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摘要：住宅产业是一个具有很强区域性的产业，每个区域都有其独特背景和现状。公租房是保障性住房的重要组成部分，公租房只要是满足中低收入者的基本住房需求，而且住户具有流动性特点，所以对于公租房的住宅形式和套型个性化需求比较低。本介绍了住宅工业化的概念城市公共租赁房的概念和设置标准以及影响因素。
关键词：住宅工业化；公租房；影响因素
一．住宅产业化的概念
所谓住宅产业化，就是采用社会化大生产的方式进行朱主爱的生产和经营的组织形式，具体说住宅产业化就是以住宅市场需求为导向，意见才、轻功的年行业为鱼拓，以工厂化生产各种住宅构配件、成品、半成品，然后现场装配为基础，以人才科技为手段，通过将住宅生产全过程的设计、构配件生产、施工建造、销售和售后服务等诸多环节链接为一个完整的车，从而实践住宅产供销一体化的生产经营组织形式。进入新世纪后，随着信息技术的发展住宅产业化又有了更进一步的内涵，目前比较权威的定义是：“住宅产业化是通过利用而科学技术改变传统住宅产业，实现以工业化的建造体系为基础，以建造体系的标准化、通用化模数化为依托，以住宅设计、生产、销售和售后服务为一体的完整的产业系统，以节能、环保和资源循环利用为特色，再提高劳动生产率的同时提升住宅的品质和质量，最终时间住宅的可持续发展”。由此可见住宅产业化包含有三部分内容工业化、信息化和低碳化。
二．住宅工业化的概念
住宅工业化是住宅产业化的核心内容。住宅工业化是指采用机械化设备、科学合理的技术手段，以集中的、先进的、大规模的工业生产方式代替过去分散的、落后的手工生产方式建造住宅，实现减少劳动力使用、提供住宅质量、缩短建设周期目标。住宅工业化包含了部分构建的标准化、生产过程集成化、部分部件生产过程的机械化，住宅部分构件生产的规模化四大特征。标准化是住宅工业化生产的最基本特征，他是部分构件的通用性和生产的重复性的基础。只有满足了部分部件的标准化，才能够实现部品部件有工厂流水线生产。集成化要求从住宅的设计到施工的每一个环节需系统地组织起来，是一项系统的工程。机械化是住宅工业化高效率和高精度生产的实现工具。规模化是实现机械化生产的前提条件，只有在各种部品构件达到一定的规模，企业才有动力采用机械化去生产追求利润。
（一）城市公共租赁房的概念和设置标准
城市公共租赁房，就是“异地组进组拼的政策性住房，由政府负责建设或回购，够欧诺个中低收入住房困难家庭组品居住，主要面向共毕业的大学生、外来务工人员的你社会群体的普通标准型住房。公共租赁房住房的设置标准应该分为两类：一实际不具备享受廉租房的资格，又没能力购买仅仅使用方的群体；另一种是达不到经济适用房的购买资格，但是又买不起商品房的群体。公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员。
（二）城市租赁房的供需影响因素
具有复杂性和关联性，需求影响因素主要有人口因素、就业分布、租金水平、环境设施和公租房管理机制等。城市公租房的供给影响因素主要有工地共给、利率政策、税收政策和市场准入机制等。
三.公租房建设要求
公共租赁住房建设除满足国家现行有关强制性标准及国家、省、市现行的文件规定外，必须功能齐全、设施完善，达到入住条件。严格执行国家、省、市现行建设标准和设计规范，套型建筑面积应控制在60平方米以内。
（一）公共部位设施配套及装修标准
①单元入口安装单元防盗门，采用可视对讲系统。
②多层住宅楼梯须按无障碍设计的要求设置楼梯扶手。
③门厅、电梯厅、公共走廊地面铺设地砖。
④电梯应满足使用安全、节能、环保要求。
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⑤应预留空调室外机安装位置，并配套设置相应的冷凝水排放管路。
（二）户内装修标准
①居住房间地面、墙面和天棚：地面瓷砖地面，墙面、天棚刷乳胶漆。
②卫生间地面、墙面和天棚：地面铺装地砖，墙面镶贴面砖，天棚刷乳胶漆。
③卫生间用具：卫生间安装坐式便盆，立柱台面洗手盆（含水龙头），预留热水器安装位置及冷热水管。
④门窗：分户门采用公安部门批准使用的安全防盗门，内门采用木制成品门；窗（含阳台封闭）采用阻热性铝合金窗（同时安装纱扇），窗玻璃选用三玻双腔中空玻璃。
（三）配套设施
电力、给水为一户一表系统，配备集中供暖、有线、通讯等配套设施。
四．影响因素
（一）住宅工业化标准体系。第一类别主要包括现有住宅体系不符合产业化要求；建立建筑结构体系和通用部品体系；技术集成能力，标准化。集成化程度；部品部件的标准化；设计标准化；魔术体系；住宅部品生产集成化；建筑魔术标准等因素。该文将这些因素总结为住宅工业化标准体系。
（二）住宅工业户设计体系。包括住宅部品部件设计；住宅结构体系技术应用等。
（三）住宅工业户技术人员体系。包括住宅工业化熟练工人的缺失；住宅工业化人才，煮熟储备等内容。
（四）住宅工业化综合引导性的法规政策。包括产业政策，配套政策；鼓励政策等内容。
（五）住宅工业化具体实施的政策法规。包括财税刺激性政策；住宅产业化相关税收、保险、金融体制政策；住宅企业建设融资政策等。
（六）住宅工业化技术规程。包括缺乏有效的经济、技术政策；标准化和部品化相关政策；公共租赁住房工业化生产标准套型建造图集；住宅部品标准体系；适合重庆市的住宅工业化标准体系；住宅工业化体系标准规范，一些关键技术解决的机制等。
（七）初期工业化住宅建筑成本。包括目前工业化住宅性价比等
（八）完整的住宅工业化产业链。住宅开发设计、施工生产等整个生产建设工作连；组织管理不科学；企业之间上下游之间的实质性纽带；住宅技术的发展有效集成和整合等内容。
（九）住宅工业化新型组织。包括综合实力强大的建筑产业胡集团；重点发挥住宅产业集团产业链等内容。
（十）手中收入。
（十一）受众对住宅工业化认知度。
总结
城市公共租赁房潜在租住群体是指来自城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和有稳定职业并在城市居住一年以上的外来务工人员。通过对影响因素分析可以看出，完善住宅工业化政策法规、住宅工业化体系、建立住宅产业集团等一系列工业化住宅公租房中的应用的措施就需要政府来完成，这与发达地区的发展规律是一致的。
参考文献：
[1]刘群星.工业化住宅主要技术体系研究[J].住宅科技.2011（02）
[2] 欧阳新.中国住宅产业化发展的制约因素及其对策研究[D].河海大学 2006
[3]白文志.中国住宅产业化进程中部品体系研究[D].武汉理工大学 2011
论文作者:佟进
论文发表刊物:《基层建设》2016年1期
论文发表时间:2016/5/21
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