家庭购买房源影响因素及相应对策
——以孔雀城楼盘为例
张文选 赵红霞 王 菲 张 曼 河北农业大学
摘要： 住房问题历来是国家更是百姓关注的重要问题，关乎国计民生。新时代我国应该继续推进房地产改革关于住房问题的研究也应该与时俱进、推陈出新。本研究以房地产典型孔雀城的楼盘为研究地点，以意愿购房者为研究对象，从微观个体角度探究京津居民地区生活的居民的住房消费行为。本文选择多个变量进行交叉分析，从购房意愿者的年龄、家庭收入、工作性质、置业次数及目的、家庭生命周期等方面进行分析。
关键词： 住房消费；城市居民；影响因素
引言
住房关乎国计民生，自1998 年房地产改革开始，我国房地产行业实现了快速发展，当前房地产业已经成为国民经济的支柱产业。然而，房地产行业在快速繁荣的同时，市场分化问题也不断凸显：一线城市房价高居不下并持续攀升，泡沫风险不断累积，严重超出居民家庭住房支付能力。住房价格的持续上涨导致大部分中低收入阶层无力承担，对于没有足够储蓄刚走向社会的青年人群及城市化背景下的外来务工人群来说高昂的租购房成本，使得他们对城市住房的真实需求无法成为有效需求。另一方面，对于高收入阶层来说，购房行为更多地表现为投资，高房价激发了更多的投机需求，不断削弱“无力购房”人群的支付能力。
一、家庭住房购买因素分析
1.收入因素分析
收入是影响购买房子的一个主要因素，收入低的还有购买欲望，收入高的可能自有房源较多，不再有太多这方面需求。从签约情况来看，家庭收入在10 万以下的，占比13.2%；10 万到30万的占比65.3%；30 万到50 万的占比11.1%；50 万以上的，占比10.5%。所以，家庭收入在10 万到30 万之间的购买房源的意愿最大。且与其他的家庭收入区间差异明显。家庭收入较低的，购买房源的意愿较差但比家庭收入高的要强。
2.置业次数与目的分析
一般认为置业次数越多，家庭的置业目的会更倾向于投资。收入水平的差异也会造成不同的购买目的。在调查中有些购房者并不是第一次购置房产，置业的人群分布在25-30 岁、31-35 岁的年龄段；第二次置业的人群集中在31-35 岁，41-50 岁的人群也较多；三次及以上的人群集中在31-35 岁。总体来看购房主力在25-30岁、31-35 岁。
而在收入水平和置业目的的交叉分析中我们发现，收入在10以下的人置业目的主要是自己居住的第一居所；10 万到30 万的人群主要以第一居所自己居住为目的，也有19.1%的人以投资为目的；30 万到50 万的人群置业目的的分布较为平缓，第一居所自己居住、第二居所和投资的比例分别为35%、24.4%、23.7%，处于这个收入水平的人群的购房选择更多样一些；50 万以上收入的人跟上一个收入水平很相似，只是置业目的最多的是投资。
加入最大时延后能较好地轨迹跟踪，根据以上信息，对Matlab虚拟现实工具箱中的各节点赋值初始化后，完成下降着陆小行星的运动过程。
首先受到理财子公司冲击的无疑是公募基金。尽管理财子公司还没有真正开始开展业务，但是公募基金已经成为理财子公司“抢人”的首要选择。早在今年9月份，已经有不少基金经理跳槽到理财子公司负责固收投资等业务。
3.家庭生命周期交叉分析
处于不同家庭阶段的人对住房会有不同的需求，在本研究中将家庭生命周期分为5 个阶段：单身期、家庭形成期、家庭成长期、家庭成熟期、退休养老期。首先对被调查个体所处的家庭阶段进行频数分析。
在家庭生命周期和置业目的的联合分布中，处于家庭成长期和家庭形成期的人群很是集中，这些人的置业目的也多以自己居住为主，且以第一次置业为主。
在单身期、家庭形成期、家庭成长期及家庭成熟期均以是第一居所自己居住为目的的最多，分别为76%、58.7%、51.5%、36.3%，其中处于家庭成熟期的以投资和第二居所为目的的也较多。而退休养老期特殊一些，选择“第一居所子女居住”和“第一居所父母居住”两个目的的人数为零，在其他三个目的的分布很是均匀，其中本次购房作为第二居所的略多一些。
两组患者VAS评分结果见表3，两组患者VAS评分均随时间延长而显著下降，不同时间点间差异有统计学意义（P＜0.05）。但相应时间点早期组与晚期组VAS评分差异均无统计学意义（P＞0.05））。末次随访所有患者结核中毒症状及局部疼痛均消失，结核病灶均无局部复发。
家庭阶段不同，置业目的也不尽相同，在家庭生命周期和置业目的的交叉分析中发现：
对于孔雀城各个楼盘，选择第一居所自己居住的占比最大，达到了54.92%；给父母居住的占比最小，为6.787%。在大城市中，买房为了投资的消费者，不太看重开发商的信誉。投资商品住宅的主要有两类：一类是投机者，关注房价的变动，从中牟取暴利；另一类是投资者，他们更加看重房子未来的升值。
二、结论及建议
政府相关部门应加强对房地产行业的监管，出台相应政策，切实减少高薪阶层住房投机炒作行为，保障有真实住房需求的人群。银保监会要继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。进一步落实差异化房地产信贷政策，分类指导，因地施策。
1.从国家角度来看
对于国家来讲，房地产业是支柱产业，国家推进是实体经济发展，就要去优化房地产业的发展，国家对房地产业发展的监管不能松懈，要及时遏制炒房现象，房价的攀升会使本来就没有支付能力的群体对购买住房更失望，政府应该切实保障更多普通群众的利益。
通过对孔雀城各个楼盘售卖情况及对意愿购房者家庭的微观调查，发现收入水平、年龄，置业次数和置业目睹和不同家庭生命周期等都会对购房率产生影响。现提出如下建议：
2.从房地产开发商角度看
对于像孔雀城这样的房地产开发商来说，在房地产开发时要特别注意客户的购房需求，根据其需求推荐相适应的户型，不同工作岗位、不同家庭周期的人对于住房的认可因素是不同的，但最重要的是地段及交通，楼盘地段在确定后无法改变，若想提高出售率则应在交通方面提高，去保障客户的出行便捷。为不同置业目的的人提供不同的方案，在上面的分析中可以看到，以投资为目的的人的购房率是最高的，孔雀城楼盘主要以高档楼盘为主，环境舒适景色优美，具有较高投资价值。
3.从购房者角度来看
考虑自身的承受能力，即承担购房款、个人或家庭的收入状况及还贷款能力。如果还款过多，月供过高，会影响家庭的生活质量。
根据自身的置业目的和置业次数选择不同的住房类型。置业次数较多的个人或家庭一般的购房目的便是投资，此时选择的住房类型就要具有投资价值，考虑的因素包括自身的收入水平，住房所在的地理位置等。置业次数是第一次且置业目的是作为第一居所自己居住，除了房子本身价格之外还要考虑舒适程度及周边的配套设施。
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参考文献：
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中图分类号： F20
文献识别码： A
文章编号： 1001-828X(2019)024-0364-01