南京商品住宅市场状况、特点和对策，本文主要内容关键词为：南京论文,商品住宅论文,对策论文,状况论文,市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
在住宅市场中，商品住宅市场是重要组成部分。从长远来看，由于城镇住房制度改革的深入，停止实物分房和实行货币分房，商品住宅市场的地位和作用越来越重要。从现实来看，大量空置商品房中，空置住宅房占很大比重。因而研究商品住宅市场的状况和特点，探讨商品住宅市场的走势和对策，十分必要。
南京商品住宅市场状况和特点
一、供给方面：
（一）投资规模。1997年南京市房地产投资72.89亿元， 占全市固定资产投资总额的20.72%，比全国13.70%平均数高7.02个百分点；比盯房地产投资增长4.6%。其中，住宅商品房投资为35亿元， 占总投资的48.02%，比上年增长7个百分点。
（二）商品房供应量。1997年全市商品房上市总量为504 万平方米。
（三）开发机构。全市189家房地产开发企业在运作。
二、需求方面：销售状况是有效需求的反映。
（一）销售大幅度上升。1997年销售215万平方米商品房中， 住宅为181.6万平方米，占销售总量的84.5%，高于全国75%的平均水平， 比上年高出12个百分点，销售净增53.6万平方米。
（二）现房销售比重大。1997年全市商品房现房成交155 万平方米，占商品房销售总量的72.09%。
（三）个人购房踊跃。1997年全年个人购房103万平方米， 占购房总量的47.91%，比1996年个人购房增加近20个百分点。 个人购房现房为94.06万平方米，占个人购房的91%。
（四）不同类型地区销售量差距大。总的情况是四至七类地区销售量超过一至三类地区。
1.一类地区：1997年销售商品房13.82万平方米。其中， 现房销售8.54万平方米，占商品房销售总量的61.8%；住宅商品房销售量为2.27万平方米，占全市全年销售的1%。
2.二类地区：销售商品房19.89万平方米。其中，现房销售13.56万平方米，占销售总量的71.78%；住宅商品房销售为3.52万平方米， 占销售总量的17.70%。现房销售住宅8.47 万平方米，占销售总量的62.46%。
3.三类地区：销售商品房15.05万平方米。其中，现房销售12.33万平方米，占销售总量的81.93%，单位购房占11成以上。
4.四类地区：销售商品房26.56万平方米。其中，现房销售24.19万平方米，占销售总量91.08%；住宅商品房销售为22.68万平方米，占销售总量的17.70%。现房销售住宅8.47万平方米，占销售总量的85.39%。
5.五类地区：销售商品房62.11万平方米。其中，现房销售27.70万平方米，占销售总量的44.60%，期房销售几乎全部为单位购买， 其中住宅占9成。
6.六类地区：销售商品房31.73万平方米。其中，现房销售25 万平方米，占销售总量的78.79%。住宅商品房销售为22.62万平方米，占销售总量的71.29%；个人购房15.62万平方米，占销售总量的62%。
7.七类地区：几乎全是现房销售。销售现房45.43万平方米， 其中安居房销售为37.3万平米，占销售总量的82.10%；个人购房41.76万平方米，占销售总量的91.6%。
（五）大量商品房空置，超过国际经验数据30%的警戒线。1997年全市商品房现房空置108.96万平方米，比1996年空置增加3万平方米。 其中，住宅商品房（包括安居房）空置83.12万平方米， 占空置商品房总量的73.2%。1997年全市现房上市为264万平方米， 空置量占现房上市量的41.27%，超过国际经验数据的30%的警戒线。
1.空置房多数位于城市一、二、 三类地区。 该地区空置房总量为54万平方米，占全市空置房总量的49.56%。其中，住宅房空28.3 万平方米，占全市住宅商品房空置房总量的34.05%。
2.城西地区，主要是河西一带住宅商品房空置量大。该地区住宅商品房空置量为21.79万平方米，占全市住宅商品房空置总量的20.88%。
3.城东地区，住宅商品房空置居于第三位。该地区住宅商品房空置量为11.92万平方米，占全市住宅商品房空置总量的11.29%。
住宅商品房大量空置的原因
1995年以来各级政府、各界人士对住宅商品房空置均十分关心，力图盘活存量、消化空置住宅商品房，加速房地产资产周转。然而，收效微小。住宅商品房大量空置的原因是多方面的，主要是：
一、房价高，有效需求低
（一）房价高使消费者难以购房。
市场只承认有效需求，购买力是市场供需平衡的重要决定因素。国际经验数据，平均每套住宅的价格与平均每户家庭收入和倍数，在发达国家为1.8倍至5.5倍之间，在发展中国家为4至6倍之间。房价一般以超过10年的年收入为宜。我国城市住宅分四类三档：一类城市北京、上海、广州、深圳，商品住宅低价位每平方米1500元至2500元，中价位为每平方米4000元以上，高价位为每平方米8000元至10000元。 二类城市天津、杭州、重庆、 大连、 武汉、 青岛， 商品住宅低价位为每平方米1200元至2000元，中价位为每平方米3000元至5000元，高价位为每平方米6000元至8000元。三类城市成都、兰州、长沙，商品住宅低价位为每平方米800元至1800元，中价位为每平方米2500元以上， 高价位每平方米5000元至7000元。四类城市为中小城市，商品住宅低价位为每平方米800元至1200元， 中价位为每平方米2000 元以上， 高价位为每平方米4000元以上。商品住宅每平方米3000元的价位购60平方米建筑面积的住宅需18万元。江苏省1996年全省调查户平均水平可支配收入为5164.08元；最低收入户占10%，可支配收入为2746.77元；最高收入户占10 %，可支配收入为9444.46元。按商品住宅每平方米3000元的价位购60 平方米建筑面积的住宅，不吃不喝3口之家平均收入户需11.6年， 最低收入需21.8年，最高收入户需6.3年。南京市1996 年居民平均每人年收入为5603.88 元，按商品住宅每平方米3000元的价位购60平方米建筑面积的住宅，3口之家不吃不喝需要10.7年。据省物价局资料显示， 在全国35个大中城市中，南京的房价仅次于上海和北京，而南京的居民收入在全国大中城市中处于中等水平。房价与收入形成强烈反差，住宅有效需求不足。
1998年上半年住宅商品房销售量大增，7月份又创新高。 主要是受1998年下半年停止实物分房政策的刺激，其中集团购买、公款购买、突击购买比重较大。未能从根本上改变有效需求低的现实。
（二）房价高由多种因素造成。
住宅商品房价格由地价（包括土地取得费、拆迁安置费）、前期费（包括勘察、规划、设计费）、主体造价、配套费（包括住宅基础设施和非营业性配套公共建筑建设费）、管理费、贷款利息、税金、利润八部分。据北京、上海、武汉、南京、长春、大连等大中城市的调查测算，商品房价格构成的大体情况是：地价约占30 %， 建筑安装成本约占30%，市政公用设施约占25%，各种税费约占10%至20%。江苏省物价局核定南京市东效苜蓿园地区的房价，按150万元／亩地价， 折合每平方米建筑面积的地价约700多元，税约700多元，土建费约700多元， 共约占该地段每平方米房价4000元的50%。
1.地价高，建筑材料价格高。大量空置商品房是在“房地产热”时开发的，许多开发商用的地不是一手地皮，而是经过几次易手的地皮，地价层层上升；建筑材料价格高，施工费高，导致房价过高。
2.费用高。各种收费100多种，方方面面， 条条块块都来打白条收费。南京市东效苜蓿园的一家开发商说，房价中用于支付各种白条的费用每平方米需五、六百元。突出的问题是：（1）重复收费。 市政府收过大配套费后，公用事业部门还要再收配套费用，双重征收。（2 ）不规范收费。如住宅楼电表已装好，供电部门说要拆掉，改用他指定的电表。指定消防器材，指定建设用料，指定安装队等，否则验收不合格。
3.负债高。房地产建设周期较长，又是资金密集型，高负债的滚动开发，再“短、平、快”的项目都得背10%以上的利息。商品房积压，使得利息增加。
4.开发商对利润的期望值高。不少房地产开发商在前几年的房地产热中赚取了高额利润，吸引了大批开发商投资房地产业，期望获取更大利润。面对商品房的大量空置，开发商仍不愿意降价，使房价长期居高不下。
二、住宅商品房的施工、物业管理质量，消费者信任度低。
大量空置商品房是在“房地产热”时开发的，为早日上市，设计的套型单一，施工质量不尽人意，散点开发，物业管理难，配套设施不齐（特别是交通不便）。随着收入的提高和住房条件的初步改善，消费者对住宅的设计、施工、物业管理质量要求提高。面对后建的套型多样、设计优良、环境优美、物业管理走向正规的花园小区，具有现代消费意识的购房者不愿买旧的空置住宅商品房，而多数消费者面对高房价的空置住宅又买不起。
三、配套设施不齐全，环境质量不理想，消费者满意度低。
随着经济发展和文明程度的提高，人们对生活的方便度、环境的舒适度、教育质量、居民素质等更为重视，特别是交通、水电气配套、学校、商业网点。高收入家庭，对环境质量要求高，包括硬件设施、绿化和居民群体素质。交通不便、配套设施差、价格又不低的商品住宅，难于卖出。
四、传统观念阻碍多渠道筹资购房、扩大有效需求。
长期以来，我国百姓养成了勤俭节约“量入为出”的消费观念，习惯于“今天攒钱明天花”并“留有余钱”，以备急需。目前又在对教育制度、医疗制度、住房制度进行改革，老百姓将主要靠自己筹资养老费和子女的教育费、医疗费等。而社会保障体系又很不完善，难免有“后顾之忧”。绝大多数人不习惯于“信用消费”、“今天花明天的钱”，从而阻碍了采用向银行贷款，抵押贷款等多渠道、多方式筹集资金购房，约束了有效需求。
启动南京住宅商品房市场的对策
一、政府：深化城镇住房制度改革
以贯彻国务院关于“进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设”的通知精神为契机，启动南京住宅商品房市场。大力宣传《通知》精神，特别是稳步推进住房商品化、社会化，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点的指导思想、目标和基本原则。 遵照通知要求，1998年下半年开始停止住房实物分配；对不同收入家庭实行不同的住房供应政策；重点发展经济适用住房；继续推进租金改革；进一步搞好现有公有住房出售工作；扩大个人住房贷款的发放范围，取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。为此各方面需做许多工作，如银行做好公积金的归集和管理，确保住房资金专款专用；选准投资方向，把有限的住房资金集中投向普通居民住宅、经济适用住房；积极承办住房货币化分配等新的房改金融业务；房改部门在出售公房方面做好配套操作工作。
二、企业：市场细分，加大目标市场促销力度，注重实施“CI”战略和“CS”战略。
（一）市场细分。
从南京住宅商品销售中可以看出，不同类地区的销售量有很大差别，充分证明市场细分的重要性。开发商要从不同的角度细分市场，如地理细分，分析南京市中心地区、城南、城北、城东、城西不同地区在交通需求、居民构成、消费和需求偏好等方面的差异；人口细分，分析人在年龄、职业、受教育程度、家庭类型、经济收入等方面的差异；心理和行为细分，分析购房者的社会地位、层次、个性、消费方式、消费时间要求（现房或期房），对品牌的追求和忠诚度等方面的差异。在市场细分的基础上，进行市场定位。经济适用房的目标市场是中低收入家庭。
（二）市场定位，加大目标市场促销力度，注重营销组合。
在南京住宅商品销售中，四至七类地区销售量超过一至三类地区，是因为上述地区商品住宅经济实惠。据对2000名居民抽样调查， 有49.7%的被访者认为理想的居住地在城郊结合部。在七类地区住宅商品房销售中，单位购房占8成以上。 对不同地区的住宅商品房采取不同的营销策略，如东郊苜蓿园地区的住宅商品房占区位环境优势，开发商尽管价位高仍很抢手。而河西地区空置住宅商品房占总空置量的20.88%， 其原因是目前交通、生活不方便。但在河西总体规划中已有较好安排，针对这种情况，在河西住宅商品房促销中，要着力宣传河西总体规划，消除消费者顾虑。总之，拓展住宅商品房市场，必须注重市场定位，注重选择差异性营销、目标市场营销方式和营销组合，注重加大促销力度。
（三）实施“CI”战略和“CS”战略。
国际通行的“企业形象战略”和“顾客满意战略”在住宅商品房营销中有重要作用。南京栖霞建设集团开发、建设、销售国家2000年小康住宅示范小区月牙湖花园，是成功一例。该集团在进行充分市场调研的基础上，把月牙湖花园的市场定位在高文化层次和高收入者。精心组织规划，以“人诗意地安居”为设计理念，进行CI设计，提升文化品位，优化小区环境，规划物业管理，突出品牌效应。在销售月牙湖花园住宅的同时，也塑造了良好的企业形象。
（四）现阶段促销重点：空置住宅商品房。
消化空置住宅商品房无论是对政府深化城镇住房制度改革、对银行收回贷款、开发商加速资金周转、对消费者改善居住条件都是有利的。宜多方努力：
1、政府规范地价、查处重复征税、不合理收费。
2、开发商应看清中低收入消费者可增加收入的速度和幅度， 看到空置住宅商品房与高收入消费者日渐增高的对套型设计、配套设施和环境质量的要求之间的差距将越来越大的趋势，审时度势，因地因房制宜采取降价、改善环境等措施，努力销售空置商品房、盘活存量。
3、消费者认清城镇住房制度改革稳步推进住房商品化、 社会化的指导思想，正视1998年下半年开始停止住房实物分配的政策规定，转变观念，享受银行个人住房贷款的政策优惠，多渠道、多方式筹集资金购买住房。
三、推进住宅产业现代化，加快城镇住房建设， 活跃住宅商品房市场。
要启动住宅商品市场，需要生产和流通联动。只有加快住宅商品房生产、降低成本、提高质量，才能活跃住宅商品房市场，使住宅业成为新的经济增长点。而推进住宅产业现代化是有效手段。
（一）住宅产业现代化的一般内涵和作用。
住宅产业是生产与经营以住宅（区）为最终产品的重要产业。住宅产业现代化，是以现代科学技术，以工业化、社会化生产方式，组织住宅的集约化开发、商品经营和物业管理，实现住宅产品的集约化、标准化、系列化。推进住宅产业现代化具有重要作用。首先，能为住宅市场提供充足的住宅。其次，住宅生产的工业化、社会化、集约化、系列化，使住宅的生产成本降低。第三，住宅规划、设计的现代化强调“人本”理念，注重环境与绿化、套型与个性，有利于提高生活质量，实现“小康”和现代化。第四，住宅用料，施工强调科技含量、“绿色材料”和机械化，有利于科技进步。
（二）住宅产业现代化对加快南京住房建设，活跃住宅商品房市场有特别意义。
1、住宅产业的工业化、标准化、系列化，有助于大批量、 低成本生产商品住宅，满足中低收入消费者需求。
2、住宅产业的现代化，建筑新技术、新材料、新工艺的采用， 有助于生产一流设计、绿色材料、环境优美、配套完善、物业管理规范的住宅小区、花园城，满足高收入消费者的需求。
3、住宅产业的集约化开发，有助于节省能源、节省土地、 节省材料，降低土地费用和建筑安装费用，降低拆迁安置成本，从而降低房价，扩大有效需求。
4、住宅的商品化经营和物业管理， 促使开发商在激烈的市场竞争中通过实施“企业形象战略”和“顾客满意战略”来最大限度地满足顾客需求，扩大市场份额，求生存，求发展。
（三）推进住宅产业现代化，开拓南京住宅商品房市场。
1、加大宣传力度， 提高对推进住宅产业现代化和深化城镇住房制度改革的认识。
（1）宣传住宅产业现代化对节约能源和保护耕地的意义； 对提高劳动效率，尽快改善居住条件和环境质量的意义；对建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系的意义。
（2 ）宣传加快住房建设对促使住宅产业成为新的经济增长点的意义；对稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房制度的意义。
2、及时总结住宅产业现代化试点的经验，逐步推广。 南京市对试点项目已出台优惠政策，如免收商业网点建设费、人防工程费、新墙体发展基金，城市基础设施配套费减免三分之一。对执行中的情况和试点的经验及时总结是必要的，以利改进和推广。如在设计上的“以人为中心”的理念，在装修上的配置家庭装修菜单供住户选择，避免二次装修给用户带来的麻烦和对房屋承重结构的破坏。
3、抓住机遇，选准产品，组织协作攻关，发展新型墙材、 建材和厨卫设备。深化住房制度改革拉动了住房建设和消费，住宅产业现代化为发展新材料、新设备提供了极好时机和广阔空间。市有关部门应抓住机遇，调整产业结构，选准产品组织协作攻关，迅速生产质优价廉产品，占领市场。
4、完善市场法规，规范市场运作， 组织有关部门清理不合理费用，解决重复征税、收税等问题。