商圈建设与市场规律，本文主要内容关键词为：商圈论文,规律论文,市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
（一）
在我国商品市场的运行中，重视商圈的作用，主要是从20世纪90年代开始的，这之前虽然 也 提出过建立大、中、小商业服务群的问题，但在计划经济体制和卖方市场的条件下，其涵盖 的含义要比现在的商圈小得多。商圈理论，最早是由德国地理学家克里斯泰勒在上世纪30年 代提出的，即商品和服务中心地理论。该理论的要点是，以中心地为圆心，以最大的商品销 售和餐饮服务辐射能力为半径，形成商品销售和餐饮服务的中心地。目前，我国现代城市 中各种高、中、低档商业服务网点群圈的出现，可以说就是这种理论的印证。
现代商圈的出现，不仅受着行政原则和交通原则的影响，更是受着市场原则的支配，是适 应人们消费需求的市场规律的反映。我们在建设商圈中更要重视市场原则的作用，让市场原 则支配商圈的运行。商圈形成的市场原则的表现，从宏观上考虑必须具备最基本的市场要素 ，实现买卖双方供求的紧密结合。用通俗简单的语言表述，就是在一个相对集中的地域形成 或 点式或条式或非字式的商圈，其是否能创造商业氛围或说经营成功，必须要有商铺、商品或 服务、客流量和购买力等四大基本要素的紧密结合和相互作用，造就商圈经营的生命活力。 从商业自身经营角度说，商铺、商品或服务是市场的主体，客流量和购买力是市场的客体， 主体和客体的作用不能错位，更不能颠倒，主体对经营起主导作用，生死成败的命运完全 掌握在自己手中。因此，主体必须紧密围绕客体，适应客体，为客体所需要。商家选择顾客 ，顾客选择商家，虽然是互为条件的，但最终的结果还是顾客选择商家，主动权掌握在顾客 手里。目前有的商圈形不成商业氛围，重要原因就是在商家与顾客的关系上认识有所偏颇， 以致在实际经营活动中影响了吸纳客流群体及其购买力的功能作用的发挥。办好商圈，最主 要的是把形成市场的四大基本要素的相互关系处理好，使各自的优势在相互作用中形成合力 ，成为商圈长盛不衰的基本源泉，让市场规律真正发挥作用。
建设商圈，需要把握我国零售市场的发展态势，体现市场各方面的时代要求。随着社会经 济的不断发展，人民生活水平的提高，消费的需求越来越趋于多样化和个性化，越来越渴望 在更广阔的范围和更舒适的环境中进行消费；随着市场经济体制的逐步完善，对外开放进程 的加快，将会有更多的企业和资金参加到零售商业中来，市场竞争将更加激烈；随着零售商 业在国民经济中作用的日益增强，对国民经济增长的贡献率的扩大，不仅使零售商业已开始 成为引导生产和消费的先导型行业，而且将加速传统业态的重组改造。这一切变化的结果， 使我国的零售业态出现了前所未有的新格局，大型百货商场、大型超级市场和仓储式商场已 占据市场的主导地位，专业店、专卖店、方便店等已开始在市场中独树一帜，购物中心、连 锁店、折扣店等也在市场中应运而生，等等。这种变化是市场繁荣的标志，是社会经济发展 进步的标志。建设商圈，应当把这种发展和变化得到充分的体现。不同的业态，代表着不同 的经营条件，适应着不同的客流群体；不同种类的商品对商铺的地理位置、经营空间、销售 设施等都有着不同的经营要求，所有这些都应给予应有的考虑和处置。建设商圈，说到底其 目的在于满足消费需求的同时，提高商业资本运行的最佳效益，实现利润的最大化。离开了 这个目的，也就失去了建设商圈的实际意义。
（二）
作为现代商业重要标志和特征的商圈，要在宏观上处理好四大基本要素相互关系的同时， 在具体工作中应有什么样的基本要求，尤其是那些新开发建设的商圈应当注重哪些问题？综 合分析现有商圈中成功与不成功的典型，有这样几个问题受着市场规律的考验。
其一，商圈的选点问题。选点是否合理，关系到商圈是否具有生命力的问题。建设和发展 商圈的成功与失败，其中一个重要原因是选点问题，即有无发展商圈的地域优势。所谓地域 优势，就是地理级差、交通条件等硬件设施的客观环境和人流数量、购买能力等消费对象的 潜在因素。有的历史形成的商圈开始走向衰败，主要是由于旧城改造、区域功能调整和客源 分流造成的。有的新建的商圈没有达到预想的效果，这同商圈的地域条件能否吸纳客流群体 及其购买力是密切相关的，是形不成市场的一种表现。地域优势是一种自然资源和社会资源 ，作为商圈而言，存在着巨大的价值潜力，应当充分地认识它、利用它，把它有效地纳入到 市场的要素中，发挥最佳的社会经济效益。
其二，商圈的规模问题。建设和发展商圈，规模的大小要从实际出发，切不可主观臆断。 规模的大小主要以地域条件及其吸纳客流群体的能力而定，宜大则大，宜小则小，不要盲目 求大，应立足于发展中壮大。随着地域优势的培育和发展，客流群体的不断增加，商圈规模 的扩大才有坚实的基础。杭州武林广场商圈达到现在年销售四十多亿的规模，成为市民购物 的天堂，其声誉遍及全市和全省，并在全国有了一定的知名度，是经过十多年的建设和发展 才取得的。规模问题的另一个表现是，在一个商圈范围内一定要有数家同商圈规模相匹配的 不同档次和各有特色的大型卖场，作为商圈的主要支柱，提高商圈对消费者的影响力。上海 徐家汇商圈能够做到全国闻名，应该说同有太平洋、百盛、东方等数家上规模、上档次的具 有不同特色的大卖场是密不可分的。人们想到徐家汇商圈，首先想到的就是这几家大卖场， 是它们为商圈创造了响当当的牌子。在建设和发展商圈中我们一定要重视大卖场的中坚力量 及其龙头作用。目前有的商圈在开发建设时对这个问题没有引起足够重视，其物业结构、设 施等既 不适应商圈的功能需要，也不适应商业的经营需求，正如一位职业经理人批评的那样， 他们把商圈的开发建设看得过于简单了，是在用办初级农贸市场的方式建设现代商业的商圈 。这种做法给商圈的发展造成了一定的困难，是应该记取的教训。
其三，商圈的功能问题。商圈的功能事先要不要有明确的定位，规定主题和特色？按照目前 国内的一些成功经验，这个问题比较容易明确，在实践中能够得到较好的解决。商圈的功能 涉及到两个层面的问题：一是建设和发展哪一类商圈，二是商圈面向哪一类消费群体。建设 和发展商圈，必须面向消费者，立足消费者，为消费者着想，为消费者服务。这样的商圈是 有生命力的。需要指出的是，商圈的功能定位应当既要有别于专业市场和小摊群点的功能定 位，又要有别于一家商场的功能定位，需要从客流群体的具体结构出发，选择一个或数个客 流群体作为功能定位的侧重点，把其他客流群体作为功能定位的兼顾点。这就是说，作为商 贸业和消费者之间的主要联结点是购货、餐饮、旅游、休闲和娱乐，都是商圈功能定位 的主要内容，并根据地域条件和客流群体的不同而有所侧重和兼顾。同时随着实践的发展， 按照市场的需求，进行必要的调整和充实，使功能定位更好地符合客观实际。目前有一种倾 向值得注意，在商圈的功能定位上要防止过于单一，防止行政盲目干预，比如有人提出的搞 什么“旅游消费商圈”、“夜间消费商圈”等是不足取的，这样做等于给商圈的发展设置了 障碍。选择单一的客流群体和单一的消费层次，这是商圈中某些企业的功能定位要求，应由 企业从自身条件出发，作出具体的选择。
商圈的选点、规模和功能，是商圈建设中必须解决好的三个问题，它不是属于技术性的问 题，而是市场规律的客观要求，它们之间是相互依存、相辅相成的关系，忽视其中任何一点 都有可能影响商圈效能的发挥，甚至导致商圈的失败。
（三）
商圈是由无数个经营企业组成的。商圈进入的经营企业越多，其规模大、中、小相结合， 业态结构有多样性和层次感，经营商品有鲜明的主题和特色，就越能造就出商圈的热闹氛围 。
经营企业进入商圈，必须正确认识企业的自身优势和商圈的地域优势，找准最佳结合点， 这是关系企业进入商圈后的经营前途和命运的问题。成功的经验告诉我们，企业的自身优势 和商圈的地域优势实现紧密的结合，就能产生1+1大于2的经营优势，获得较好的经营效果。 如果企业只考虑自身优势，不考虑同地域优势的紧密结合，企业优势就不能得到最好的发挥 ；相反，如果企业只考虑地域优势，不考虑企业优势能否同地域优势实现紧密的结合，地域 优势就不能得到最好的利用，这就会出现1+1不能大于2的经营优势的现象。有一个城市，在 一个弹丸之地以当地居民日常生活消费为主的小商圈里，隶属于不同的企业相互开设了相当 规模的四家连锁超市，由于客流量和购买力所限，大家靠降价销售进行过度竞争，结果四败 俱伤，在不到一年之中有的已经倒闭，有的虽还在苦苦挣扎，但也已难以为继。这些企业的 经理们在谈起这个问题时感触很深，共同点是开业之前的市场调研中偏重于考虑企业的自身 优势，认为完全可以在竞争中取胜，没有充分考虑企业优势如何同地域优势的紧密结合，存 在着一定的贸然行事的因素，这是一个重要的教训。
这里所说的企业优势，主要是指管理优势和经营优势，而这二方面具体又可以分解为许多 小项。落实到一个企业，由于主客观多种条件所限，不可能各方面都比竞争对手具备优势， 只 能根据某个方面的优势同地域优势相结合，扬长避短，有所侧重，有所取舍。例如，麦德龙 公司杭州店现在所处的地点是在城郊结合部，目前尽管尚未形成真正意义上的商圈，但它在 选点和经营上扬长避短、有所取舍的做法给我们进入商圈的企业还是有启迪的。麦德龙公司 选 择的客流群体主要是中小经营企业和社会团体的专业客户，实行量贩经营，即我们通常所说 的批发业务。因此，千方百计降低经营成本，创造价格优势，是它贯穿在整个经营活动中的 基本策略。它们的经营采取门店和仓储合一的方式，一般都需要数万平方米场地，选择在城 郊结合部就大大地降低了土地使用成本；因为是仓储式的营业房，不需要豪华的装修，房屋 的造价也就低了。它供应的商品，百分之八十以上是向生产商源头采购，不仅商品的质量、 规格、包装等能够符合自己的销售需要，而且减少了商品流转费用。它们在管理上充分利用 现代科技手段，把供货商和需货商之间的供需信息进行电脑跟踪控制，做到顾客需求快传递 、商品储备低库存、管理系统高效率。它们在创造价格优势方面这种看得见、摸得着的具体 措施，使自己在市场竞争中处于极为有利的地位。
总之，我们要充满信心，现代商圈的发展是市场的需要，是大有可为的。但是需要说明的 是，商圈中企业优势和地域优势都是处在动态变化之中，通过人们的努力，优势可以培育， 可以发展；即使暂时尚无优势可言，也可以转化，可以成为优势。当然，优势的培育和发展 是一个渐进过程，不可能一蹴而就，立竿见效。优势的发展变化也是市场规律的表现。