上海青浦万达茂投资有限公司
摘要：当前在我国部分大城市，经营时间超过十年的商业广场越来越多，很多老广场面临客流逐年递减的尴尬境遇，为挽回日益下跌的客流，老项目改造势在必行，从成本控制角度看，老项目改造存在诸多难点。本文阐述了大型商业改造项目内装成本管控的具体办法，研究改造项目成本管控具体操作细则。通过对上海某大型商业改造项目改造过程中造成成本超支风险的因素分析，提出成本优化及管控办法，为改造项目业主方成本控制提供意见，有效地降低成本。在房地产市场竞争日益激烈的大环境下，做好成本管控工作，开源节流，是企业提升竞争力的核心工作。本文成果可为相关应用与研究提供参考。
关键词：商业改造项目、全过程、室内装修、成本管控
引言
随着时间的推移，经营时间超过十年的商业广场越来越多，很多老广场面临客流逐年递减的尴尬境遇，分析原因不乏以下几点：1）老商业由于原设计条件的限制，很多新的业态不好引进；2）由于老商业本身由于经营时间较长，场内很多设施设备老化严重，顾客消费体验越来越差；3）周边其他商业的崛起。
因此，为挽回日益下跌的客流，老项目改造势在必行，从成本控制角度看，老项目改造存在诸多难点：1）老项目的营商环境相对成熟，客源也相对稳定，故在最短时间完成改造，投入使用，是业主方最关心的；2）很多商业都是分期招商，所以商铺整体退场可能性较小，否则会赔偿大笔费用，原因是很多商户租赁时间还没到期，这样就存在边经营边改造的情况；3）成熟商业附近的居民区一般入住率较高，改造项目因为改造工期较紧，经常出现抢工现象，周边居民投诉严重，会经常出现停工现象；诸如此类因素对成本管控工作带来的影响也是巨大的，如何在此边界条件下，做好成本管控工作，是本文主要研究的方向。
1 上海某大型商业改造项目背景条件
本文以上海某大型商业改造项目为例，首先介绍项目的基本信息：
1.1 区位优势
该项目地理位置十分重要，位于上海五角场，五角场是上海四大城市副中心之一，随着现代化商务设施、交通、生态等的不断发展，区域整体优势随之完全凸显，已发展成为北上海商圈乃至整个上海最繁华的地段之一；同时五角场也已经与徐家汇繁华商业副中心，浦东花木高尚居住副中心，普陀真如交通枢纽副中心并称为上海四大城市副中心区之一，亦是整个上海东北部的旗舰型高端商业中心。
图1五角场地标
1.2 营业收入较高
体系内业绩比较突出，项目历年租金收缴稳居集团商管第一名，营收规模排名上海前十；年平均客流量为5800万人次。
1.3 周边竞品增多
周边竞品日益增多，该项目于2006年12月23日正式开业。以上海五角场环岛为中心的巨型商业设施有上海合生国际广场、东方商厦、百联又一城、苏宁电器广场等。第四，该项目在整改前已经正式运行了十年时间，广场虽说日常保养很好，但是有些设施设备老化严重，已无法满足运营要求。由于上述种种原因，导致该项目客流量从2014年统计的6229.44万人，下降到2016年的5242.29万人，并且还在不断的下跌（详见下表1），据此集团决定对该项目进行室内装修改造。
表1 2014年-2016年人流量
2 大型商业改造项目信息及特点
2.1 改造面积及分期划分
该项目改造分两期，一期改造面积14.5万方，二期改造面积10万方，本次为一期改造内容，二期改造在2020年进行，本次改造内容为室内装修及配套机电、消防、暖通、智能化等专业改造。
2.1 分区移交、分区开业
分区移交、分区开业，各专业交叉配合较多，边经营边改造，垂直电梯因经营需要，施工不能使用；因为移交时间的不确定性，容易造成现场窝工等现象，这些因素造成措施费及索赔费用增加，成本超支风险增大。
2.3 改造周期较短
因改造工期较短，时间仓促，设计方案及施工图移交时间滞后，合同签订时间不足，存在边施工边签订合同情况，施工进度控制及超成本风险极大，不利于合同的谈判；又因为方案不断的调整，返工情况很多，成本不可避免的增加。
2.4 边经营边改造，影响改造因素较多
因改造项目存在边经营边改造情况，所以针对经营商铺，为保证其在施工期间的正常经营，措施如下：1）增加大量围挡及美陈，确保在施工期间，正常的消费人流的导向，做到施工及营业隔离分流；2）保证购物环境，控制噪音，控制扬尘，控制刺激性气味产生等正常营业环境；3）施工期间，其他营业商铺必须保证其正常照明、空调及其他水电的正常使用；第四，因商铺经营需要，白天正常不能干活，以晚上施工为主，特别是影院业态，其营业时间一般到凌晨两点以后。为保证持续经营商铺的正常经营，措施费增加较多，成本管控风险较大。
3 大型商业改造项目室内装修改造项目成本管控重点
关于改造项目成本管控重点，本文主要从以下3个方面来介绍：1）改造费用测算阶段；2）方案及施工图出图阶段；3）工程实施阶段。
3.1 改造费用测算阶段
改造费用测算阶段是整个项目能否顺利完工的关键，前期费用预估不足或预算节约太多，都会给集团造成损失，所以如何保证费用测算的合理性很关键，针对改造项目，由于影响成本超支的不可控因素较多，所以务必测算要全面，根据改造项目的特点，结合本次改造项目的实际操作情况，分析如下：
3.1.1 改造界面需明确
改造项目费用测算切不可遗漏改造内容，遗漏改造内容会对整个项目的费用测算造成很大的不确定性，可能导致费用超支严重，因为改造项目都是些老项目，营运过程中哪些内容需要拆改，哪些不需要重新实施的，这些内容商管公司非常清楚，所以在改造确定改造内容及范围过程中必须加入商管公司的意见，根据项目运营的实际情况，来准确判断需要拆改的范围及内容很重要，这是费用测算的基础工作；
3.1.2 原有设备利旧
改造项目因为存在老旧内容的拆改，很多设施设备都是可以利用的，而且由于广场的日常保养，很多设施设备都是刚维修保养过的，针对原有设施设备的利用率事宜，因联合商管公司，结合项目运营的实际情况，由商管公司及项目实施团队各专业工程师对可重复利用的设施设备做详细的调查研究，并给出合理的，可重复利用的设施设备情况。
3.1.3费用测算需全面
改造项目存在边经营边改造的情况，针对白天不能施工、严格控制噪音、控制扬尘、增加围挡等措施，测算需考虑相关费用的增加。
3.2 方案及施工图出图阶段
改造项目因为改造时间的局限性，要求短时间完成项目改造工作，故针对项目成本管控来说，如何在短时间内根据目标成本及项目现场实际改
造情况，来指导设计在成本限额内完成设计很重要，而且关于方案及出图阶段的成本控制费用重要，前期方案阶段的成本控制，通常是项目成本是否可控的关键阶段，根据本项目实际情况，方案及施工图出图阶段成本管控工作分析如下：
3.2.1 设计阶段，利旧设备需提资
将确定的改造范围及老旧设施利旧情况提资给设计部，由设计部提资给设计院，保证设计范围的准确性，不遗漏设计改造区域，同时针对已经确定的设施利旧情况，确保能利用的设施设备在设计过程中加以利用，节约成本；
3.2.2测算方案需跟进
设计方案确定及施工图正式移交前，需附相关测算报集团审批，限额设计，严控成本，必须做到每次方案及施工图出图后，需有相关测算跟进，且根据相关测算，如有成本超支的，成本可以结合项目实际情况，给出优化调整意见，由成本限额指导设计出图，从设计源头上控制成本，且所有图纸下发前必须由成本、工程、设计三部门负责人签字后方可下发相关部门。
3.3 工程实施阶段
改造项目不同于新建项目，涉及大量拆改内容及其他不可控因素，针对本项目施工过程中成本管控经验，总结如下：
3.3.1 拆改内容需保留影像资料
改造项目涉及大量拆改内容，特别是拆除工程，涉及拆除内容量大且复杂，有些设施设备是保留内容，所以在项目现场，造价咨询公司必须配备两名专业人员，分别是机电跟土建专业，针对拆除工程，结合合同清单，对涉及重计量计量计价有直接关联的数据需现场拍照记录，比如拆除地坪厚度、墙体厚度、墙面装饰层厚度、垃圾装袋等，另外需保留整个拆除项目影像资料，包括拆除前、拆除中及拆除后的影像资料，以便后期结算有争议时，查阅使用；
3.3.2 图纸现场需校核，做好后期索赔工作
改造工程涉及很多拆改内容，在项目实施过程中，发现很多是因为设计原因导致的返工，或者是根据施工图加工的产品因为图纸与现场实际不符等原因，导致了材料不能使用，再有施工单位材料弄虚作假，不按图施工等情况，针对这些问题，造成的成本增加，成本需收集相关资料，做好后期索赔工作；
3.3.3 签证变更需先审批后实施
严格控制签证变更的产生，如确有变更，需严格按照先审批后实施制度，确保动态成本实时监控，针对有超支风险的科目，做到提前预警；第四，加强与工程、设计的沟通，针对改造范围外增加的内容，遵循谁增加谁上报的原则，在方案通过集团审批后，及时跟进相关费用的申报。
4 结论与建议
成本管控工作是一个全员参与的系统工程，只有工程、设计、成本全员参与，才有可能管控好成本，所以成本管控好坏也是检验一个项目团队管理能力好坏的标准，在房地产市场竞争日益激烈的大环境下，做好成本管控工作，开源节流，是企业提升竞争力的核心工作。
参考文献：
[1]徐伟.浅论装饰装修工程造价管理及成本控制[J].建材与装饰.2016（36）
[2]吴长平.浅谈室内装修工程造价管理及目标成本控制[J].江西建材.2015（16）
[3]叶劲松.施工项目成本控制应首先重视质量管理[J].黑龙江水利科技.2014（02）
撰写日期：2018-3
论文作者:杨晓东
论文发表刊物:《基层建设》2018年第14期
论文发表时间:2018/7/9
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