策、项目设计和项目实施组成了工程建设的全过程，而设计这一环节会对建筑投资产生直接的影响，虽然建筑设计本身所耗费的成本比较低，在工程总开支中占据的比例也非常小，但这是决定投资金额的关键，是投资决策的重要环节。
（3）从工程建设质量的角度来看，建筑设计和质量有着密不可分的关系。如果设计人员在设计过程中不立足于实际情况，只是凭借个人的想法天马行空，那么就会出现工程实际效果和设计图相差甚远的情况，如果设计还存在安全隐患，则在施工过程中就很可能引发安全事故，造成更大的人员损失和经济损失。
（3）从工程造价的角度来看，选择何种建筑结构和建筑材料与建筑设计也有着直接的关系。因此合理的建筑设计能够有效降低施工成本，加上建筑投入运行之后，还会产生后期的维护保养费用，这也是设计人员要考虑的问题，在保证建筑质量安全的前提下，尽可能降低建设成本，从而提高建筑企业的经济收益。
2房地产项目设计管理现存问题分析
2.1“三控方面”和目标控制方面存在的问题
房地产项目设计管理中，“三控”指的是三大目标的科学有效控制，三大目标指的是进度、成本以及质量，详细说也就是对房地产项目设计的目标控制，这三者之间相互关联相互影响，最终构成了一个整体，三者之间相互对立却有统一，对最终设计目标产生了直接的影响。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在进度方面，房地产项目设计管理存在以下几点问题：①房地产项目设计的周期比较短，处于总工期的限制因素，部分业主为了提高利润缩短工期，导致设计的周期被压缩，严重影响了设计的质量；②房地产项目设计管理水平比较落后，工程设计人员自身素质不高，对于设计的理论知识储备不丰富，思想上缺乏现代化管理意识，对于先进的制度不理解，管理方法落后，导致房地产项目设计的进步受到阻碍；③房地产项目设计的进度风险比较大，我国相关设计行业对于项目设计的进度风险认识不够充足，很难做到合理的风险预防和控制。在质量角度，房地产项目设计管理工作存在的问题如下：①设计的时候对漏算标准荷载取值不恰当，各个结构的部件在立体空间设计中有重叠部分出现，缺乏独立的思考；②房地产项目设计的时候，部分设计师设计出来的作品采光不合格，伸缩缝没有合理进行设置，相关安全出口或者防护措施没有做好，防火规范没有到位。
2.2管理与协调方面存在的问题
整个房地产项目设计管理中对于管理与协调方面存在的问题，主要体现在合同信息管理、风险管理、组织协调管理以及安全管理等方面，具体问题分析如下：①建筑施工的合同在签订之后没有做出合同交底，项目负责人员只重视合同的签订程度，对于具体合同的分析与交底没有重视，甚至是轻视的态度，最终导致合同的签订和施工项目设计执行不符合，没有按照合同的要求进行设计工作；②合同在执行的时候会有一定的变更可能性，房地产项目设计管理中，处于一些原因产生的变化，管理需要及时变化，如果忽略了各种变化的存在，很容易导致合同金额不变的时候增加了支出成本，降低了房地产项目设计的经济效益。
3房地产住宅项目设计管理要点
3.1合理增加设计投入
一直以来，关于建筑设计应该投入多大的费用比例是住宅项目设计管理工作中一个非常值得思考的问题。就我国建筑设计发展现状来看，大部分房地产项目设计都存在着压减设计费用的问题，导致设计方案无法得到有效的优化，只是单纯考虑降低成本。因此合理增加在建筑设计方面的投入，不仅能够有效调动设计人员的工作积极性和创造性，改善和优化设计方案，提升建筑设计方案的质量，而且这对于后续的施工进度控制会更有优势，降低后续增加施工投入的风险，尽早完成工程任务。
3.2优化住宅项目设计管理工作
建筑设计和房地产项目投资与效益联系紧密，建筑设计不是越节约就越好，其效益和技术必须要统一，这才能使其经济效益最大化，所以，要优化住宅项目设计管理工作。首先，建筑设计人员要有这方面的意识，要了解住宅项目设计管理工作的重要性，对建筑设计要全方位考虑，充分利用多元化的要素，使建筑设计更合理。其次，建筑设计人员要站在项目的长远角度考虑，而不是着眼设计阶段，要有全局观念，使项目的效益发挥到极致。最后，建筑设计部门要对建筑设计工作提起重视，提出建议和监督管理的同时，要科学有效的对施工进度和造价进行控制，确保房地产项目能够顺利开展。
3.3强化设计管理
首先，加强业主对设计质量的管控。根据项目具体情况来制定标准化的管理文件，比如项目建设标准、设计任务书等，设计单位要根据要求设计图纸，业主可以通过经常合作的设计单位来设计，保证工作效率。第二，设计单位要加强内部管理，尤其是要根据业主的要求来制定管理策略，避免图纸误差较大，确保建筑设计质量。第三，对建筑设计人员要加强培训，进一步增强他们的专业技能，同时总结设计方案经验，防止后期不停改动设计图纸。第四，建立住宅项目设计管理巡查和交底制度，特别是一些容易产生差错的地方，务必要设置项目巡查，防止返工的情况。
结语
总之，基于现代房地产项目设计项目管理，需要在构建现代房地产项目设计项目管理机制基础上，强化设计管理人员的现代住宅项目设计管理理念，并通过先进的设计项目管理技术与方法运用，促进设计房地产项目设计管理质量和水平提升，从而推进房地产项目设计项目管理的健康、持续发展。
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论文作者:刘荣
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第28期
论文发表时间:2019/1/3
标签：房地产项目论文; 建筑设计论文; 项目论文; 住宅论文; 设计管理论文; 管理工作论文; 质量论文; 《建筑学研究前沿》2018年第28期论文;