摘要：随着经济社会的飞速发展，我们国家的房地产行业已经成了国民经济发展重要组成部分。但是关于不动产的统一登记对房地产评估的影响关系方面来看，存在着三个层面的关系，即不动产统一登记能够帮助财产评估师明确产权权属及其相关的权利，同时将农村用地列入登记范畴，使得农村房地产评估走上了正规化的道路，再者就是有助于建立相关政策等，对房地产评估起到了积极的推动作用。
关键词：不动产；统一登记；房地产评估；影响分析
引言：经济社会的发展，提高了人们对房地产所有权的重视和了解。早在13年国务院常务会议就决定了整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，具体由国土资源部负责指导监督，在全国不动产登记方面实现四个统一。在15年国家正式颁布实施了《不动产登记暂行条例》，为建立不动产统一登记制度提供了法律上的保障，使其有法可依。下面就对不动产统一登记制度对房地产评估的影响进行统一的分析，并提出相应的措施。
一、不动产统一登记分析
《不动产登记暂行条例》中关于不动产有明确的定义，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记就是指对这些定着物进行依法登记载于不动产登记薄上的这一行为过程[1]。
（一）不动产统一登记实施的背景与目的
在具体的法律措施颁布之前，我们国家的不动产统一登记一直处于一种职责不明确的局面当中，各种定着物的登机机构和部门不一样，甚至有着不同的标准、程序，连登记颁发的证书都做不到统一整齐，存在着多样性。这样以来就会造成不动产登记的杂乱无章，使得政府职责界限不清，部门之间存在着交叉重叠的职能，造成了政府部门之间管理的不协调，也增加了群众进行不动产登记流程的繁琐性，效率低下。在这种情况下将不动产统一登记纳入到法律的范围，并对其进行设置统一的管理部门是非常必须的，也符合时下经济飞速发展的时代特征。
不动产统一登记的目的主要是为了提高政府相关部门的管理能力和办事效率，提高为人民群众服务的质量，简化企业和群众申请不动产登记的流程，提高了社会生活的效率，真正实现了从法律的层面保护人民合法权益，稳定社会秩序的目的[2]。
（二）不动产统一登记与房地产评估的关系
房地产又称不动产，房顶产与不动产统一登记里的不动产的定义大致相同，范畴基部相同。相似性也就为不动产统一登记与房地产评估之间建立联系奠定了基础。而且关于不动产统一登记的实施，最先就是实现对房地产市场的登机管理，这其中就包含了对房屋和土地等各种权利的登记和管理，为房地产实现法律化的管理打下了良好的基础。在市场经济的时代中，房地产免不了要进行各种交易活动，例如：租赁、抵押、担保等等，这些都与房地产评估息息相关。所以要实现对不动产的统一登记管理就离不开对房地产评估的配合，当然房地产评估的真实性、完美性也离不开对不动产统一登记管理的依赖，可见两者之间是相互影响、相互作用的合作促进关系。
二、不动产统一登记对房地产评估行业的影响
不动产统一登记，一旦载于不动产登记账簿后便不会改变，对不动产的类型、主体、以及内容、来源和期限等都进行了详尽的记录，为不动产所有人以及相关的利害关系人查阅提供而来方便。同时也为国家相关部门和政策的出台提供了可靠的数据来源，下面就具体来看下不动产统一登记对房地产评估的主要影响。
（一）不动产统一登记有利于房产评估师明确产权产及相关权利
作为一名合格的资产评估师首先要做就是要明确资产评估的相关法律法规，在进行资产评估时，对评估对象进行法律权属方面的评估，同时对予以证明的材料进行相关的必要说明，以保证其真实性、可信性。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在实际的评估业务中，评估机构和委托方处于一种地位不平等的状态之中，导致委托方在权属不清晰的情况下，对相关的权利变动做出具体的报告，导致了评估师在评估过程中处于极大的风险里[3]。
在不动产统一登记之后，不动产统一登记薄里会对不动产的属性、权属以及各种权利等相关的事项都有明确的记录。这就使得房地产产权明晰，相关的权益事项不会被隐瞒，使得资产评估师能够更加准确无误的掌握不动产的所有情况，也提高了其在评估方面的准确性与可信性，增加了工作的信心，保障了工作的高效率。
（二）不动产统一登记管理将农村用地纳入到登记的范畴中，使得评估机构能够有效开展农村房地产评估
在党的十八届三中全会《决定》中关于农村用地有以下的规定，“建立城乡统一建设用地市场，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”在《不动产登记暂行条例》中，也有着相关方面的记载，即将集体建设用地和宅基地使用权统一登记范畴，实施集体土地所有权和宅基地使用权统一登记发证，使得农户宅基地用益物权、建立城乡统一的建设用地市场，使得“农地入市”成为可能[4]。
在我国农村，由于大部分的青壮年都选择入城工作、生活，使得农村的住宅呈现出大片闲置情况，而且随着经济和社会的发展，再加上城市化进程的加快，这种情况越来越严重。据调查资料显示，在十几个村落中，每个村落大概都有五分之一的闲置住宅，甚至占据了宅基地总数的10%以上，这种问题的出现，造成了农村土地的粗放使用和浪费。
在不动产统一登记后，宅基地的流转范围将会扩大，在市场经济的调控下，其交易的场所十分的广阔，有关的房地产评估业务势必也会发展起来，对农村房地产评估事业的发展将会成为评估机构新业务的拓展领域。
（三）建立实施房产税征收政策基础，为评估机构提供房产税税基评估市场
经济的快速增长对土地的需求量越来越大，导致了全国性的土地需求不足，为了改变这种局面，调整房地产行业盲目追求速度的发展态势，让无知群众对房产行业的消费回归到常态，回归理性，为此必须要采取一定的税收政策，同时加快房地产税立法，加快资源税改革成为了当下最主要的问题之一。在不动产统一登记管理后，按照《不动产登记条例》对所有不动产实施转换证书的环节，采用信息化的手段，对不动产登记实现互联网的登机，从而建立起完善的不动产基础数据库，这样以来有利于政府透彻了解楼市情况，合理制定房产税率，促进房地产税的立法进程，为全面征收房地产税打下坚实的基础[5]。这样以来为房地产评估机构提供了发展的机遇，也提供了房产税税基评估的市场。
总结：本文通过对不动产统一登记的了解，来分析其对房地产评估方面的影响。从研究可以看出，不动产统一登记管理的合法性，使得房地产评估事业得到了大的发展，不仅为房地产评估行业的发展开拓了新的领域，也提高了房地产评估人员的综合素质，为其在评估资产时提供了更多详尽、科学的资料，保障了评估师工作的可信性和高效性，提高了该行业的整体业务水平，带动了其他行业的发展，有利于经济社会的稳定发展，同时也为后续的深入研究提供了方法方面的指导和借鉴。
参考文献：
[1]畅泽宇，左庆乐.不动产统一登记对房地产评估的影响分析[J].中国资产评估，2017（09）：43-45.
[2]马喜林.从《物权法》角度看不动产统一登记对房地产市场的影响[J].现代企业，2017（01）：45-46.
[3]姜琰. 不动产统一登记视野下的空间权登记法律问题研究[D].山东师范大学，2017.
[4]王履华，孙在宏，彭英，丁远.不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设研究[J].地理信息世界，2014，21（04）：76-82.
[5]高圣平.不动产统一登记视野下的农村房屋登记：困境与出路[J].当代法学，2014，28（02）：47-55.
论文作者:郭梅
论文发表刊物:《基层建设》2018年第7期
论文发表时间:2018/6/19
标签：不动产论文; 房地产评估论文; 动产论文; 宅基地论文; 农村论文; 房地产论文; 权属论文; 《基层建设》2018年第7期论文;