房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处理，本文主要内容关键词为：房地产开发企业论文,计税论文,方式论文,账务处理论文,营改增论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
自财税2016年36号“营改增”纲领性文件发布后，国家税务总局又出台了涉及不动产的14号、15号、16号、18号等公告，这也突显房地产业营改增的复杂程度。 “营改增”后，适用于不同计税方式有着不同的账务处理，房地产企业需要根据自身实际情况选择计税方案。 适用简易计税方法 案例：A公司为房地产开发企业，A公司在主管国税机关登记为一般纳税人，并且将其房地产老项目备案为按简易计税方式征税。2016年5月销售房地产老项目楼盘一套，销售合同中注明含税价105万元，当月收到预收房款42万元，8月收到剩余房款63万元，并向客户全额开具发票。(以下涉及单位均为“万元”) 问：做出A公司2016年5月—9月相关会计分录? 案例解析： 2016年5月收到预收款： 借：银行存款 42 贷：预收账款 42 2016年6月预缴税款： 借：应交税费——未交增值税 1.2 贷：银行存款 1.2 预缴税款=[42÷(1+5%)]×3%=1.2 文件依据：税总2016年第18号公告中第十条、第十一条、第十二条规定： 第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 第十一条 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 2016年8月收到剩余房款，确认收入： 借：银行存款 63 预收账款 42 贷：主营业务收入 100 应交税费——未交增值税 5 2016年9月申报缴税： 借：应交税费——未交增值税 3.8 贷：银行存款 3.8 申报缴税额=应纳税额-预缴税额=5-1.2=3.8 文件依据：税总2016年第18号公告中第十五条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 适用一般计税方法 案例：甲公司为房地产开发企业，机构所在地位于经开区，开发的佳和林苑小区项目位于高新区。2016年5月“营改增”后，甲公司在主管国税机关登记为一般纳税人，甲公司财务人员经过测算，预计该项目形成的成本费用支出能够取得足够的增值税进项发票进行抵扣，故对该项目选择了一般计税方法。 甲公司为开发佳和林苑小区项目，取得土地10万平方米，支付土地出让金25000万元，并取得合规票据。佳和林苑小区可售面积44万平方米。为开发此小区，甲公司发生如下业务： 1.2016年5月，购进A办公楼一栋，用于办公。甲公司将A办公楼计入固定资产核算，取得增值税专用发票上注明价款100万元，税额11万元。款项已经通过银行付讫。 2.2016年6月，购进用于佳和林苑小区项目的钢材200万元，进项税额34万元，款项尚未支付。 3.2016年10月，为了满足职工住宿的需要，甲公司决定将A办公楼整体用于职工宿舍，假设A办公楼净值为95万元。 4.2016年11月，佳和林苑小区项目尚未完工，取得预售楼盘款1110万元，对应的建筑面积0.4884万平方米。 5.2016年12月，将11月预售的楼盘款1110万元，给业主开具了增值税发票。 问：做出甲公司2016年5月至12月相关会计分录 案例解析： 2016年5月购入办公楼： 借：固定资产 100 应交税费——应交增值税(进项税额) 6.6 应交税费——待抵扣进项税额 4.4 贷：银行存款 111 文件依据：税总2016年第15号公告中第二条规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 2016年6月购进钢材： 借：原材料 200 应交税费——应交增值税(进项税额) 34 贷：应付账款 234 2016年10月将办公楼用于职工宿舍： 借：固定资产 6.6 贷：应交税费——应交增值税(进项税额转出) 6.6 借：应交税费——应交增值税(进项税额) 3.85 贷：应交税费——待抵扣进项税额 3.85 借：固定资产 3.85 贷：应交税费——应交增值税(进项税额转出) 3.85 文件依据：税总2016年第15号公告中第七条规定：已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)×不动产净值率 不动产净值率=(不动产净值-不动产原值)×100% 不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。 不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。 不动产净值率=(95÷100)×100%=95% 不得抵扣的进项税额=(6.6+4.4)×95%=10.45 若不得抵扣的进项税额(10.45)大于该不动产已抵扣进项税额的(6.6)，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额(6.6)从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额(10.45-6.6=3.85)。 2016年11月预收房屋销售款： 借：银行存款 1110 贷：预收账款 1110 文件依据：税总2016年第18号公告中第十条、第十一条、第十二条规定： 第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 第十一条 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 预缴税款：[1110÷(1+11%)]×3%=30，甲公司在次月申报期之内，按照3%预征率，向项目所在地高新区国税局预缴税款。 借：应交税费——未交增值税 30 贷：银行存款 30 2016年12月向客户开具增值税发票： 借：预收账款 110 贷：应交税费——应交增值税(销项税额) 110 预售房屋对应的土地价款税额： 借：应交税费——应缴增值税(营改增抵减的销项税额) 27.50 贷：营业外收入 27.50 允许扣除的土地价款(0.4884÷44)×25000=277.50 土地价款所对应的税额：277.50÷(1+11%)×11%=27.50 文件依据：税总2016年第18号公告中第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。 销售额的计算公式如下： 销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%) 同时，第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款 2016年12月应纳增值税： 借：应交税费——应交增值税(转出未交增值税) 48.50 贷：应交税费——未交增值税 48.50 12月应纳增值税=销项税额-营改增抵减的销项税额-进项税额+进项税额转出=110-27.50-(6.6+34+3.85)+(6.6+3.85)=48.50 申报缴纳的税款： 借：应交税费——未交增值税 18.50 贷：银行存款 18.50 申报缴纳的税款=应纳增值税-预缴税款=48.50-30=18.50，按照财税[2016]36号附件2第一条第(十)款项规定，向公司机构所在地经开区国税局纳税申报。 新华时评：劳务税标准岂能一睡36年 日前，大批高校学生结束实习时，被要求按800元起征点、20％的税率缴纳劳务报酬个人所得税。由此引发舆论对这一税种征收标准36年未作调整的关注。36年，我国经济社会状况、居民工资收入水平变化天翻地覆，劳务税又岂能一睡36年?36年是什么概念?国家统计局数据显示，1980年，我国全国职工年平均工资是762元，2015年在岗职工年平均工资为63241元。一次性收入800元这个起征点，在1980年意味着比职工全年工资收入还要高，而到如今，还不到职工平均月工资的六分之一。 税收的种类、税率、纳税对象等标准一经确定，应当保持其一定时间内的稳定性，这是税收的一项基本原则。然而，对明显滞后于经济和社会发展，或与社会现实严重脱节的税收标准，理应适时对其进行修订。 在国家鼓励大众创业、万众创新的大背景下，灵活就业渐成趋势，劳务报酬所得渐成老百姓重要的收入组成部分，劳务报酬所得税涉及广告、会计、技术服务、翻译、装潢等29种劳动形式。当前，以劳务报酬为主要收入来源的劳动者群体还在不断扩大，其中既有演艺明星这样的高收入群体，也有安装工人等低收入群体。用36年前制定的税收标准对繁多的劳动形式和悬殊的收入差距画线，似缺乏科学性。 相关部门应深入一线，分门类分层级摸清情况，适时对这一税种的相关标准作出符合实际的调整。由于当前以劳务报酬为唯一或主要收入形式的低收入劳动者不在少数，他们的话语权较弱，有关部门在调研时，应主动倾听他们的声音。 事实上，近年来，“沉睡”的税收标准，除了劳务税，还有与劳务税执行同样起征点、税率的稿酬个人所得税。对类似税种在税收法定原则下，似应由立法机关在执法检查中加以系统的检视和梳理，对明显与社会发展不适应的税收标准及时加以修订。(周颖 ，周勉) 摘自“新华网”，2016.10.16标签：应交税费论文; 房地产企业营改增论文; 抵扣进项税额论文; 进项税额转出论文; 增值税抵扣论文; 增值税计税方法论文; 预收款项论文; 一般纳税人论文; 房地产业论文;