陈尚书
通江县房产管理局 636700
摘要:随着我国市场经济的发展，国民收入的不断增加，国家放开对房地产行业的垄断，因为在过去计划经济中房地产行业一直是由国家控制和分配，随着房地产行业的开放逐渐成为促进我国经济发展的重要部分，也是我国国民经济重要的产业，在促进国家GDP 的增长和增加就业岗位以及改善人们的居住环境还有提高人们的收入诸方面都有着很重要的促进作用。但是房地产行业在高速发展的同时也带来了很多不利的因素，房地产内部管理混乱，炒房团队不断增多以及造成国民经济“经济泡沫化”，这些都是房地产对国民经济造成的不利影响，当然一些影响人们生活的问题也在不断凸显。比如，房价不断上涨，加大了人们的经济压力，影响人们的安居乐业，国家在政策上也有一定的缺失。本文作者将分析目前房地产经济管理的若干问题，然后对我国房地产经济管理中出现的问题提出应对措施。
关键词：房地产经济管理; 若干问题; 应对措施
我国房地产行业在三十年的发展中得到了快速提高，房地产一直是社会关注的焦点，特别是价格。众所周知，中国的房价是增加最快的，一个平方的价格高达十万，这些常人所承担不起的当然是导致房地产价格高涨的因素，社会的快速发展，人们的收入增加，也导致房地产的需求量增高。当然也有成本的因素在里面。物价的不断上涨，地皮的价格不断上升等等。特别是近年来炒房的火热发展，这些都是导致房地产价格高涨的原因。为此，我国政府出台了很多限购和提高税收等政策[1]。更有政策明确的指出，建设资源节约型和环境友好性社会必须要节约和发展同时进行。注重产业节能的优化，建立健全资源优化的原则，发展节能建筑以实现社会的可持续发展。这些对房地产行业的发展做了新的要求。我国房地产行业目前每年消耗的建筑材料不断上升，而且大部分都是高能耗的材料。综合上述可以看出优化房地产行业能源消耗问题，也是目前房地产行业发展的一个重要问题。
1 当前房地产经济管理出现的问题
1.1 国家政策出现失调
虽然国家对房地产行业的规范和优化十分的重视，也出台了很多政策，但是国家对出台政策的效果并不满意，问题依然存在。房价还在不断地上涨，炒房的问题还在持续。虽然国家对炒房投机的商家出台了“国五条”政策，对炒房的行业进行了暂时的遏制，但对需求没有很大的影响，房价仍然在持续上涨，进而影响了二手房交易市场，导致二手房交易的成本增加，成本一增加会反过来推动一手房市场销量增加。所以，这只会继续让一手房的价格上涨。由于影响房地产价格的市场因素很复杂，关系到各方面的利益，单单一条或几条政策根本不能改变房地产市场现状。目前房地产的需求市场比较稳定，没有受到政策的太大影响，甚至在有些地段一手房和二手房的价格相差不大，导致许多人无法支付高昂的房费，影响社会稳定。另外还增加了人们的经济压力。这些政策大多是根据民意来设定的，并强制干预市场的走向，没有根据市场的走向来设定。这也导致政策根本无法落实到实地，只能走走形式。再加上我国房地产行业主要资金来源不是融资而是来源于银行的贷款，这就间接性的把房地产风险转移到了银行上，这还会导致银行的准利率上涨而实际利率就会下降，这都会导致通货膨胀的加剧，影响货币流通和需求，这些都是国家政策出现的失误，没有根据市场的实际来制定，导致房地产出现了失控的现象。
1.2 法律法规没有及时的完善
目前我国对房地产行业还没有一套完善的法律法规体系，从房地产的建设和产品的投入，以及市场的交易都没有完整的法律规范。这就给了一些炒房投机人钻空子的机会，导致房地产行业出现许多管理问题。房地产行业的法律法规没有跟上，房地产行业的发展使得政府对房地产的管理不严格，目前政府对于房地产的调控主要在行政调控上，采取强硬的措施没有从根本上对房地产行业进行规范，而且在行政执法上也没有落实到位，存在着执法不严，无法可依的现象。这些都是目前法律法规对房地产行业没有及时完善而产生了滞后问题。
1.3宏观金融政策调控失当
许多分析表明, 目前我国房地产业的直接融资比例很小, 大多数资金来源于银行的贷款, 房地产开发贷款和按揭住房贷款的风险大部分都转嫁给了银行。多年来, 我国实际利率经常在低位或负位运行。以2007 年6 月为例, CPI 上涨4.4%, 银行一年期存款基准利率为3.33%, 在不考虑利息税下调5%的基础上, 6 月份的实际利率为一1.07%。实际负利率将产生“通货膨胀加速机制”, 刺激货币需求, 从而使固定资产投资尤其是房地产投资加快。低利率或负利率会使社会大量闲置资本存入银行的机会成本加大, 加之我国目前的资本市场尚不完善, 风险性较大, 于是这部分资本纷纷进入具有巨大利润空间的房地产行业从事投资与投机, 与真实消费群体抢夺房产资源, 哄抬房价, 原本属于民生用品的商品房开始深化为资本品, 成为许多大资本和中小资本投机的乐园。资本品投资或投机, 看重的是价值增值, 并不在乎其使用价值。就建筑成本来说, 大面积商品房与经济适用房相差不大, 但市场价格却甚为悬殊, 这就决定了住房供给结构必然以大面积商品房为主, 小户型经济适用房只是冰山一角。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆国家发改委公布的数据显示, 2007 上半年, 全国商品住宅投资6955 亿元, 经济适用住房投资292 亿元, 只占住宅投资总额的4.2%。数据还显示, 截至6 月末, 全国商品房空置面积为1.24 亿平方米, 同比增长2.3%。由于房地产真实供给和虚假需求的矛盾愈演愈烈, 必然会使房价脱离真实价值, 所谓的房地产泡沫开始逐渐膨胀, 这又进一步恶化了供需矛盾。
2 房地产经济管理问题的应对对策
2.1 提高政府在调控经济职能的作用
政府要好好利用自己的职能优势。由于目前房地产还处在繁荣期，整个市场还处在上升的阶段也正是规范行业和调整的最好阶段。房地产会在市场的作用下慢慢的朝理性化，规范化发展。而且随着银行改革利率会进行市场化，那么过去利率固定化的局面会被打破。这就会导致利率的风险加剧。为了应对风险，政府应要求银行提高对房地产行业的放贷门槛，从而降低房地产带给银行业的风险。政府还应当加强宣传作用，让群众摆正心态“房子是用来住的，不是炒的”[2]。保持经济的平稳增长，加强科学发展观的政策指导，使房地产行业进入规范化和理性化。
2.2 制定长远目标
政府要从长远的角度去制定政策。要考虑大局，不能通过限购和提高个人所得税来调控房价。这些都是对房价暂时性的下压没有从根本上改变局面，而且还会带来反弹的风险。国家应该根据我国的实际情况探索房地产的市场规律，制定科学合理的长远政策，当然还要根据民情在保障经济的不断增长下，对房地产进行调控，让房地产行业走上正轨。
3 房地产经济发展的未来应然走向
城市房地产业的健康发展对国民经济的振兴和发展有着十分重要的作用。为此, 要克服房地产经济中存在的非理性行为, 用科学发展观引领房地产业的发展是我国房地产经济发展的未来应然走向,下面主要谈四点。
3.1 合理规划建设用地, 搞好“城市经营”
很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”, 地方政府单纯通过土地出让增加财政收入, 以房地产开发拉升GDP。这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利, 比如商品住宅、小商铺等; 有的是长期出租或经营获利, 比如大型商场、写字楼等; 有的是通过其他经济行为的加入而长期获利, 比如工业厂房、娱乐用房等; 有的则作为公共设施本身没有获利能力, 但却提升了城市形象、品味, 吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光, 使城市经济收入增加, 比如公园、旅游景点、综合性大学、大型集市、金融市场等。在城市什么位置? 建什么样的房子? 达到什么样的规模? 能否成为城市的记忆? 能否复制和再生? 这些问题都要求我们一切从实际出发, 以科学发展观看待城市建设。
3.2 强化政府经济职能, 市场将逐渐走向成熟化
综合当前房地产投资的增长速度及房市表现, 从房市周期论的角度分析, 我国房地产投资目前还处于繁荣期, 整个房市还处在有利的上升阶段, 但从市场表现看, 房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里, 市场理性将逐渐回归。毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者(有的是城市运营商), 而房地产消费属于长期使用的大宗物品, 盲目不得。“不管好房、坏房, 只要抢到就好”的现象将一去不复返[3]。从当前城市居民的经济实力和市民购买力分析, 只要经济形势保持平稳增长和楼市不出现严重的供不应求, 楼市就不会倒掉。近期, 国家在科学发展观的指引下加强了对房地产的调整, 这种调整并不是指楼市崩溃, 而是引导房地产业进入一个成熟理性的稳定发展期, 将涌现越来越多的性价比优越的产品, 市场将逐渐走向成熟化。
3.3 加强政府宏观调控, 地价将趋于合理水平
如前所述, 房地产是国民经济的先导性产业, 对GDP 增长具有较强的带动作用, 同时又依赖于经济发展所创造的市场需求, 取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此, 在市场经济条件下,政府有必要加强宏观调控, 借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段, 适当调整地产价格, 使之趋于一个合理的水平, 引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。这是因为, 房地产业是一个土地与金融两种要素紧密结合的特殊产业, 土地是一种极度缺乏供给弹性的要素, 而金融资源则是理论上可以无限供给且极具流动性的要素。一旦房地产业深入投机要素, 将会在短期内形成经济泡沫, 如果房地产市场资金链突然中断, 泡沫经济将会立刻崩溃。自然将会给关联产业及整个城市发展带来致命破坏。日本、中国台湾和中国香港等均有这方面的经验教训。
.4 结语
房地产作为我国国民经济的重要成分，承担着我国经济增长和增加就业岗位作用。对于房地产出现的问题政府要发挥自己的管理职能，及时系统的调控房地产行业，让房地产行业健康长远的发展。
参考文献:
［1］李志锋． 基于金融资源视角的房地产金融理论框架研究［D］． 太原: 山西财经大学， 2015．
［2］王川． 我国城镇土地供应绩效评价及住房市场监控机制研究［D］． 重庆: 重庆大学， 2011．
［3］杨文武． 中国房地产业指标体系建立的理论分析与实证研究［D］． 成都: 四川大学，2003.
论文作者:陈尚书
论文发表刊物:《中国住宅设施》2018年6月下
论文发表时间:2019/3/12
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