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摘要：商业地产又包括了购物中心、街市、写字楼、酒店等。商业地产不仅能为商业项目增值，也能够为城市的建设带来新的地标性景观。随着经济的发展和社会的进步，商业地产也在随之而不断的发展，给人们的生活和工作带来了很多的方便。但是我国的商业地产设计还存在一些问题，这不但不利于商业地产的发展，甚至还会为城市的建设带来一定的阻碍。基于此，本文主要对商业地产设计的现状和改进策略进行分析探讨。
关键词：商业地产设计；现状；改进策略
1、中国商业地产设计的现状
1.1规划设计和项目定位不明确
大部分的开发商都是以销售为导向，以资金回笼和短期利润最大化为导向，对商业地产进行定位和设计。设计周期短，没有深入的市场调研和业态论证，这使得商业地产的设计和规划很随意、不接地气。哪怕设计出来的方法不能够适应经营，开发商也很快的进行了建设，并且没有对设计方案进行更改。这会导致商业规划设计和市场经营严重的脱节，同时也会影响商业地产企业的利润。
1.2过于重视城市形象的需要
大部分城市在建设购物中心、商业街的时候，都要求其必须满足城市形象的需要。一些小城市没有根据实际情况来进行设计，更没有照顾到当地经济的发展，在建设的过程中过分重视了城市形象的需要，项目定位高大上，视觉形象地标性，这也使得招商项目陷入了两难的尴尬境地。
1.3没有重视营销策划
建筑策划在商业地产设计中是非常重要的，同时它也影响着商业地产设计的最终效果。必须要先进行营销策划，然后再进行建筑设计。但很多的设计者没有进行详细而周密的策划，甚至也没有深入了解周边的人口规模及购买力、公共服务设施配套等。所以缺乏对建筑设计的总体把握，在设计的过程中缺少依据。不仅如此，在策划和设计的过程中还必须要运用商业知识，由于设计者本身的水平不够，所以不能够将商业调研流程以及商业运作规律运用到商业地产的策划和设计中去。
2、商业地产设计的改进策略
2.1进行详细的定位
在进行设计以前，首先要了解商业地产的功能和经营规模，这就是定位。定位的过程中一定要结合商圈目标消费群、商圈人口以及商圈的竞争情况来确定本商场的功能以及规模。需要注意的是，商场的规模越大，其所能够覆盖的商圈的范围也就越大。但是商场的规模越大同时也会受到一些因素的限制，而且顾客的疲劳度也和这个有很大的关系。一般来说，如果商业地产的建筑特色十分鲜明、有一定的特色，那么就可以考虑作为流行商业业态也来进行设计。在设计的时候引入购物之外的其他东西，比如餐饮、休闲、健身等场所。这样就能够满足城市景观文化的需要，还能够刺激消费者的消费欲。
2.2必须要富有文化主题和鲜明的特点
一个富有文化主题以及鲜明特点的商业地产可以使消费者增强归属感以及认同感，同时还能够提高商业地产空间的精神品质。不仅如此，好的商业地产还有利于城市的整体格局。因此，在设计的过程中，必须根据当地的实际情况，按照城市的景观特点以及经济发展状况来进行设计，这样就能为商业集团获取一定的利益。同时还能够提升人们的生活品质，最大程度的实现经济效益和社会效益。
2.3在设计中加入休闲功能
如今，体验消费逐渐的增多，出现了很多将观光、表演、休闲、促销融为一体的商业设施，比如表演空间、休闲广场。在我国，大部分的商业设施都已经设置了一些促销活动、表演活动以及抽奖活动。在商业地产的设计当中，商场的主要入口会常常为流动的人群所困。为了适应这一趋势，很多的商业地产在设计的时候，都将表演区域和购物人流设置在不同水平面的舞台上。
3、实例分析
商业地产项目常常会成为城市的中心和亮点，它以其自身特有的魅力人气吸引着大批的人群。沈阳皇朝万鑫大厦位于沈阳市青年大街的南端，是沈阳市南部进城区的入口形象。基地北侧的万豪大厦与万鑫大厦同为一家管理机构，万豪大厦的成功给万鑫大厦的建设提供了非常好的机遇和经验。沈阳市沿青年大街至北陵大街的轴线划定的“金廊”为大厦更增色不少。皇朝万鑫大厦作为一家超五星级酒店，座落于金廊的起点，它的建成必将成为该地区的标志性建筑。
3.1定位—高档的品位
在进行设计的过程中，对于项目的业态也进行了详细的分析，对业态的深刻理解是设计一个成功的商业建筑的前提。根据国内贸易局发布的关于商业业态的分类指导意见，商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等八种形式。皇朝万鑫大厦定位为一个大型的集酒店、餐饮、娱乐、写字楼、会议等多功能为一体的大厦，一至十层裙房部分为商业、餐饮、会议、健身、休闲等空间。主楼A座为酒店客房和写字间，B座C座为酒店式公寓。即使这样细致的功能划分也并不是不可调整的，随着建成后的运营，设备部分的比例还可以灵活的变化。
3.2平面布局—灵活的分隔
做为一座大型的商业项目，平面的布局显得尤为重要，商业动线的组织，人流的引导，出入口的设置，垂直交通的组织，后勤流线的设计，车行流线的组织等，在平面布局时都要深入研究。皇朝万鑫大厦建成后将是沈阳市最高的建筑，那它和城市的关系是什么样的，其超大型的规模如何融入喧闹的城市生活成为我们首先关注的问题。在总平面的布置上，三座塔楼成品字形排列。A座最高，后退青年大街一段距离，减轻对城市道路的压迫感，BC两座分置与A座的两侧比A座略低。从构图上看其形式颇象一把太师椅的造型，既迎合了业主心理的要求，也符合建筑审美的需求。
3.3形体立意—丰富的内涵
商业项目的外部空间同样需要设计得非常有吸引力，形成区域地标的同时，引入人流进去到项目内部，提高消费者的消费欲望。在当前的情况下，建筑设计的方式和建筑师在建造过程中的作用都在发生改变。在中国特有的高速度、大规模的建造现实中，设计个性的强调和规模化的商业生产往往处于矛盾之中。设计师采取的最普遍策略就是在功能区分上适应规模化的商业应用，而在局部对于本地文化作出妥协。一部分建筑出现了某种折衷主义的风格，另一个倾向则是试图以大胆新奇的造型展示个性。
3.4总结—设计的思考
在整个设计过程中非常重要的一点是项目内部和外部的流线设计。项目本身功能复杂，光是入口就有很多，而主入口尤为重要，它需要吸引人流和疏散人流，人群在进入首层后就应进行非常好的分流和疏导，在商业内部的的动线应简洁明了，不要出现尽端式动线设计。另外我们不可能希望项目因为所在层位置的不同而导致使用价值的相差悬殊，所以水平方向和垂直方向的交通流线同样重要。对于商业项目的层数也应该有所限制，一般认为商业项目不宜超过四层。但这只是一个经验值，在实际的开发和设计中应该有重点的提高更高层数的价值开发。但基本遵循的原则是任何人都不可能一直无限地走到十几层去看卖什么东西，那样会造成非常累的感觉。现在的设计裙房为十层，其中四层以下为商业面积，以上部分的酒楼、娱乐等场所是经过了细致的分析和对很多项目的借鉴。在大厦的实际运营中还会根据实际使用进行灵活的调整，以趋于最合理的比例。
4、结语
只有进行了专业化的项目调研和规划设计，才能够实现和超出商业地产的预期商业价值，并且促进城市的建设，为人们带来方便。反之，设计不合理的商场，不但不能发挥出商场前期的自身价值，甚至还会损害到商场的品质及形象，同时也削弱了消费者、居民的购买力。
参考文献：
[1]冯克宇.基于Fuzzy AHP的区域型商业地产业态选择决策[J].管理评论，2015，1
[2]唐登斌.基于层次分析法的城市综合体选址研究[D].浙江大学，2013
论文作者:黄洋
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第7期
论文发表时间:2017/8/11
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