欧尚（中国）投资有限公司
摘要：经济水平的上升使人们对商业体的综合服务功能提出了更高的要求，近年来，商业体改扩建项目数量逐渐增加。本文以欧尚（中国）为例，研究商业体改扩建项目全过程管理，从质量管理、成本管理、进度管理三个方面展开。旨在借助全过程管理的优越性，提高商业体扩改建项目建设质量，提升项目经济性，并为其他商业体改扩建项目提供经验参考。
关键词：商业体；改扩建；全过程管理
引言
全过程管理要求从项目规划准备阶段开展，直至项目竣工验收、投入使用为止，对整个项目建设的质量、成本、进度进行全方位的管控。随着建设单位对项目建设的要求不断提高，全过程管理有望成为项目管理的一大发展趋势，在未来得到更广泛的应用。因此有必要从建设单位的角度出发，分析商业体改扩建项目全过程管理的具体策略，保证项目按合同要求顺利完成。
1案例背景简介
为给当地消费者创建更好的城市生活新空间，提供更优质的购物、休闲、娱乐服务及体验，欧尚（中国）对江浙地区主要商业体进行改扩建，对部分商场、美食广场等区域进行优化升级。其中已完成上海欧尚长阳店美食广场改造项目，建筑面积约3000m2；昆山颐莫尚购物中心室内装修改建工程，建筑面积约20000m2；芜湖颐莫尚商场室内装修改建工程，建筑面积约40000m2；丹阳欧尚购物商场室内装修改建工程，建筑面积约40000m2；宁波高鑫广场购物中心 SAP I & II 项目，建筑面积约18万m2。以上工程项目均采用全过程管理模式，从项目规划开始，对项目前期准备工作、概念设定和图纸设计、总承包方及施工单位招投标、项目竣工验收等环节的施工质量、成本及进度计划进行管控。采取的管控方法科学、理念先进，以上项目建设均实现顺利、按期、高质量交付使用，确保了商场及商户的合法利益。为给之后项目管理工作及行业积累更多优秀管理经验，现对商业体扩改建全过程管理策略进行分析。
2商业体改扩建项目全过程管理策略
2.1全过程质量管理
2.1.1项目建设前的质量控制
投资决策过程是商业体扩改建项目建设的第一环节，论证项目建设的合理性和经济性、准确预估项目能够带来的商业价值。投资决策工作质量的好坏关系到项目建设质量、效益、功能等能否按照业主要求充分达成，做好投资决策过程的质量管理，是项目全过程管理的基本任务[1]。在开展质量管理工作时，项目管理人员需对相关检测报告、可行性评估报告等资料进行仔细的审查和研究，并适当借鉴国外优秀经验，提高资料审查的效率。例如，邀请地区政府相关管理人员、同行业但与项目无直接利害关系的专家、项目管理者、建设单位领导等组件审查小组，对项目可行性报告作出客观、全面的分析，以最公平的投票方式决定审核结果。从而有效避免外部环境对商业改扩建项目带来的不利影响，保证扩改建项目能够在达成质量目标的基础之上，以最低的成本创造出最高的经济效益。在项目计划阶段，就为全过程质量管理奠定良好的基础。
设计工作是项目准备阶段的核心任务，一份科学、可行的设计方案能够确保整个施工过程顺利、高效开展，达成项目质量管理目标。进行设计质量管理时，主要工作包括如下四点：第一，严格考察设计单位及人员的资质、能力和经验，按照规范流程、择优录取，选取最佳设计合作方。在选择设计单位时，要保证其设计能力与商业体改扩建项目设计要求相匹配，若一味节约设计成本选择了能力欠佳的设计单位，会给之后的施工作业带来更大的麻烦，影响项目质量、成本及进度目标的达成。第二，以全过程质量管理理念为引导，合理制定设计流程，依照初步设计、技术设计、图纸设计的顺序，循序渐进开展设计工作。第三，确保各部门间有效的联系沟通，保证设计方案的合理性，以免方案中出现技术矛盾、作业冲突等问题。第四，严格进行设计质量检查工作。成立专门的设计质量审计小组，对方案本身开展审查工作，进一步提高方案质量水平，避免设计漏洞在施工阶段引发更大质量问题。
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2.1.2施工过程中的质量控制
在招投标阶段，项目管理人员应就施工合作方的选择进行严格的控制，选择专门承接商业体改扩建项目或具备丰富相关经验的施工单位，深入了解施工单位的建设资质、能力、获得的成果等，选择信誉高、管理严谨、施工团体综合素质高的单位合作。一支优秀的施工团队是确保商业体改扩建项目施工质量的前提。在施工过程中，加强现场监管，保证各项施工环节、人员操作都在可控范围内，及时发现质量隐患并在第一时间处理。将质量管理目标细分，落实到每一施工团队头上，然后再划分到个人，配合一定的奖惩机制，确保质量管理目标顺利实现。另外，建设单位本身应做好材料采购工作，把控进场材料及设备的质量和性能，进行材料质量抽检，坚决杜绝不合格材料使用到项目建设过程中。
2.1.3竣工验收环节质量控制
竣工验收环节是商业体改扩建项目全过程质量管理的最后一个关键环节，在验收时，与设计部门、施工部门、监理部门等各项目建设参与方一同对项目建设质量进行全面、综合的质量检验检测。依照设计方案及建设合同的要求，将质量检测落实到项目每一个细节，出具真实的质量检测报告，以评定工程是否达到建设方的要求、可以顺利竣工[2]。竣工验收是项目质量管控的最后一关，为保证项目高质量交付使用，必须重视该阶段的质量管理工作。对于验收中发现的问题，与责任方协调立即整改，避免以便项目带漏洞投入使用。
2.2全过程成本管理
商业体扩改建项目的全过程管理可被分为五个环节：
2.2.1投资决策环节
分析商业体改扩建项目中可能存在的风险，预估风险后果，对项目收益做出正确的估计，以免企业进行盲目投资。例如在上海欧尚长阳店美食广场改造项目的投资决策过程中，对商场现有的客流量、周边餐饮服务市场情况、项目建设区域管线的排布及电源信息等做深入调查，明确项目实施可能遇到的阻碍、能否被有效解决。从经济和技术两个角度评定改扩建项目的合理性，进行投资估算，提高成本可控性。
2.2.2方案设计环节
科学的施工方案能够有效降低施工过程发生各种风险因素的概率，从而避免出现额外的成本支出。方案设计环节的成本控制可与质量管理工作同时进行，注意新工艺、新材料的引进，使用可再生材料，既能降低项目建设成本，也能保证项目建设符合国家环保法规的要求。
2.2.3招投标环节
选择适当的招投标方式，严格制定项目招标文件。将商业体改扩建项目的实际需求详细呈现于招标文件中，透明化项目价格，以供投标单位进行参考。从而找出最佳合作施工方，在保证质量的前提下，控制项目建设成本。
2.2.4项目施工环节
进行动态化成本管理，涉及到方案变更时，计算成本变动情况，合理评定方案变更的必要性。在本案例中，采用成本限额的方式进行全过程成本管理。将成本管理目标划分成多个小目标，每一目标对应一部分工程量。在管理过程中，及时发现每一部分工程量的成本与限额相差的情况，分析出现超额的原因。
2.2.5竣工验收环节
根据项目合同内容，与各参与方联合开展竣工验收审计工作。确保审计工作严格依照相关要求开展，合理计算实际工程量，保证竣工结算结果真实可靠。就验收过程中出现的矛盾和纠纷，及时协商沟通，划定责任归属，确保各方利益都能被有效达成。
2.3全过程进度管理
商业体改扩建项目一般持续的周期不长，在全过程质量管理和成本管理的协同下，项目进度自然能得到有效的保证。首先，及时调整进度管理计划。商业体改扩建项目实施过程中，不可避免出现一些不确定性因素，当出现延误项目进度的问题时，应对延误的时间、后果、对后续工作的影响进行深入的分析，并根据分析结果适当调整进度管理计划[3]。例如，因某造型墙效果未达到设计要求出现返工时，项目管理人员可通过人员、时间的协调进行赶工，及时追赶施工进度，以防最后出现无法依照规定时间竣工的情况。另外，确保施工材料及设备供应及时。商业体改扩建项目有一个最大的特点就是，可能在其他区域正常营业和使用的情况下开展项目施工作业，现场不存在存放大量施工材料的条件。因此在安排采购计划时，需与施工方案和进度管理计划相结合，保证每次进场的材料与阶段性需求相互匹配。研究材料市场价格变动趋势，进行分批次采购，在确保工程进度的同时，节省更多材料成本。
结论
商业体改扩建项目质量、成本、进度的全过程管理是一个复杂的管理网络，但不同部门的管理工作间又相互配合、相互促进。在开展项目管理工作时，相关人员必须要建立起全过程管理工作意识，将管理工作渗透到整个项目进展过程中，确保项目管理全面、深入、精确。本文对商业体改扩建项目全过程管理的策略进行重点分析，策略及看法可能还存在诸多不足和限制，希望得到相关专家的指正和完善，并给行业提供参考。
参考文献：
[1]方阗.ZH地产项目全过程质量管理研究[D].北京交通大学，2018.
[2]谢秋香.房地产项目成本全过程管理方法初探[J].住宅产业，2018（06）：64-66.
[3]黄雪勇.商业地产项目施工进度全过程管理分析[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2017（07）：13-14.
论文作者:潘博
论文发表刊物:《防护工程》2019年10期
论文发表时间:2019/8/14
标签：项目论文; 体改论文; 全过程论文; 商业论文; 质量论文; 项目建设论文; 成本论文; 《防护工程》2019年10期论文;