消化调整中的’97房地产业，本文主要内容关键词为：房地产业论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、从低速、过热到调整的我国房地产业
根据历史数据分析，我国房地产业的发展分为三个阶段。1987～1991年为房地产业缓慢增长阶段，房地产实际销售面积从1987年的2697万平方米增加到1991年底的3025万平方米，平均每年增长2.9%。1992～1993年为过热阶段，房地产实际销售面积由1991年的3025万平方米增加到1993年的6687.91万平方米，平均每年增长48.7%。1994～1996年为调整阶段，房地产实际销售面积由1993年的6687.91万平方米增加到1995年的7905.91万平方米，平均每年增长8.7%。从房地产业投资增长速度看，也出现了两个峰值，它们分别是1988年的71.8%和1993年的164.9%。1993年6月以后，国家进行宏观调控，执行紧缩的货币信贷政策，并重点治理整顿房地产热。随着宏观调控的进行，中国房地产市场经历了从过热到调整的过程，1994年全年房地产投资增长31.9%，比1993年增幅下降132个百分点。1995年房地产投资增长23.3%，1996年房地产开发投资额为3825.29亿元，增长21.5%，比1995年回落1.8个百分点。目前，我国房地产市场主要面临两大难题：一是需要消化吸纳自1992年以来房地产过热带来的大量积压的商品房；二是要解决房地产市场有效需求不足的问题。
1996年，政府部门对房地产开发企业面临的资金紧张、不合理税费负担和经营困难给予了高度重视。为了启动住房消费市场，采取了从商品房价格、清理税费、积极发展住房金融到购房入户等一系列措施。房地产发展商也认识到售后服务、物业管理的重要性，并积极采取各种措施促销。但由于各项政策措施涉及的因素较多，对市场的启动有限，特别是降低房价的政策造成了一部分有购买力的居民持币观望；银根紧缩使得集团的办公用房及营业用房消费受到遏制；而作为商品住宅消费主力的国有企业由于整体效益不佳，购买力不旺，个人购房比重虽有所上升，但在房改没有实质性进展的情况下也没有突破性增长。受市场需求的制约，房地产市场价格在1996年一季度持续下滑，二季度北京城市指数率先止跌，上升了6点。三季度以后，北京、青岛、深圳城市指数略有回升，但多数城市指数仍呈跌势，住宅指数普遍略有回升，办公类指数跌幅较大。然而值得指出的是，1996年中国房地产市场的缓慢复苏充分表现出动荡之后的成熟和理性。一方面政府已经认识到目前房地产市场面临的困境，主要是前几年投资主体的自我约束机制不完善而导致的恶果，因而，国家发展住宅产业的政策手段开始从以往的投资推动，转变为以市场为导向的消费推动。另一方面，房地产开发企业在经过激烈的市场竞争洗礼之后，对市场规律更加重视，投资行为日趋谨慎和理智。1996年房地产投资增幅下降，新开工项目得到控制。1996年房地产新开工面积12627.32万平方米，比1995年下降18.22%；年底房地产在建规模（即施工面积）46688.53万平方米，比1995年增长6.85%。房地产开发投资开始与经济水平和发展速度相适应，脱离市场基础的房地产投资膨胀得到一定抑制。
二、消化、调整：1997年房地产发展主旋律
1997年我国经济处于新一轮经济周期的平缓上升期，国内生产总值（GDP）将达81780亿元，比1996年增长10.5%。全社会固定资产投资将增长22%左右，城镇居民和农村居民人均纯收入将增长5%左右。1997年虽然仍将实行适度从紧的财政金融政策，但紧缩的力度将小于1996年，并将采取积极的、灵活的政策措施，有针对性地促进经济的发展。其中的“有针对性”，主要是指住宅产业。国家明确地把住宅产业作为新的经济增长点加以培育，这将给房地产业的发展特别是给住宅产业的发展提供更好的政策环境。1997年住宅制度改革的力度加大，旧公房的出售将取得新进展，住房租金的提高已在不少城市落实，减少乃至最终停止福利分房的政策措施在准备实施，推动住房从实物分配向货币分配转化的措施正在实质性运作之中。所有这些都将增加房地产市场发展的活力。1997年国家已经或将要出台一系列政策措施，在启动市场上下功夫，如启动消费、促进流通、消化空置、拓展租赁、盘活存量以及理清商品房价格、清理不合理收费、降低开发成本、在平抑商品房价格上打攻坚战等。因此，1997年房地产市场将会在消化调整中走向复苏，其主要趋势如下。
1.1997年上半年，房地产市场需求不可能出现大的变化。这主要因为政府仍采取适度从紧的货币政策，限制房地产市场发展所需的资金。前几年大量积压的商品房尚需大力消化，商品房价位远远高于居民的购房能力，对住房按揭贷款控制仍然较严，市场有效需求不足。
2.1997年下半年至1998年，经过几年国家安居工程的实施，住房公积金全面推行，住房制度改革不断深入，房产市场有望进入全面复苏阶段。1997年国家要求加大住房公积金的归集力度，并对公积金的归集率有了一定的计划。如果全国住房公积金的归集率达到50%，则1997年公积金就有500亿元，这对住房市场的发展将产生积极的作用。1997年国务院已确定在35个省会城市和计划单列市推动和试行用公积金向个人提供购房抵押贷款，明年将进一步扩大推广。“银行对个人购房抵押贷款担保办法”也有望出台。这个办法拟定的买房按揭比例是70%，个人购房时只需先付房价的30%即可入住。个人购房贷款偿还期分为7年、10年、15年。这个办法出台后，各商业银行均可开展此项业务。另外，国务院已决定在上海、成都和太原三个城市中的建设银行开始住房储蓄业务试点。以上这些措施的实行将使住房需求开始转旺，房产市场开始复苏，房产资金供给有所缓和，投资需求有所回升。值得指出的是，这种复苏或回升仍将十分有限。
3.1997年房地产市场的培育和商品房的促销重点将是住宅消费，住宅仍是房地产开发投资的热点。1995年商品房积压5032万平方米，其中普通住宅为3700万平方米，1996年是商品房上市的高峰期，新竣工的商品房面积增长10%，商品房空置降至5000万平方米以下，普通住宅降到3700万平方米以下，虽然积压的商品房没有因为商品房上市的高峰而增加，但从绝对数量上看，空置的面积仍然很大，还需进一步消化。
4.1997年房地产业和房地产市场仍处在调整期。由于前几年房地产投资过度造成商品房积压过多、企业资金周转困难等问题，特别是办公用房、商业用房销售不好，规模调整、结构调整、企业并购、资产重组将成为房地产开发适应市场要求的举措，住宅产业化和普通住宅的开发将成为房地产业的重头戏。
5.1997年房地产市场价格尤其是住宅价格将呈基本平稳之势。从我国城市商品房价格实际变动分析，1987年我国商品房平均408元／平方米，1996年11月份为1914元／平方米，10年间平均年上升18.7%，即使房地产市场不景气的1993～1995年年均上升也达11%。1997年房地产价格不会大跌，将呈基本平稳甚至有所回升之势，主要是由于成本刚性。我国商品房的成本一般是由建安成本、土地费用、拆迁费用、城市基础设施配套费用和相关税费构成。随着居民对住宅质量要求的提高和房地产增长对建材价格、劳动力价格的拉动作用，建安成本会有所上升；土地费用是中央和地方的重要财源，对其调整是国家重大政策，大幅调整更有难度；拆迁费用在多数城市呈上涨之势，降低不大可能；在目前尚无其他理想解决办法的情况下，降低城市基础设施配套费用，将削减城市基础设施建设支出，会给城市住房建设带来更大困难。目前，有条件减少的是重复征税和不合理收费。尽管能减的税费项目很多，但数量不大。1996年年底国家计委、财政部联合发出了关于取消48项建设项目收费的通知，但取消的48项收费占房价的比重不大，从全国看，大约占房价的2%～5%。相对于每年房价上涨18.7%的趋势，只是微调，改变不了商品房价格走势。
三、房地产业良性循环的关键：市场化、产业现代化
房地产市场的形成与发展必须与一定的经济发展水平相适应。现阶段，我国总体经济水平还不高，居民收入水平较低，这就决定了中国房地产市场仍将处于较强的市场需求约束之中。因此，为了避免新的房地产市场波动，必须走市场化、产业现代化之路。
1.房地产投资必须定位于市场需求之上。国际上住房建设投资与国内生产总值（GDP）的一般比例关系为：在人均GDP500美元以下时，住房建设投资占GDP不过2%；人均GDP1000美元时，住房建设投资占GDP的5%；人均GDP1500美元以上时，住房建设投资占GDP比例达峰值6%～7%；此后住房建设投资随GDP增长绝对值增加，但占GDP比例越来越少。1996年我国人均GDP671美元，1992～1996年住房建设投资占GDP的比例为3.5%～5.5%，高于国际上的通行比例。大规模的住房建设虽对经济高速增长起到了积极作用，同时也带来一些不利影响。当前主要的任务是保持合适的投资增长速度。而合适的投资增长速度，必须建立在房地产市场需求的基础上。因此，要进行深入的市场调查，开展科学的市场预测。
2.推动经济增长方式的转变，改造传统的住宅业，推动住宅产业的现代化，切实提高房地产经济增长的质量和效益。住宅产业的现代化就是住宅产业的工业化。今后10年，我国住宅业在规模上不会有太大的增长，因为现在的住宅建设每年已经有2亿多平方米，规模已经相当大了，再增加没有多大的空间。因此，应把主要精力放在住宅的科技进步上，推动住宅的工业化，从而促进房地产经济的高效增长。
3.积极推进住房体制改革。我国住房体制改革的基本目标应该是：逐步加大市场的配置作用，把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；根据个人收入的差距，建立多层次的住房供应体制，对高收入的家庭，要求进入市场购买住房；对中低收入的家庭，政府制定较低的价格（略高于成本价），提供类似于安居工程性质的住房；而对少数困难户，政府提供低租金的廉价福利房。
4.要使住宅成为消费热点和形成新的经济增长点，不仅要设法盘活商品房市场，更重要的是要设法启动涉及3.6亿城镇人口、拥有40多亿平方米的公有住宅市场。目前我国存在着两个互相分割的住宅市场体系，一个是商品房市场，另一个是公有住宅市场。近年来，有关方面所作的政策努力，实际上多是针对房地产开发商的商品房，是针对少部分高收入者的市场。这样的努力，不可能全面启动住宅市场。住房消费要想成为新的消费热点，必须形成统一的住宅市场，在消化商品房的同时启动公房消费市场，在解决高收入家庭住房的同时，更要解决好中低收入家庭的住房。启动这一市场，有待于公有住宅大范围出售给居民个人之后，使公有住房的使用权变为个人拥有的住房产权，这样居民拥有了自己的房产，就可以在市场上进行抵押、转让、租售等，使个人投资的这一商品流动盘活起来。然而，实现这一改革的前提有待于取消无偿分配住房的制度，否则，新的公有住宅无偿（或象征性地收费）划拨，依然会形成住宅双轨制，人们有钱也不买房而等分配或投入其他消费。为使公有住房尽快走进市场，应该考虑让中等收入家庭一次性以成本价购买新建公房，而对旧公房可以通过提高房租或以成本价出售来使其逐步走进市场。
5.下大力气发展住宅金融市场以促进房地产市场的形成和发展。发达国家的住宅资金有近80%是直接或间接地来源于金融部门，商业银行对房地产的信贷（主要是住房信贷）也一般要占到全部信贷资产的30%左右。而目前我国由于住宅投融资体制尚未健全，真正的住宅金融市场尚未形成。（1）住宅开发中的金融支持所占比例不高。由于我国住房投资主体仍然主要是国家和企业，相应地，住宅投资中财政和企业自有资金的投入所占比重较大，而银行对住房的信贷受到国家信贷规模和各种政策因素的制约所占比例较小。对北京市的调查发现，银行用于房地产信贷的资金占信贷资金总额的4%上下，而房地产企业资金来源中银行信贷一般占20%左右，这两个比率与国外相差甚远。（2）住宅消费中的金融支持不足。在一些发达国家，住宅与金融的高度融合主要是在住宅消费中实现的。金融业为支持个人住宅消费，创造了多种可供选择的金融形式和金融工具，通过向买方提供信贷实现其远期消费。在我国，个人住宅消费刚刚起步，各种相应的金融措施和金融产品相当短缺，金融支持渠道十分狭窄。在国外已得到广泛使用的购房按揭业务，在我国发展得非常有限，普通居民也难以接受这种服务。（3）住宅流通中的金融支持不足。住宅金融不仅包括住宅开发和消费过程中的资金筹集、融通，还包括住宅产品的流转交易过程中的评估、咨询、清算、保险等一系列的金融服务。近年来，随着我国住宅开发、消费市场的形成，住宅流通市场包括转让、租赁和交易市场也正逐步兴起，急需金融方面提供服务。因此，我国必须学习和借鉴发达国家的先进经验，发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，建立和完善各种与住宅市场相关的金融服务行业。