（1.重庆市国土资源和房屋勘测规划院，重庆，400020）
（2.重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所，重庆，400020）
【摘 要】教育是国民发展的根本，随着地产开发模式的不断更新，教育地产逐渐兴起。因其具有保值增值、受市场环境影响较小的特点，教育地产已然成为市场热衷的开发方式，也是在当前高库存背景下有效快速去化库存的重要途径。重庆市的教育地产在“鲁能新城”项目的成功实践后迅速发展，目前已有的教育地产项目有香港置地约克郡（人民小学）、欧鹏教育城（巴川中学）、龙湖拉特芳斯（沙坪坝小学）等等，教育楼盘普遍受到市场追捧，即便是在房地产形势下行的2014-2015年期间，其销售量和销售均价都高于同地段的其他楼盘。但是，重庆市教育地产在快速发展的同时也存在一些问题，比如产权不明晰，政策不稳定性、部分开发商虚假宣传等违法违规行为等，为此，本文提出建议：一是整合优质教育资源，尽快公布教育规划，稳定消费预期；二是加大对教育地产的扶持和指导；三是引导开发商科学运作教育地产；四是大力提升教学质量。
【关键词】重庆；教育地产；建议
一、教育地产的概念和分类
教育地产，是指在地产项目中引入学校（教育），以提升项目附加值的一种开发模式，特指房地产借助教育资源以提升自己的产品附加值，实现收益最大化的新一类房地产经营思路，通常多以“名盘+名校”的强强联合方式来得以实现。
目前教育地产的范畴比较宽泛，既包括自建或引进教育资源的开发楼盘，也包括借势周边学校作为卖点的项目。按照教育地产经营模式，可将教育地产划分为民营自办式、合作办学式、片区划分式三个类型，详见下表。
二、重庆市教育地产发展现状
重庆最早将教育和地产开发联合起来的项目当属2005年鲁能地产开发的“鲁能星城”，一句“来鲁能，读巴蜀”，使鲁能星城的房屋持续热销数年。在此之后，重庆市教育地产进入快速发展阶段，截至目前，主城区正销售的新开发教育地产楼盘共计79个（来自搜房网数据），并呈现如下特点：
（一）教育地产多分布于渝北区、九龙坡区和沙坪坝区
从教育地产的区位分布来看，渝北区的教育地产项目最多，共有23个，开发企业依托的教育资源多集中在回兴中心小学、竹林实验小学、人民小学、巴蜀中学、重庆八中等学校；九龙坡区的教育地产项目个数位居第二，共有15个，依托的教育资源有谢家湾小学、外国语学校、九龙坡第一实验小学等学校；沙坪坝区的教育地产项目个数位居第三，共有13个项目，依托的教育资源树人小学、沙坪坝小学、南开小学等。
（二）主城区教育地产多属于片区划分式
重庆市主城区教育地产项目的开发模式有片区划分式、合作办学式和民营自办式三种，其中，片区划分式最多，此类项目共有48个，占项目总数的61%；其次为合作办学式，此类项目共有26个，占项目总数的33%；民营自办式最少，此类项目共有5个，占项目总数的6%。
（三）与较好学校合作的教育楼盘销售单价较高
根据数据统计，教育楼盘的销售价格除受区位因素影响外，与所依托教育资源也有密切关系。主城区销售套内单价在12000元/平方米以上的教育楼盘，均是依托较好的教育资源，如约克郡项目（依托人民小学）、郁金香国际公寓项目（沙坪坝小学）、金辉城（人民小学）、公园大道（重庆八中）等，其套内单价均高出同地段普通商品住房20%—30%。
三、重庆市教育地产发展存在的问题
一是产权不明晰。开发商与学校合作的方式日趋多元化，有公办民助、民办公助、国有民办、国有民营及国有民办公助等多种方式。在实际执行中，很多开发商为了达到名校的要求，学校用地大大超过规划规模，从而占用到商品房用地；投入资金也大大超过政府规定的配套学校标准，建成学校包括国有资产部分、配套部分，也包括开发商额外投入的民有资产部分，权属难以分清。
二是政策不稳定性影响教育地产发展。据了解，重庆实行义务教育入学方式主要是单校划片”政策，即按照就近入学的原则，明确每一所学校招生区域，这有利于教育地产布局和销售。今年2月，教育部办公厅下发《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，要求“在目前教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，要根据实际情况，积极稳妥采取“多校划片”，将热点小学、初中分散至多个片区，确保各片区之间大致均衡”。由“单校划片”到“多校划片”，政策的不稳定性给教育地产的销售带来了不确定因素，影响消费者购买预期。
三是出现部分开发商虚假宣传等违法违规行为。据调查，在消费者购房影响因素中，教育配套是仅次于销售价格的第二因素。发商抓住购房者这种心理，出现虚假宣传、夸大承诺等违规销售方式。如华润二十四城在销售时承诺业主子女可入读谢家湾小学，但业主购房入住后却被告知无法入读， 大量业主就此维权，影响社会和谐稳定。
四、发展建议
一是整合优质教育资源，尽快公布教育规划，稳定消费预期。导致现代社会对教育地产趋之若鹜的一个重要原因是优质教育资源的缺乏，政府应该发挥自身优势，整合优质教育资源，科学规划教育地产向社会公布，调动社会力量兴教办学的积极性，创建政府办学为主体、社会各界共办教育的新体制，促进教育地产的良性循环，积极引导消费者预期。
二是加大对教育地产的扶持和指导。政府应该发挥自身优势，扶持和帮助教育地产不断发展和完善，着力于从根本上解决政府教育配套的缺位问题。第一，关注或参与配套学校的建设，以期为教育地产的发展提供指导和建议；第二，提供必要的资金支持促进教育地产的良性循环；第三，充分发挥政府监督与管理作用，通过各级人民代表大会及各级政府完善相关的法律法规，促进教育地产运作有法可依；第四，调动社会力量兴教办学的积极性，创建政府办学为主体、社会各界共办教育的新体制。
三是引导开发商科学运作教育地产。首先，规范开发商投资建设行为，强调开发商必须要按照楼盘规模来配套教育。在项目前期定位阶段，开发商应该做好有关信息的调查、研究工作，了解最新市场动态和目标客户的教育需求，并且学习其他城市的成功经验，避免不必要的项目投资；其次，拓展教育资源范畴，多元化提升教育资源质量。在选择名校时，鼓励引进外地甚至国外的名校，鼓励实现优质教育资源的全球共享。同时，作为对“名盘+名校”的补充，开发商应充分考虑校址、规模、生源和教学质量等问题，采用义务教育就近入读的方式，解决学校生源持续性问题。
四是大力提升教学质量。首先，学校应该深入树立科学的办学理念，注重教学质量并不断提升与改进，营销良好的学校氛围；其次，开发商和学校应该继续坚持教育资源的持续性投入，包括硬件和软件；再次，学校要重视对优秀师资力量的引进，在本校与分校之间开展必要的师资培养与合作；最后，吸引和拥有良好的生源是学校生存和发展的根本，学校应妥善处理小区配套与公共教育之间的关系，建立健全有效的招生机制，弥补学校招生的不足，最终达到经济社会双赢。
参考文献：
[1]苗振青. 教育地产发展中存在的问题及对策_苗振青[J]. 湖北大学学报(哲学社会科学版), 2007, 34(5): 78-81.
[2]余东波. 我国教育地产开发策略研究_余东波[J]. 现代商业, 2009, (9): 28-30.
论文作者:邵恒心,张梦俐
论文发表刊物:《工程建设标准化》2016年7月总第212期
论文发表时间:2016/9/18
标签：地产论文; 项目论文; 教育资源论文; 学校论文; 重庆市论文; 开发商论文; 重庆论文; 《工程建设标准化》2016年7月总第212期论文;