摘要：近些年来，一些发生在小区内的矛盾逐渐最终演变成刑事案件的案例屡见不鲜，起因大都是业主之间生活习惯的差异、志趣爱好的不同或者是对于公摊面积的纠葛，还有业主与物业之间的矛盾等等，如果物业管理水平提高，物业管理人员能够对这些问题进行妥善处理，就能避免很多的问题。因此，物业管理水平的提高事关到每一位业主的自身的利益和物业本身的利益，对提高物业管理水平的探讨实在必要。本文就此展开了论述，以供参阅。
关键词：物业管理；纠纷；解决对策
1物业管理纠纷产生原因
1.1物业管理中各个主体法律关系认识不清
物业管理活动中之所以出现许多问题，一个主要原因在于物业管理中涉及多个主体，各个主体对于物业管理中的法律关系认识不清，错误理解自己在物业管理中的法律地位，难以正确适用法律。对物业管理权及其性质定位问题不准，是普遍存在的问题，而事实上物业管理权应是业主授予物业服务企业的一种管理权限，而非（限制）物权。业委会的法律地位定位不准确。我国现行法律制度下的业委会应具有非法人团体的性质，可以享有一定的民事权利能力和行为能力，也应当具有诉讼能力。
1.2开发商和物业服务公司关系混乱
前期物业服务合同的两个主体——开发商和物业服务公司之间的关系本应是简单的委托法律关系，但在现实生活中，物业服务公司往往是开发商的下属公司或子公司。这种“母与子”的关系易导致开发商重建设、销售，轻管理。有的开发商为了获得较好的销售业绩，在促销活动中作出一些不切实际的承诺，如绿化率较高、各种购买优惠等，但销售后不履行承诺，给后续的物业管理带来隐患。
1.3物业管理公司的服务意识不高，服务人员的素质低下
有些物业公司的实际运营过程中，并没有对自己的核心业务做好定位，错误的认为公司是管理者而不是提供服务的企业。因为在经营管理意识上没有找准方向，所以只是收取物业管理费用，而没有提供相应的服务。除此之外，物业管理公司由于组建的时间不长，没有专业化的服务团队，很多服务人员都是在市场上临时找来的，没有进行系统的理论知识培训，人员的工作态度和责任心都需要进一步的提高。
2物业管理纠纷的防范和解决方法
2.1物业管理服务公司和业主应该转变观念
物业管理公司与业主是雇佣关系，业主雇佣物业管理公司来为自己提供服务，这种服务是有偿的。但是，现在很多的物业管理公司并没有以“服务”为核心来工作。虽然，物业管理公司在实际工作中需要对小区的环境、垃圾、设施等等进行管理，但是，这种管理应该物业管理公司为业主提供服务的一种手段，其工作的终极目标应该为业主提供优质的服务，方便业主的生活，为业主创造良好的生活环境。由此可见，要想减少甚至避免业主与物业管理公司的纠纷，首先就要转变物业管理公司的工作观念；另一方面，业主也应该积极转变“少花钱，享服务”的观念，对物业管理公司有充分的信任。
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2.2有关业主大会招开、选举以及决议的进行程序
房地产开发公司卖出所建设的建筑物之前，应该聘请有物业管理能力的公司来对小区的进行管理，在整体出售之后应该召集所有业主举行第一次会议来投票选出业主管理委员会，从而对业主应该具备的权益进行有效地保证，如果住宅的销售或者业主的入住没有达到一定的占比，那么房地产开发企业就是所有住户中最大的业主，在这个阶段举行业主会议不能表达出所有业主的权益要求。业主的应得权益是否得到保障，业主对会议的投票起到了关键作用，是业主行使物业管理权力的体现，必须要在公平公等的原则指导下利用好业主的投票权。大数条件下是由业主所拥有的房屋建筑面积来确定投票权以及票数的，如果占用的建筑面积不大则剥夺了业主应有的投票权，应该规定所有物业管理权益的使用人，不管住宅的建筑面积多少，都必须享有对业主管委会行使投票的权力，具有的票数可以根据建筑面积多少进行区分。
2.3重视物业服务合同，培养业主与物业服务企业的契约意识
不论是前期物业服务合同，还是普通物业服务合同，都是确定物业管理过程中业主与物业服务企业之间权利义务的重要法律依据。对于物业服务合同的法律性质，学界历来存在争议，有人认为属于委托合同，有人认为属于服务合同，众说纷纭。“司法解释”明确将物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则认定为物业服务合同的组成部分，所以，当前有效减少纠纷的方法就是尽量细化合同内容，对服务的内容、服务质量、收费标准、合同的终止、违约责任等事项作出明确的约定，维护缔约双方的利益。培养业主的契约意识，要先从提高业主的法律素养开始，正如塞尔苏斯所说，认识法律不意味着抠法律字眼，而是把握法律的意义和效果。业主应当了解所签订的合同会产生怎样的法律后果，从而在缔约时更加注意。物业服务企业也应严格履行合同，诚信经营，方能博得信任，与业主和睦相处。
2.4健全法律法规
这是最有效但实施最困难的对策，但毫无疑问，这项方案早晚会提上日程。《物权法》与《物业管理条例》两部法律中的部分条例与当今社会物业管理相关现象脱节严重，再加上愈演愈烈的物业管理纠纷闹剧，物业管理相关法律法规的完善迫在眉睫。若要完善法律法规，首先要对物业与业主之间的各项法律关系梳理清晰并给予十分明确的规定，这样在接下来针对双方的各项法律中施加与承受的主体才不会模糊不清。其次对各项法律条文要加以细化，结合近年来的关于物业管理纠纷的案例，尤其是审理结果双方都不满意，或审理后问题反复的案件，对法律条文加以补充，保证对于类似案件不会再出现差错。在对法律的审核中，还要具体关注修订法律的可操作性，防止法律出台后由于可操作性低而难以解决纠纷问题。最后，法律修订的相关人员最好在每年全国人大前，对物业管理纠纷案件进行再次整理，归纳出法律没有解决好的案件，加以具体分析，再对法律进行进一步的调整，保证新修订的法律能够长期适用。
结束语
总而言之，物业管理工作与居民日常生活息息相关，良好的物业管理工作不仅能够避免物业管理纠纷的产生，而且对于社会的和谐发展也有积极促进作用。要避免物业管理纠纷，需要政府相关部门、物业管理公司与社区业主三方的共同努力，才能创造真正和谐的社区环境。
参考文献：
[1]谭庆开.物业管理纠纷产生的原因及解决方法[J].环球市场.2017（31）
[2]李思滢.物业管理纠纷问题的反思与解决建议研究[J].经济研究导刊.2016（02）
[3]周峰.浅析物业管理纠纷产生的原因及解决措施[J].居业.2018（08）
论文作者:郭永军
论文发表刊物:《基层建设》2019年第19期
论文发表时间:2019/9/21
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