新疆乌鲁木齐市 830002
摘要：存量土地的出让成本是政府部门比较关心的问题，政府希望出让土地能从出让金中收回完成基础设施建设等发生的各项费用，达到土地收益不“倒挂”，即政府出让土地不贴钱，本文以十二师西山农场兵团乌鲁木齐工业园片区为例测算了该园区存量土地成本构成的要素和金额。
关键词：存量土地 出让成本 构成 测算
一、土地出让成本构成问题的提出
土地出让收入是指以招拍挂或协议方式出让土地使用权而由受让方支付的价款，即出让价款。而在“净地出让”政策指引下，土地出让收入中，包含了政府先期垫付的土地取得成本及资金成本的回收，及土地开发成本，以及由于基础设施建设改善了所在区域的土地质量，产生建筑地段的级差收益，按贡献原则，所有者享有的相应份额的级差收益。
开展十二师西山农场兵团乌鲁木齐工业园片区土地出让成本构成分析的目的在于分析该园区存量土地出让成本构成，得出平均成本及分析变化趋势，提出应用建议，完善土地市场行政管理工作依据，为国土资源管理部门制定土地宏观管理政策，促进土地有偿使用制度的贯彻实施，控制和调节地价，引导和规范土地市场，提高土地利用效率，促进园区的经济与社会的可持续发展提供有力的参考依据。
二、土地出让成本的构成
根据《土地管理法》第四十七条规定：“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费以及地上附着物和青苗的补偿费”。从征地行为的实质看，它是国家依法采取的强制性手段，其实质是对原所有人未来收益的补偿，是地租资本化的另一种表现，亦即土地取得费。
当完成了对农民集体所有的土地征地后，土地便成了国有土地，在此基础上对生地进行七通一平的开发建设，变成熟地后再出让。
故土地出让成本应由征地费用、动拆迁费用、市政基础配套设施工程建设费用（包括项目前期调查、工程地质勘探、地形测量、设计费用、监理费用及审价费用等）、财务费用及管理费用等组成。
三、土地出让成本测算的技术思路
课题组先将十二师西山农场兵团乌鲁木齐工业园片区的情况咨询了熟悉当地情况的专家，对十二师西山农场兵团乌鲁木齐工业园片区进行了进一步细划，然后量算了片区的各类面积，测算了各类用地的结构。然后根据收集的到征收补偿资料测算各类用地的成本价格，最后按用地结构进行加权平均得到最低的成本控制价格。
（一）土地出让成本测算的步骤
1.制作工作底图。先利用建设用地管制图套合在现状图中以确定允许建设区、有条件建设区、限制建设区和禁止建设区。将限制建设区和禁止建设区剥离出初步确定的范围以外，确定评价范围，以确保成果的合规性。然后将套合过的图再次套合在地籍图上（没有地籍图的片区采用地形图），作为工作底图。最后将基本农田保护区规划图套合在工作底图上以确定基本农田的范围，将套好的图，作为工作底图。
2.各类用地面积进行了统计和核实得出每种地类的结构。
3.根据相关文件分别测算每种地类的土地取得费。
4.以每种地类的结构为权重测算每个片区的土地取得费。
5.测算每个片区的开发费。
6.测算每个片区的利息、利润。
7.测算每个片区的土地出让成本。
（二）土地出让成本测算
土地的成本构成包括土地的取得成本和开发成本两大部分，除外还有土地出让时的其他成本如土地勘测费、评估费等。
1.土地的取得成本构成及费用标准
对于建设用地，土地的取得成本包括地上房屋征收补偿费及土地补偿费。
根据十二师征收补偿相关文件，课题组调查收集了该片区的地上房屋征收补偿合同，确定每建筑平米按2480元/平方米进行补偿。
征收补偿率的确定，课题组收集了片区的已发生的征收补偿案例进行加权平均后得到片区的征收补偿率。
对于农用地，土地的取得成本包括土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费、耕地开垦费、基本农田代保费、耕地占用税、新增建设用地土地有偿使用费。土地补偿费标准，根据《关于印发<十二师国有农用地转用补偿与安置暂行办法>的通知》（师办发[2014]52号）确定。具体标准见表1。
对于牧草地，土地取得成本包括草原补偿费、安置补偿费、植被恢复费、耕地占用税、新增建设用地土地有偿使用费及其他税费。具体标准见表1。
对于未利用地，土地取得成本包括国有空闲地补偿费、新增建设用地土地有偿使用费。具体标准见表1。
2.土地的开发成本构成及费用标准
除了土地的取得成本外，达到可出让条件时，还包括土地开发费（道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整、绿化等基础设施建设支出，以及相关需要支付的银行贷款本息等支出）。
兵团乌鲁木齐工业园区为近几年新建园区，部分片区基础设施完善，财务资料完整，故可作为测算开发费的基准依据。通过测算该园区“六通一平”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖和场地平整）的费用为6.66万元/亩。
3.土地出让时的其他成本及费用标准
土地出让时的其他成本及费用标准包括土地勘测费、评估费、公告费、场地租金、招拍挂代理费等。具体标准见表1。
（三）最低成本地价的控制测算
课题组将工作底图进行量算各类面积，测算了各类用地的结构。然后根据收集到的征收补偿资料测算各类用地的成本价格，最后按用地结构进行加权平均得到最低的成本控制价格。
四、待解决问题的思考
1.是否应该考虑可出让率的问题
按照园区的规划，通过可出让面积除以区域总面积，测算出园区可出
让率在0.69，如果考虑这一系数，测算出的成本价远高于实际出让价格。政府是否应该把对土地的所有投入都加到土地出让金中，需要进一步研究。
2. 在测算过程中，已建成的建设用地的动拆迁费用如何确定，区域内的平均容积率如何确定是一个难题。它的确定需要大量详实的调查数据来支撑。
通过以上过程测算出了兵团乌鲁木齐工业园片区土地出让成本价格。本文也只是抛砖引玉，在测算的过程中，尚有一些问题需要进一步研究。
参考文献
[1]俞淑娟.有关土地出让成本核算方法的探讨.《新会计》,2012(4):48-49.
[2]眭楠，张利民.浅析土地储备成本控制.《上海土地》.2006（2）24-26.
作者简介
沈永芳，新疆汇天富土地规划咨询有限公司。
论文作者:沈永芳
论文发表刊物:《基层建设》2017年第18期
论文发表时间:2017/10/16
标签：土地论文; 成本论文; 补偿费论文; 土地出让论文; 片区论文; 费用论文; 乌鲁木齐论文; 《基层建设》2017年第18期论文;