摘要：房地产作为一种资金投入大、资金占用时间比较长的行业，其融资问题是房地产企业发展生存的重要内容。随着我国对于房地产市场进行宏观调控，银行对于房地产项目贷款的管理更为严格，其贷款门槛越来越高，房地产企业越来越意识到要抛弃以往主要依靠银行贷款的融资方法，积极寻找其他融资方式的可能性。本文主要是从介绍房地产融资现状及其面临的现实问题出发，介绍基于模糊综合评价的几种房地产融资方式的比较研究。
关键词：模糊综合评价；房地产企业；融资
房地产的投资规模较大、投资周期长，资金密集度高，因此其需要大量的资金启动才能维持运转，我国之前房地产企业的主要融资方式是银行贷款，但是在新时代背景下房地产行业的银行贷款越来越难，房地产企业不得不寻找新的出路进行融资，其中最重要的是选择合适的融资策略，进而提升企业的融资效率，这是当下房地产企业生存发展、防范金融股风险的重要问题。
一、当前我国房地产企业融资现状
1.1房地产企业业务流程
首先房地产企业通过市场调查寻找目标地块，获得投资目标，圈定几个合适的地块资源，然后对这些可能的目标进行筛选，并作出可行性研究，然后从政府手中通过公开招标竞拍的方式拿到土地资源，并获得土地开发、转让建筑等权力，在这一过程中房地产企业需要一定的资金获得土地开发利用的权利。接着规划其设计方案并进行报备，待建设规划局等批复后进行工程施工和验收工作，在一系列过程中，房地产企业需要支付佣金给承包建筑商，这又是一项不菲的资金流出部分。最后开发商通过各种各样的营销策略将其楼盘进行推销，消费者购入成品房，此时房地产企业获得资金流入。因此从整个业务流程上来看，房地产企业在项目开发的过程中一开始均需要大量的自己投入，在最后销售的时候才能获得回报，进行资金的循环经营，进而创造价值，因此其一开始的融资部分就是其最为关键的内容。
1.2我国房地产融资现状分析
房地产投资规模非常大，因此其需要大量的资金作为启动资源，房地产企业一般主要以自己积累的资本以及外来的债务型或者权益型的资金作为其资金倚靠，一般来说，企业自身积累的资金量较少，主要是依靠来自银行的债务型资金，以短期抵押贷款的方式获得资金，还有通过上市发行股票的方法进行权益型融资。由于房地产企业的资金主要来源于外来资金，因此接下来我们主要介绍几种外来资金融资渠道的现状。
其一，银行贷款和房地产信贷。房地产行业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款以及房地产消费贷款等内容。当前我国房地产开发的融资中大概有60%以上的资金来自银行贷款。但是由于我国目前城市房价长期处于高位水平，因此国家出台了一系列调控措施来抑制房价，其中最为重要的措施就是通过信贷资信评级来限制贷款金额以及贷款数值。一行可以根据综合授信结果或者证书来与企业进行合作，这就意味着企业可以根据自己的需要随时去提用资金，这样可以保证资金来源的稳定。但是这种模式主要是根据企业信用等级来得到相应的贷款，因此大型的房地产企业有较大优势而对于中小房地产没有益处。
其二是房地产公司通过预售的模式将消费者资金现行收入囊中，以此来缓解企业的资金压力。这种融资模式主要是由企业与客户签订正式的买卖合同，以保障客户的基本权益等，等客户将款项全部打给企业后，企业完成地产建设，最后交付消费者。但是由于当前房价较高，很多人均需要通过按揭的方式买房，因此其大部分的资金也来自于银行，国家也开始逐渐加强了对于这一项目的监控，当前房地产企业只有在拿到竣工备案表之后才能取得按揭贷款的资质。
其三是房地产企业通过上市融资、发行债券的方式进行融资。也就是具有一定资质的地产企业在国内证券交易所上市，由股民通过买进股票的方式进行融资。此外还有房地产信托化、信托投资基金、融资租赁等方式及逆行融资，这也是近年来国家宏观调控背景下出现的一种新的融资途径。
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二、模糊综合评价下的房地产融资方式比较
2.1评价体系
其一是融资效率分析，融资效率是指企业以一定的手段将成本和风险融资控制到可接受范围内，将这些基金运用到企业中来提升企业收益。其中主要包括企业融资效率，代表的是企业筹集资金的风险性和便宜程度等，如果企业的融资效率高，那么也就说明社会资金进入企业中更为方便，企业也会得到更好的发展。融资效率的主要指标分为以下三种：利率风险、金融风险以及政策风险为主的企业资质成本；最大融资金额、融资速度、融资占用周期为主的融资质量以及企业对融资主体的吸引力、融资政策为主的融资难易度。其二是融资成本，其中主要包括以下指标：代表企业资质成本的企业经营历史、财务报表情况以及信用记录；代表商务成本的评估流程复杂程度、合同结构复杂程度以及价格谈判能力；代表财务成本的资金成本率、资金首次支付能力以及后续还款压力等。
2.2模糊层次分析法
模糊综合评价是指运用模糊层次分析法对某个问题进行的全面综合的分析，主要适用于基于多个准则的问题进行分析的方法，通过逐层分析的方法，将一个混乱的、多因素干扰的问题转变为一个有序的、呈现出一定阶层结构的问题，然后根据排列出来的结果，对不同的方案你选哪个比较，最终筛选出最为适宜的方案。这种模糊层次分析法可以处理定量以及定性的问题，将一个复杂的问题简明化、使其具有系统性，在房地产融资方案的分析比较中可以发挥很好的作用。
2.3指标权重的确定
指标权重主要分为一级指标权重和二级指标权重以及三级指标权重，其中一级指标指的是融资效率和融资成本，融资效率里的二级指标主要有融资风险、融资质量以及融资难易性；融资成本里的二级指标主要有企业资质成本、商务成本和财务成本。经过对其构造矩阵并检验制定了如下的权重：一级指标权重中融资效率：融资成本分别为0.5：0.5，融资效率的二级指标权重中融资风险：融资质量：融资难易度=0.57:0.29:0.14；融资成本的二级指标权重中企业资质成本：商务成本：财务成本=0.12:0.21:0.67.
2.4西安某住宅房地产项目分析
该项住宅项目的主要技术指标有：实际用地面积39390平米；规划用地面积47300平米；总建筑面积157000平米，计容积率面积150000平米，建筑密度28%，建筑容积率3.8，住宅面积141000平米，绿地率31%，地下面积8100平米，商业面积8600平米，居住总户数1500，建设周期2年，总投资3.5亿元，企业自有资金1亿元。然后由3为专家进行打分评价，并进行计算，得出结果是，利用房地产信贷方式融资的计算值为7.1，房地产证券化方式的值为6.9，房地产信托为7.1，房地产融资租赁为7.2.根据这个结果可以看出来房地产融资租赁相对于其他方式占据了一定的优势。
三、结语
综上所述，我国当前房地产市场的融资需要寻找新的出路，本文通过介绍现行房地产融资现状，引入了利用模糊层次分析法对其融资进行综合分析，并用简单案例进行验证，发现集租赁、买卖、借贷为一体的房地产融资租赁方式具有一定的优势，在政府、房地产尚、消费者三个方面均能带来一定的利益，实现三赢的局面，建议企业可以利用这种方式进行融资。
参考文献
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论文作者:陈新 吴铎
论文发表刊物:《知识-力量》2019年11月48期
论文发表时间:2019/10/28
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