房地产业与泡沫经济，本文主要内容关键词为：泡沫经济论文,房地产业论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、泡沫经济与房地产业的关系
泡沫经济产生最初来源于金融领域的虚拟资本，但为什么，泡沫经济却频繁的表现在房地产领域内？往往表现为经济繁荣时，地价飞涨，形成泡沫景气，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价大跌，泡沫也随之破灭。
1、房地产特殊的价格构成。 房地产商品的价格是由房价和地价组成的，其中占重要地位的是地价。土地作为一种自然物质，本身没有价值，土地价格是地租的资本化，即：
地租
土地价格＝────
利息率
因而广义上的虚拟资本还包括带来地租收益的土地。由于，土地的价格是未来收益的资本化，它取决于三个因素，即：对一段时间后的收益的估计；对该资产期末价值的估计；用何种贴现率把这些收益折算为现实的价值。由此可见，土地的价格取决三种人为决定的因素，即未来收益、期末价值和利息率。如果人们能在客观实际基础上对其进行预期，则反映出土地价格将是真实的，与实体经济是相符的。但由于人的有限理性和获取信息的非对称性，使土地价格极其容易偏离真实值。80年代以来，日本不动产价格节节上扬，到1989年底土地资产总值已达创纪录的15万亿美元，是面积比日本大25倍的美国土地资产总值的4倍， 相当于其当年GNP的5倍还多，其泡沫性质是现而易见的。正是由于土地具有虚拟资本特性，才使泡沫经济得以在这一领域产生、并扎根。
2、特殊的供求关系。土地是稀缺性、不可再生性资源， 因而从长期看它的供给是一定的，从短期看它的供给是缺乏弹性的。而在一个充满投机的房地产市场中，投机需求曲线是不规则变动曲线，价格小幅度升降时，仍按正常情况进行，大幅度升降时，价格越上涨，需求越旺盛，价格一旦下降，需求则又会大幅度下降。如果这种需求增长是有经济增长支持的、与实体经济相符的有购买力的需求，无疑会促进房地产的发展。但如果是由于房地产的高利率而引致出的非合理性投机行为所形成的虚假需求，则会造成市场虚假繁荣。这种局面一方面使人们错误预测不动产收入（地租）会进一步上升；另一方面利息作为让渡资本使用权，承担风险所索取的报酬，由于地价的节节上扬容易使人们错误地低估了投资的风险性，利息率会呈降低趋势。结果使由地租、利息率折算而来的不动产价格被人为地推上巅峰，最终超过实体经济所能承受的范围，泡沫崩溃。这时，需求量又急剧下降，而供给却成惯性继续上升，市场出现大量无市场高价空置房，开发企业纷纷被套牢、破产、倒闭，形成大量银行不良资产，从而危机进一步铺开，就会推动土地的虚拟资本脱离实体经济形式，泡沫得以放大产生。
3、房地产业与金融业特殊的关系。房地产经营活动， 无论是开发者还是购买者都需要金融业大量资金的支持。金融业对房地产业的支持，不仅可以大大缩短房地产筹措资金的时间，而且还可以大大降低成本。正因为如此，房地产业只有借助金融业的支持才能获得迅速发展。一方面，由于房地产业的高利率及债权可靠性，对房地产业的放款一直是金融业投机的重要领域之一，房地产业也成了金融业利润的最重要的来源之一。金融业与房地产业由于共同的利益关系，在现代社会日益表现出相互渗透和溶合，呈现出一损皆损一荣皆荣的局面。当不动产开发商将以土地抵押的贷款再投入土地市场时，地价被抬高了，地价的高涨又进一步刺激了人们对不动的投资，造成投资抬价格，又以价格抬投资的投机循环，作为银行抵押品的地价就会大大高估。一旦“泡沫”崩溃，地价暴跌，银行就会面临一方面充当抵押贷款品的土地大幅度贬值，另一方面由于开发商陷入销售危机，产生大量银行呆帐的双重困境。统计至1995年9月，日本各家银行的呆帐总额达到47兆8千亿日元，其中直接大部分为房地产融资项目产生的。由于日本“住专”的贷款对象主要为房地产开发公司，所以受打击最严重。日本政府1996年27日公布7 家“住专”每一家“住专”的贷款额在前50位的公司呆帐资料显示，“住专”向这350家公司共发放贷款44050亿日元，但用做抵押的房地产价值只有10731亿日元，仅占贷款的24.4%， 如果按评估值拍卖用于担保的房地产来回收债权，将出现30981亿日元的巨额损失。 由于房地产与金融界的密切、复杂关系，大大增强了房地产市场的不确定性因素，促进大量非理性的投机活动行为产生，同时又由于金融领域已成为现代市场经济的枢纽，一旦危机形成则会产生多米诺骨牌现象，迅速漫延开来。
二、对我国现阶段房地产业发展的思考
目前我国房地产市场面临的突出矛盾为有效需求严重不足，商品房空置率逐年提高。 据统计1994 年全国商品房空置率3289 万平方米，1995年上升到5031万平方米，上升53%，1996年又进一步上升到6624万平方米，上升31%，1997年又进一步上升到了7038万平方米， 上升 25.4%，占用资金600多亿人民币。同时， 据估计我国国有商业银行目前不良资产比重达20%以上，即使按20%计算， 不良资产就会高达 8895.5亿元，如果其中30%为彻底不能收回的坏帐，其损失将达2668.65 亿元，为银行所有者权益的132.74%，即已严重“资不抵债”。但为何目前我国经济并未出现类似日本、泰国的危机呢？其中的原因很多，也较复杂，笔者以为主要原因有以下两个方面：
1、目前房地产业与金融业的关联程度还很低。 在各项金融贷款中房地产投资比例较少，以中国建设银行为例，据统计截止1996年10月底，累计发放住房开发贷款6200亿元，其中住房抵押贷款为412亿元， 分别占建行贷款余额的比例为10.5%、0.7%。 目前我国房地产融资工具还很有限，从世界范围来看，目前发生的金融损失几乎都集中在金融衍生领域，而我国则禁止从事金融衍生品交易。这种局面虽降低房地产业与金融业之间的复杂关系度及不确定性，但同时也意味着房地产业资金运行的高成本性、资产流动的低流动性、市场需求的有限性，这无疑与促进房地产业发展是相背离的。
2、 金融业与房地产业的高负债经营是以计划体制下政府“无限量支持”为基础的。 目前我国国有商业银行、 房地产企业占行业比例为90%。既然房地产企业及银行资产都属国家所有，相互的债务等于自家人欠自家人的债，形成不了约束机制，甚至地在方政府的干预下已高负债的企业仍可以向银行获取贷款维持其经营。另外国有商业银行的高负债经营还依赖于在计划体制支持下公众对银行高度的信任。这种信任一方面是由于信息不称和非对称性，使公众对国有商业银行不良资产的严重程度缺乏充分的了解和认识；另一方面，则是公众在这种体制下形成的对国有银行的充分信任，相信政府决不会让其倒闭的。然而政府的这一“无限量支持”，与我国经济改革相背离的，如果不能有效解决这种问题，改革难以顺利进行。
三、对保证我国房地产健康、持续、稳定发展的建议
第一、完善宏观调控手段，加强宏观调控力度。市场经济调节具有盲目性、自发性，必须加强宏观调控，保证经济正常运转。无论日本还是泰国，危机产生的始端都来源于政府放松对经济的监管，特别是金融领域的监管，使大批资金流向利率高的房地产业。以泰国为例，泰国房地产国内外贷款总额1993年占GDP的39%，而1996年就上升至123%，金融资产远远超过实体资产。当经济过热出现泡沫时，要采取有效措施使经济缩水，不能任其发展给经济发展造成巨大灾难。保证良好金融环境，协调资产总量中实物资产与金融资产的比例，防止二者过度偏离。
第二、规范房地产价格评估制度。房地产价格评估要遵循客观、公正原则，所评定的价格要符合经济规律，真实反映市场需求状况，为进行正常的房地产经营提供据以交换的客观依据。要提高评估人员的专业水平，估价人员要准确地把握住市场周期脉搏，合理判断其价格走势。建立基准土地价格制度，基准地价反映该地域土地利用的基本经济效益以及由此法定的土地总价格水平。因而，它是市场地价活动的基准线，从而为形成市场价格，进而为房地产市场价格提供了客观依据。基准地价还可成为政府进行宏观调控的一个重要杠杆和手段，发挥控制地价、指导市场、优化土地资源配置，促进房地产业健康发展。
第三、规范市场交易法规，抑制非合理性投资行为。由于房地产业内在升值规律及土地的虚拟资产特征，容易满足投资（机）者需求。适度的炒作也有利房地产交易的活跃，在客观上起沟通供需双方，促进社会平均价格和平均利润形成的作用。问题关键在于要正确处理好“疏”与“堵”的关系，不能将其全盘否定。设想一个发达的房地产市场没有大批“炒家”存在是不可思议的。炒家以赢利为目的，至于产生的社会效果则于己无关，这就需要法律和法规规范约束其行为，使之符合社会要求。
第四、构建以消费者为中心的住宅融资体系。调整金融投资结构转向以住宅消费为中心，对改善国有商业银行经营，发展房地产业乃至推动整个经济结构调整都有重要意义：（1）、 个人住房担保贷款业务有助于商业银行改善资产负债结构，可成为银行利润的新生点。中国建行在国内银行中是最早开办个人住房贷款业务并在该项业务中是占有市场份额最大的银行， 目前该行发放的个人住房抵押贷款的不良资产不到10%，新发放的个人住房贷款基本上100%收回， 利息实收率保持接近90%，体现出较高的债权安全性和利润的稳定性；（2）、 扩大住宅消费有效需求，形成对经济的垃动力。有实际需求支持的增长才能保证经济的持续增长，才能真正成为经济结构调整和经济快速增长的持续动力。
虽然目前我国房地产业的发展还存在许多问题，但在其发展的短短几年时间里对整个国民经济却做出了重要贡献，功不可没。我们应在总结他人经验基础上，防患于未然，确保我国房地产业健康发展。