房地产企业增值税筹划分析
羊卉 江苏天舜会计师事务所有限公司
摘要： 在全球经济下行发展新常态下，房地产企业利润空间紧缩，房地产收益随之减少，加之融资、政策、竞争等因素影响，使房地产企业发展存在一定阻力，这就需要房地产企业调整管理方法，提高管理质量，调配运营资源，度过经济下行发展难关。其中，税收筹划作为拓展房地产企业利润空间，完善房地产企业管理模式，提高其效益分配能力重要工作手段，需立足房地产企业发展大环境探析增值税筹划方法，以期助推房地产企业良性发展。
关键词： 房地产企业；增值税；筹划
增值税主要是指以商品流通进程中所得到的增值额为依托进行税务计量的税收种类，针对商品流通、生产、劳务服务等诸多环节附加值、新增价值所征收的流转税。当前增值税已然成为我国最为重要的征收税种之一，2018年增值税收入占全国税收的比重接近50%。为减少企业运营投入成本，李克强总理在十三届全国人大二次会议上强调减少增值税，通过税费改革助推企业发展。房地产企业作为增值税贡献最多企业之一需做好增值税系统筹划工作，在享受国家政策优惠同时追加自身经济效益，助力房地产企业稳健发展。
一、房地产企业增值税筹划必要性
(一)完善房地产企业税收筹划体系
增值税是房地产企业在其运营过程中需缴纳税种之一，为提高税收筹划针对性、有效性、科学性，房地产企业需做好增值税筹划工作，将其视为税收筹划重要一环，使筹划工作更具实效性、统一性，用房地产企业税收筹划标准、制度及流程约束增值税筹划行为，使房地产企业税收筹划体系更为完善，为提高其税收筹划综合质量奠定基础。
(二)提高房地产企业经济效益
当前增值税是我国最大税种之一，同时也是房地产企业需支付最大税种，直接影响其经济效益，通过增值税筹划可在合法前提下将增值税率控制在最低状态，继而减少房地产企业税费投入成本，达到提高房地产企业经济效益目的。
(三)积累房地产企业增值税筹划经验
房地产企业开展增值税筹划工作不仅可以提高其收益，还能在实践中积累相关筹划经验，探寻经济下行发展背景下房地产企业增值税筹划新方向，使房地产企业税收筹划能力得以强化，为创新增值税筹划方法，完成增值税筹划任务奠定基础。
二、房地产企业增值税筹划难点
虽然我国是法治大国，尤为重视税收工作，并将税收视为调节经济结构杠杆之一，但当前有些房地产企业为控制税务管理成本，存在忽视增值税筹划必要性问题，影响其增值税筹划综合成效。基于此，房地产企业需在遵守法律及行业规范前提下，探索房地产企业增值税筹划薄弱环节，为分析其增值税筹划措施提供依据。
(一)缺乏增值税筹划意识
通过对新时代房地产企业增值税筹划难点进行分析可知，房地产企业增值税筹划意识薄弱，未能关注增值税筹划与内部、外部运营环境的紧密关联，缺乏良好的增值税筹划机制，已然成为影响新时代房地产企业税收筹划有效性突出内因，为此房地产企业需在总结增值税筹划经验基础上，遵循合法合规、实事求是、科学可行理念探寻房地产企业增值税筹划措施，旨在调配增值税筹划资源，助推房地产企业高效发展。
(二)忽视对增值税筹划环境有效性的关注
首先房地产企业需从运营实况出发探析增值税筹划立足点，确保通过筹划可为房地产企业创造更高收益，其次房地产企业需从税收大环境出发探析国家政策、法律法规、行业规范对房地产企业增值税筹划形成的影响，加大房地产企业增值税筹划力度。然而，当前有些房地产企业存在忽视对增值税筹划环境有效性的关注问题，相关筹划结果脱离实际，筹划方案应用价值大打折扣，影响房地产企业增值税筹划成效。
(三)缺乏良好的增值税筹划机制
将房地产企业增值税筹划视为其税收筹划一环，明确房地产企业增值税筹划积极意义，继而赋予相关筹划工作贯穿性、系统性、统一性，达到强化房地产企业增值税筹划意识目的。例如，房地产企业应规范建材采购流程，尽量与规模大、运营稳定、实力强的材料供应商合作，增加增值税发票抵扣几率，若供应商存在规模较小的企业，也应尽量与一般纳税人企业合作。除在建材采买环节做好增值税筹划工作外，房地产企业还可通过增加精装修房屋数量，减少毛坯房销售比率，丰富进项税额来源，同时在装修环节获取更高利润。再如，将建筑业务从房地产企业中剥离开来，旨在获取增值税专用发票用以抵扣进项。通过施工业务外包，开发商销售产品，理顺房产公司与建筑公司的隶属关系，将建筑业视为主要运营业务等多种筹划方式并举的模式实现强化房地产企业增值税筹划意识的目标，使房地产企业增值税筹划更富实效性、系统性。
三、房地产企业增值税筹划措施
房地产企业增值税额度较大，有些房地产企业为赚取更高利润走上“偷税漏税”道路，使其税收风险加剧，一旦行径败露，不仅需追偿大量罚款，还影响房地产企业信誉度、美誉度，无法提升其综合竞争实力，阻滞房地产企业良性发展。除部分企业缺乏增值税筹划意识外，还有些房地产企业不具备利益权衡及综合筹划能力，加之增值税筹划知识匮乏，使这些房地产企业出现增值税筹划不当消极现象。
首先，房地产企业需关注自身综合运营实际情况，明晰自身增值税筹划不当之处，从税收筹划总目标角度出发探析增值税筹划内部环境对相关筹划方案的消极影响，如财务工作制度、税务数据、运营信息等，确保增值税筹划更具贴合性；其次，房地产企业需关注外部环境对自身增值税筹划带来的负面影响，如法治环境、税务政策等，加大房地产企业增值税筹划法律法规研究力度，保障相关工作具有可行性。例如，为享受我国营改增决策相关优惠，房地产企业可追加装修支出，在房屋销售前进行装修，将装修费用视为成本费用组成要素，作为扣除基数减少纳税金额。基于此，房地产企业可采用包工不包料、包工包料出包工程的形式使增值税筹划更加高效，并按照增值税筹划环境作出应对，第一建筑单位包工包料，以11%税率面向房地产企业提供建筑服务类增值税发票，第二建筑单位包工不包料，以3%税率面向房地产企业提供建筑服务类增值税发票。假定能够抵扣17%甲供材是x(含税)，工程造价是y(含税)，y/(1+11%)×11%=x/(1+17%)×17%+(y-x)/(1+3%)×3%，得出x=0.6035y，x/y=60.35%，说明甲供材在工程造价中占比60.35%时税负均衡，税负筹划环境较为稳定，若高于该比例则甲供材有益于房地产企业获利，即甲供材在占比工程造价60%以上前提下企业选择清包模式出包工程为宜。
(一)强化房地产企业增值税筹划意识
目前财务部门是房地产企业增值税筹划的重要部门，鲜少有房地产企业专门设立税收筹划部门，使其增值税筹划缺乏专业性、实时性，降低房地产企业增值税筹划专业度，税务风险随之上扬，筹划工作不够精细，筹划方案实施存在阻力，筹划结果反馈信息沟通不畅，无法满足新时代房地产企业增值税筹划切实需求。
(二)加大房地产企业增值税筹划环境关注力度
（2）黏层油洒布：洒布黏层油前，应对原路面的杂草等进行清除，选用的黏层用乳化沥青应与微表处用乳化沥青相一致，并确保黏层完全凝固。
作为公共必修课，高校思想政治理论课往往采取大班上课的形式，每个教学班有一百人左右。开展活动时，需要将班级学生划分成小组，每组三到五人，并排好先后顺序。如果一个班是由几个小班或不同专业的人组合而成，可以由各班级轮流展开，具体小组的人员组合由学生自己确定，最大可能地发挥学生的自主性。时事新闻评论可以每周进行一次。每组学生课下进行充分准备，上台展示前要将展示的内容向教师报告，教师给予具体的指导和修改意见，由小组成员共同修改完善。每组展示的时间最长不超过15分钟，展示时教师要提醒学生注意时间限制，内容要简练，新闻要素要有条理，语言不能过于偏激。
①志愿助人服务：门诊服务中心、门诊各楼层志愿者负责协助病人自助挂号、缴费、打印化验单；急诊分诊处志愿者负责维护医疗工作秩序；门诊B超室志愿者负责协助医务人员登记，分流引导病人及家属到相应就诊楼层和诊室检查。②志愿关怀服务：积极为残疾、老年、体弱、行动不便及其他特需病人、外国友人等提供诸如搀扶、陪同、轮椅、拐杖、平车协助的优质服务；帮助危重症、老年、体弱病人办理住院手续并陪送至病房；主动、热情地为病人及家属提供指路、引导服务。③志愿环卫服务：维持安静、清洁、整齐、安全、良好的医院环境；协助护工清理病人就诊途中的分泌物、排泄物、呕吐物等，为病人提供舒适、优质的医疗服务。
古意的眼睛里出现了一种古怪的神色，似悲伤似缅怀，但更多的是一种不想让我知晓的秘密。他的目光在躲闪着我。
(三)完善增值税筹划机制
首先，房地产企业需成立独立的部门负责税收筹划工作，推行相关责任机制，制定增值税筹划标准、流程、制度予以约束，使房地产企业增值税筹划更具实效性、科学性；其次，明确可扣除项目，找准房地产企业增值税筹划立足点，根据房地产企业运营实况及政策、法律等因素变更情况增设筹划项目，完善筹划体系，有效调配增值税筹划资源；最后，打造良好的房地产企业增值税筹划团队，定期组织工作人员学习税收政策、法律法规及行业规范，掌握最优增值税筹划方法并可根据实际需求予以创新，助推房地产企业增值税筹划工作与时俱进。
四、结束语
综上所述，为提高新时代房地产企业增值税筹划质量需强化房地产企业增值税筹划意识，加大房地产企业增值税筹划环境关注力度，完善增值税筹划机制，有效利用筹划方法及相关资源，在营建合规、合法、实效房地产企业增值税筹划氛围同时助力房地产企业获取更高经济效益。
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