摘要：随着城市化建设和房地产发展而引入的新兴行业，物业管理行业顺应社会经济发展潮流，在维护社会生活稳定、提升群众生活水平、促进劳动者就业等方面做出不错的贡献，其发展迅速、发展前景广阔，却由于种种原因，出现了诸多的问题，例如：立法体系的不完善，物业人员的不专业等；面对物业管理问题的日益凸显，我们要深刻认识到物业管理行业只有走向专业化、信息化、规范化与法律化的发展道路上，才能够改善目前的现状，更好的发展自身，为社会做贡献。因此，本文结合目前国内物业管理的现状，分析了物业管理行业存在的诸多问题，探究了促进我国物业管理发展的有效措施，提出了包括应尽快建立完善的法规，加大监管力度以及提升人员素质等措施，并结合目前及未来社会经济发展以及科技发展的新情况，预测了物业管理行业今后的发展趋势。
关键词：物业管理，现状，发展趋势
物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，其较强地适应了我国社会主义市场经济体制的发展和需要。同时物业管理受地域经济发展水平、政策影响、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约，其专业化、规范化发展仍将是一个艰难的探索历程。
一、目前我国物业安全管理的现状
目前为止，全国从事物业管理工作人员 800 多万，物业管理企业已超 10 万家，物业服务从单一类型物业到综合性的建筑等多样的物业类型，已经覆盖不动产管理所涉及到的较多相关领域。物业管理日益受到人们的普遍认可与接受，呈现出良好的发展态势。作为与居民生活、工作密切关联的行业，在构建和谐社区，建设幸福小区的活动中发挥着不可替代的作用。但其背后依旧存在着诸多的问题急需我们去解决。
（一）物业管理相关的法律体系有待完善，法律实施与现实有差距
物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法规建设较滞后，这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。一方面，立法落后。截至到目前，物业管理的最高法律法规是２００５年才颁布的《物业管理条例草案》，另一方面，没有形成本行业完整的法规以及可指导性、操作性的体系，缺乏有效的法规加以引导、规范。管理企业和业主在管理物业问题等方面有异议时，无法有效地解决纠纷，这种事件一旦发生，就会导致物业管理企业与业主之间的关系越来越僵，这样物业管理工作就无法持续下去。另一方面，国家制定的相关法律法规与现实有一定的差别。国家颁布相关条例对于物业管理企业也只能在宏观上调控，在与实际各物业管理企业操作上有所不同，在能够推敲的条文上，企业大多数采取变相收费进行解决，也就导致了企业与业主两方面都有苦难言。
（二）物业管理收费难且不规范，一定程度上造成内部使用资金不足。
物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前，物业管理表现比较突出的两个问题是：1、收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出也造成收费困难。2、收费行为不规范。虽然国家对此做出过明确规定，但是各地物价主管部门没有严格实施，有些物业管理企业忽视业主的合法权益，多收费，乱收费。基于以上原因，物业管理公司被一部分业主拖欠服务费的现象相当普遍，由于缺乏必要的物业小区服务资金运作，致使小区服务入不敷出，服务质量下降，物业小区运转困难，成为物业服务企业发展的障碍。
（三）物业管理发展区域性不平衡，不利于长久发展。
我国沿海地区、发达地区物业管理服务发展较快，各方面运作也比较正常；而在边远落后地区，物业管理服务的体系还没有建立，有的地方甚至还没有实行物业管理服务。这就造成了我国物业管理发展的严重不平衡，不利于我国物业管理企业的发展。
（四）物业管理人员素质有待提高，并缺乏专门专业人才。
物业管理人才对于物管企业来说至关重要，管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的服务质量水平，而且关系到企业的长期可持续发展。而目前，我国物业管理从业人员的识结构层次不高，对口的专业人才奇缺。行业内的工资普遍不高，晋升空间有限，福利待遇也一般，不能吸引素质较高的优秀专业人才加入物业管理行业，时常发生物业管理专业的大学毕业生转移专业不在物业管理行业工作；另一方面由于行业的迅速发展，物业管理企业相应的选才与培训没能及时跟上，使物业管理从业人员素质普遍偏低。从业人员相当一部分来自于农民工或下岗失业人员，大都人未经培训就仓促的上岗，缺少必要的物业服务基础培训。
二、矿业物业管理发展的若干对策
基于目前矿业物业管理的现状，我们必须采取及时有效的措施进行整改完善，才有利于矿业物业管理的发展。
首先，政府部门尽快建立统一的物业管理法规，完善物业管理的法律体系，使物业管理做到有法可依，有章可循，有法必依。明确区分各个主体：开发商、业主、物业公司之间的责、权，以减少纠纷，更好地维护各方利益。另外，政府加大监管力度，推行物业管理的市场化进度，严格实施招投标制度，通过各物业公司之间的良性竞争来提高行业的整体水平。对于收费标准也应提出相应的要求，防止乱收费，多收费。其次，着重加强边远落后地区的物业管理建设，大力宣传物业管理的作用和意义，提高社会各界对物业管理的认识。广泛宣传物业管理的相关知识，。运用广播、电视、报纸等传媒，通过多种形式。最后，提升人员素质，做好人才储备。物业管理不仅涉及面广，而且专业性强，需要多方面的专业人才，并具备相应的专业知识、专业技能和现代化管理手段。人才是企业发展的动脉血，要适应市场的需要，就必须在人员培训上下功夫，制订切实可行的培训计划，坚持理论和实践相结合的原则，进行定向培训，专业培养，提升队伍素质，以适应物业管理市场的需求。
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三、矿业物业管理的发展趋势
随着我国经济的高速发展，相应法律法规、政策的进一步修缮，人们素质的不断提升，行业监督和竞争机制的不断完善、税收优惠的落实，为行业发展创造了健康的外部环境。但随着市场竞争的持续加剧，未来的物业管理企业必将沿着多元化、专业化、智能化、信息化等新方向发展。
（一）物业安全管理的市场多元化服务，满足业主需求
物业管理与普通业主工作生活息息相关，它涉及到业主、住户诸多的日常工作生活需求，随着人们生活节奏加快和生活水平的提高，，企业应不断适应业主多重需求，积极开拓创新多元化业务，提供多元化发展的业务空间。除了传统的小区设施设备维护、秩序维护、保洁清洁、绿化园艺等服务外，物业企业已延伸到参与房地产项目开发前期的设计规划，小区设备设施选用的顾问等各个环节和角落。此外，物业管理必将从简单物业及其附属设施的单一低层次管理扩展和延伸到生活服务、文化服务、娱乐服务、教育卫生服务、法律服务和环境服务的综合性各个管理方面发展，积极向业主需求旺盛的居家养老服务、家政、房屋中介、停车场所服务、社区电商购物等业主的个性化需求，把物业管理、社区服务和人文环境结合起来挖掘物业服务附加值，来体现物业管理商业价值。
（二）物业安全管理的专业化
物业管理企业的专业化、规模化发展为一大部分物业管理企业为创造更高的效益。物业管理的专业化能力全面提升，部分业务外包将使物业企业轻装上阵。传统的物业小区管理一般由一家物业管理来统一管理，以大包大揽的形式进行并体现队伍的实力，不管该企业能否承担都一并承包下来，其服务标准和水平都难以让业主满意。长此以往，物业管理企业的管理成本越来越高，严重导致了物业服务市场的不平衡。因此，今后，对于大型物业服务企业，除了做好核心的业主服务外，相关的设备设施维护保养、治安秩序维护、清洁卫生、绿化园艺管理均会由专业化的公司进行工作，这已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理与协调机构，将一些专业管理以经济合同的形式交予相应的专业经营服务公司，通过必要的监管来完成服务工作。
（三）物业安全管理注入科技，智能化发展
智能化管理主要是指全方位的楼宇自动监控系统、消防自动系统、全球性通信及信息智能处理网络系统、办公自动化、家庭分类服务支撑系统等。在沿海城市、大城市的一些物业公司在物业管理中，运用现代控制技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施、设备、物业环境、物业消防、安保等的自动控制和集中管理，全面提升企业水平，打造服务品牌，实现了规模化、节约化经营模式。
随着科技进步，大量的科技成分被引入物业管理，提高了物业小区的档次和水平。社会相关行业对物业管理行业的信息化、智能化提供技术和设备支持，特别是“互联网 +”技术的广泛应用，是现阶段物业服务企业得以提高经营管理效率，应对人工成本上涨，充分利用社区资源发展创新业务的基础。随着新技术应用和“互联网 +”技术和物业服务企业的各类业务更加融合，相互促进，完善和优化物业服务企业的盈利模式，将不断加快推进物业管理行业的发展。物业企业将通过高科技的引入，以转变物业管理企业劳动密集型和简单服务提供者的服务形象，借助现代互联网信息技术，依托现代科技，通过经营管理方式的转变，来改变传统的物业服务运作模式，实现企业的转型。络化、智能化将使物业管理进入创新管理的新时代
（四）物业管理的股权化与市场化发展
我国的沿海一带作为经济发达地区，一部分物业管理经验较为先进。例如：经营者员工持股制之一举措的反应和效果都很成功；这样一来一方面调动广大员工的工作积极性，把工作当成自己的事业来做，另一方面产权清晰，关系得以理顺，企业的经营决策独立性和自主性得到有效增强。只有企业的综合实力提高了，才能够有竞争能力，才会抢占市场份额。由此可见，股权化是企业迈向市场化的一个重要手段。当然，其应对物业管理人员管理不到位，素质不强等问题，也有一定的作用。
此外，遵循我国社会主义市场经济的基本特征，在国家强有力地宏观调控支持下，充分发挥物业公司的主观能动性，只有解除取消对物业管理不力的约束力才能真正保护物业管理企业的发展，同时，物业管理进一步规范自身行为，规范收费标准，服务质量和整体水平，物业管理费用的收支将采取公化，物业管理企业将安排工作人员与业主进行协商，经协商收费标准达成一致。
结束语
总之，随着我国房地产和物业管理行业的迅速发展，物业管理在我们的日常生活中扮演着越来越重要的角色，物业管理行业存在潜在巨大的发展空间，但也存在诸多问题亟待解决，服务质量、整体水平急需提升，否则难以适应社会对物业管理专业化、综合化的要求。当然，物业管理行业的发展也离不开政府的推动、业主的认可、和企业强有力的支持，相信在诸多方面的努力下，我国的物业管理企业将会逐渐地完善，并走向更加辉煌的道路.
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论文作者:杨艳阁
论文发表刊物:《基层建设》2018年第28期
论文发表时间:2018/11/15
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