绥中县城乡建设综合开发管理办公室 辽宁绥中 125200
摘要：本文从房地产开发企业质量管理的特点入手，分析了房地产开发企业质量管理的常见问题，在此基础上，从决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工验收阶段对房地产开发企业质量管理进行了分析，它对房地产开发企业的健康有序发展提供了有力的保障，对丰富和完善房地产开发的质量管理研究具一定的理论意义。
关键词：房地产开发企业；质量管理；分析
1 概述
随着我国城市建设进程的加快，房地产市场日益饱和，房地产开发企业正逐步走上对外扩张的道路，一些标杆企业已经初步完成全国战略布局。对外扩张也使得企业越做越大，做大做强，这是企业发展战略的要求，但企业在做大做强的同时，企业的质量管理却随之出现了各种各样的问题，面对如此庞大复杂的质量管理难题，房地产开发企业需要更加重视企业质量管理工作。
2 房地产开发企业质量管理特点分析
房地产开发企业其属性仍然是房地产业范畴，因此，房地产开发企业的质量管理具有一般房地产开发企业质量管理的普遍特点。
①项目质量形成的一次性。项目质量形成的一次性特点既体现在生产组织上又体现在其生产过程上。②质量管理参与主体多。整个房地产项目建设程序一般包括项目建议书、可行性研究、设计、施工、竣工验收、交付使用等多个阶段，因此，参与质量管理的有政府主管部门、房地产开发企业、勘察设计单位、施工单位、监理单位、供应商等等。③质量受不确定因素影响多。房地产项目开发周期较长，从项目立项到竣工验收投入使用，从时间上短则数月，多则几年，尤其是如今已步入“造城运动”，开发时间甚至是几年或十几年，这么长的时间里充满了各种不确定的影响因素。
3 房地产开发企业质量管理常见问题分析
虽然多数房企产企业进军全国市场，初步完成了全国布局，但是企业的质量管理却没有跟上企业对外扩张的速度，仍较多的沿用传统粗放、单一的项目管理模式，给房地产开发企业质量管理带来了较多的问题。通过对房地产开发企业质量管理模式进行调查及与相关质量管理人员进行访谈，结合多渠道收集到的信息，发现房地产开发企业质量管理主要存在如下常见问题：①企业难以统一质量管理。②企业一般重视交房质量而忽视过程质量控制。③质量管理相对进步小，管理模式依然相对粗放、可追溯性差。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆④没有真正意义上做到与参建商建立双赢的长效合作机制。⑤区域公司项目之间交流少。⑥质量管理人员项目经验不足。⑦客户质量需求的不确定性。
4 房地产开发企业质量管理分析
4.1 决策阶段的质量管理分析
房地产开发项目的前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等，前期工作的质量是整个房地产项目的关键。
（1）制定开发项目的质量计划。房地产开发企业需充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，熟悉地产行业动态走势，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。
（2）建立开发项目质量管理责任制。项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。项目质量经理对质量的，监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员各自均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。
（3）建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果，项目咨询公司对咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。
4.2 设计阶段的质量管理分析
（1)开发企业在寻找规划方案设计单位时要对规划方案的设计单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。根据一些工程方案设计的经验教训，建议开发企业根据楼盘的策划定位，选择三家或以上具有相应实力的规划设计单位进行方案设计。
（2)正确地编制设计任务书，设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发企业的项目设计主管人员应以设计招标文件、设计合同、政府有关批文、各项技术规范等相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。
4.3 施工阶段的质量管理分析
（1)明确质量目标。房地产开发项目的质量目标，确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。
（2)制定项目建设实施的质量管理计划。在确定项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目质量管理负责，项目质量经理对具体项目质量负责，项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责，实施单位承担对项目的结果负责。
（3)项目施工过程中的质量控制，实际上就是程序控制和过程偏差控制。过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较，找出工作范围在执行中的偏差；运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较，找出偏差；运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。
4.4 竣工验收阶段质量管理分析
（1)认真做好竣工质量检查工作，严格按工艺系统要求作好单机试运行、联动试运行工作，检验系统整体质量状况，遇到异常状况立即组织研究、分析、处理；按工程档案规范规定审查，完善施工质量文件。
（2)组织施工技术、质量有关人员对竣工工程进行全面的质量（观感质量、内在质量、试运行质量)核查。
（3)按工程质量要求，搜集施工项目质量原始数据，在这些数据的基础上实事求是地对工程进行评价、认定其质量等级，检验判断其是否达到项目质量控制目标要求。
5 总结
房地产项目质量管理是房地产企业管理的核心的内容之一，质量管理的效果直接关系到企业的品牌建设，通过质量管理可以提高企业的信誉度，提升企业的形象，促进项目的销售，使企业发展进入到良性循环之中。但由于房地产企业在我国还属于一个新兴的行业，其发展的时间不是很长，所以从现有的国内关于房地产项目质量管理的文献看，多数还是施工过程的质量管理，站在房地产企业角度，对于房地产项目质量管理深入和系统的研究比较少，所以本文就房地产开发企业质量管理的理论结合我国房地产企业的现实状况进行了研究，以便于房地产开发企业健康有序地发展。
参考文献：
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[4] 李广林，质量管理理论在房地产开发项目中的应用研究[D].武汉：武汉理工大学，2002.
作者简介：
马天牧，男，1981年09月，绥中县城乡建设综合开发管理办公室，工程师，研究方向：建筑与房地产开发。
论文作者:马天牧
论文发表刊物:《基层建设》2018年第2期
论文发表时间:2018/5/16
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